Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания в настоящее время относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т.п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма.
Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они входят в состав объекта договора. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составлять общий объект.
Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне-нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).
Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма определены в ст. 676 ГК. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, на нем лежит обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (обязанность проведения текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя – п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК);
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Помимо указанных наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст. 65 ЖК).
Специфическим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других вещных прав, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его потребности в жилье. Соответственно, не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для производства промышленной или иной продукции, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначению может служить (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК, п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК).
Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 17 ЖК допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законном основании гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение, а если договором не предусмотрено иное – самостоятельное внесение коммунальных платежей (ст. 678 ГК).
Одним из прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, является право на сдачу нанятого жилого помещения в поднаем. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).
Наниматель обладает правом вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц – временных жильцов (пользователей). В качестве последних могут вселяться родственники, знакомые нанимателя и членов его семьи и т.д. Правовое положение временных жильцов не зависит от вида найма жилого помещения.
Для вселения временного жильца необходимы разрешение нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, а также предварительное уведомление наймодателя.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы приобретают в соответствии с заключенным договором право временного пользования жилым помещением нанимателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 1 ст. 680 ГК, ч. 2 ст. 80 ЖК). Следует, однако, отметить, что действующими Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (п. 10), утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, предельный срок регистрации граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, не установлен. Кроме того, ограничение срока проживания временных жильцов противоречит нормам Конституции, поскольку, как указал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 02.02.1998 № 4-П по делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 названных выше Правил, срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином, а его установление государством недопустимо, так как означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания.
Если сторонами был согласован срок проживания временных жильцов, они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или любого гражданина, постоянно с ним проживающего, по истечении этого срока, а если данный срок не был согласован, – не позднее семи дней со дня предъявления такого требования (ст. 680 ГК). В случае прекращения договора найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного выше требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК).
Законом (ст. 82 ЖК) предусмотрена возможность изменения договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, а также путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). В последнем случае для изменения договора необходимо согласие наймодателя и остальных членов семьи лица, желающего стать нанимателем.
Рассмотренные виды изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется менее полно.
Согласно ст. 686 ГК, в частности, возможна замена нанимателя в договоре коммерческого найма по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случаях недостижения соглашения соответствующих лиц, проживающих в жилом помещении, на замену нанимателя, а также несогласия наймодателя на такую замену возможно обращение за разрешением спора в суд.
Как предусматривает ч. 2 ст. 678 ГК, наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Действие этой нормы распространяется и на договор социального найма (п. 3 ст. 672 ГК).
В соответствии с принципом свободы договора по соглашению между сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые его условия, за исключением тех, которые императивно установлены законом.
Для обязательства найма жилого помещения закон предусматривает особые основания его прекращения.
К основаниям прекращения правоотношения найма жилого помещения относится прежде всего расторжение договора, которое возможно по инициативе обеих сторон, нанимателя или наймодателя.
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 1 – 3 ст. 83 ЖК).
