Менее известна в России высокоплотная малоэтажная застройка, которая следует из англосаксонской системы с акцентом на блокированные трехэтажные дома. Современный пример — район Борнео-Споренбург, возведенный в Амстердаме на месте бывших доков. Изначально площадку планировалось застроить 10–14-этажными домами, однако исследования показали, что такое жилье будет дешевым — несмотря на дефицит земли, голландцы не любят многоэтажки. И тогда архитекторы из компании WEST 8 предложили решение, позволяющее при трехэтажной застройке получить такое же количество квадратных метров, как и при застройке многоэтажками. Чтобы избежать монотонности, они предложили сразу несколько типологий жилья: с обычными блокированными домами, таунхаусами с выходом на воду, с квартирами вокруг маленьких двориков. Одно из решений — две линии таунхаусов, расположенные близко друг от друга (впрочем, расстояния хватит, чтобы поставить столики, кресла, кадки с цветами). За счет ряда остроумных решений голландцам удалось получить более 100 жилых ячеек с гектара земли. Сверху кажется, что застройка слишком плотная. Однако когда попадаешь в такой район, быстро убеждаешься: там весьма комфортно.
Высотки на пустырях
Заметим, что вариант застройки Борнео-Споренбург не мог бы быть реализован в России — наши градостроительные и санитарные нормы не позволят этого сделать. Нормы эти с 1960-х годов привязаны к микрорайону как основной типологии жилой застройки. В итоге у российского стройкомплекса, что бы он ни хотел сделать, на выходе получается одно и то же — «автомат Калашникова»: микрорайон с высокими домами и огромными пустырями между ними.
Издатель архитектурного журнала «Проект-Россия» Барт Голдхорн так описывает ситуацию с российскими нормами: «Московский девелопер пригласил голландских архитекторов и сказал, что не хочет строить микрорайон из многоэтажек. И попросил спроектировать что-то европейское, среднеэтажное, современное. Сделанный голландцами проект, основанный на сетке небольших кварталов, заказчику понравился. Количество жилья, получаемого с участка, его тоже удовлетворило. Проект передали российским архитекторам для адаптации к местным нормам. И тут началось: дома стали раздвигать, кварталы стали расти в размерах. Чтобы компенсировать потери на большие дворы, стали увеличивать этажность. Когда девелопер посмотрел на итоговый проект, он ничего европейского там не увидел. Получилось как всегда: высокие здания и огромные дворы-пустыри».
Одна из определяющих застройку норм — инсоляция, которая описывает прямое попадание солнечных лучей в квартиры. В 2–3-комнатных квартирах должна инсолироваться (не менее двух часов в день) хотя бы одна комната, в 4–5-комнатных — две. Нормы по инсоляции были введены в Советском Союзе еще в 1920-е годы для борьбы со вспышками туберкулеза и с бактериями, для профилактики рахита. Наверняка норма была очень нужна в то время, но сегодня ее можно считать устаревшей: туберкулез с рахитом уже не бушуют, с бактериями можно бороться и с помощью ультрафиолетовой лампы, к тому же существующие квартиры на первых этажах все равно не инсолируются из-за зелени. Заметим, что в Европе в большинстве стран нет жесткой нормы по инсоляции — там действуют комплексные нормы по освещенности жилых помещений.
Главный аргумент против отмены инсоляции: «Наглым девелоперам только дай волю, и они настроят домов-колодцев или зданий с квартирами окна в окна». Такое опасение имеет свои резоны. Однако плотность застройки должна регулироваться правилами землепользования и застройки — в российских городах многие годы специально тормозят их выпуск, чтобы существовал правовой вакуум. К тому же на практике норму по инсоляции в Москве научились обходить. Сейчас более четверти жилья на продажу по документам проходит как апартаменты, то есть нежилые помещения, для которых норм по инсоляции нет.
Сильное влияние на застройку оказывают пожарные нормы. Между домами предусмотрены пожарные разрывы в 10–25 метров. Многоэтажные здания со всех сторон следует окружать пожарными проездами с разворотными площадками. Причем эти проезды должны быть на установленном расстоянии от дома: существующие пожарные машины могут выдвигать лестницы только под определенным углом. В итоге пожарные нормы диктуют, что дворы не могут быть маленькими.
Кстати, другая пожарная норма — 6 метров между соседними коттеджами — не дает строить и «одноэтажную Америку», где дома могут стоять намного ближе. Большие расстояния между зданиями не дают возможности строить небольшие домики на компактных участках. Это одна из причин, почему коттеджная застройка у нас очень дорога. «Пожарные нормы чуть ли не ежегодно ужесточаются. Сегодня даже невозможно построить классический сталинский квартал», — жалуются архитекторы. Получается, что, вместо того чтобы применять новую пожарную технику или современные огнеупорные материалы, мы жертвуем качеством среды. При этом пожарные имеют сильное лобби на государственном уровне, и эксперты уверяют, что говорить с ними о смягчении каких-то норм невозможно.
Третий блок ограничений связан с градостроительными нормативами, которые у нас заточены под микрорайон. «Наши нормы позволяют построить только очередное Бирюлево, очередной социалистический микрорайон, — говорит архитектурный критик, член Архитектурного совета Москвы Григорий Ревзин . — Возьмем дорогу. Дома от нее надо отнести на 24 метра — там тротуары, какая-то зелень. Два раза по 24 —это почти 50 метров. В результате получается широченный Новый Арбат. Это могло быть уместно где-то в центре мегаполиса, но у нас такие дороги получаются даже в небольших поселениях».
Другой пример — жестко предписывается строительство отдельно стоящих школ и детских садов, а также большие расстояния от них до жилья. Нормы эти наверняка рождались из прекрасных интенций, но на практике в жилой зоне получаются большие пустые пространства. Они обычно плохо благоустроены и выглядят как пустыри. Другое следствие: теряя территории на все возможные отступы, застройщик потом компенсирует недополученные квадратные метры повышенной этажностью. И получается весьма рыхлая, но высотная застройка.
Еще один пример — наши нормы предписывают расстояние от стадиона до жилья не менее 500 метров. Поэтому в Москве кластер из спортивных объектов находится только на удалении от центра, на окраине района Крылатское, например. Но туда не ездят люди: в итоге баскетбольные матчи проходят без зрителей. Деньги на строительство потрачены зря, зал пуст. А, к примеру, в Мадриде 100-тысячный стадион «Сантьяго Бернабеу» окружен жилыми кварталами, но вряд ли кто скажет, что городская среда испанской столицы хуже.
«В европейских странах каждые 15–20 лет актуализируется представление о том, что такое современный город. Проводится анализ построенного, изучаются новые концепции. В Голландии каждые 10 лет идет корректировка норм. В России проблема в том, что последняя серьезная коррекция норм была проведена во времена Хрущева. С тех пор, по большому счету, ничего не менялось», — говорит архитектор Ярослав Ковальчук .
Меньше этажей, но больше квадратных метров
Дело, однако, не только в устаревших нормах. Они позволяют создавать продукт пристойного качества — правда, для этого надо проявить изобретательность, потратить время и силы. Проблема в том, что российские девелоперы мало заинтересованы в новом продукте: строится в стране мало, конкуренции практически нет. «Мое начальство понимает, что строить панельные микрорайоны — это отстой и позавчерашний день. Но квартиры продаются, и ничего менять не хочется», — говорит руководитель маркетинговой службы крупной девелоперской компании.
У девелоперов есть свои оправдания. В стране очень дорогие деньги: ставка дисконтирования не менее 15% годовых. Поэтому на первый план выходит не качество, а скорость реализации. Риски проекта также прямо пропорциональны времени его реализации. За последние два года сменился мэр Москвы и уже дважды — губернатор Подмосковья. Каждый новый начальник пытается разобраться со стройкой и пересмотреть правила игры. Регулярно случаются кризисы, которые банкротят чуть ли не половину застройщиков. В этих условиях девелоперам не хочется тратить время на эксперименты и поиски — выгоднее тиражировать устаревшие, но еще работающие модели.
Есть и еще один момент. Большинство российских застройщиков не разбираются ни в архитектуре, ни в урбанистике. Стройка им интересна только как финансовая операция: вложил деньги — продал — получил прибыль. Соответственно, важно только одно — плотность застройки. То есть количество квадратных метров, которые можно извлечь из данного участка.
