Вот почему можно было бы посоветовать оставить «отказные доли» как есть (не распределяя на доли между сособственниками), в соответствии с размером «отказавшихся» участков, только оформив их в общую совместную собственность членов, принявших участие в приватизации общей собственности. Вести учет затрат по таким долям будет СНТ, а при отчуждении «отказного» участка новому собственнику будет предложено приобрести соответствующую участку долю в общем имуществе. В стоимость доли войдут все затраты по такой доле, понесенные сособственниками и учитываемые товариществом на момент отчуждения доли.
Главной особенностью осуществления прав на общее имущество на территории СНТ является то, что право на участие в общем имуществе имеют члены (участники) юридического лица (СНТ), а приобретают (в момент регистрации) права собственников физические лица (рядовые члены СНТ). А СНТ как юридическое лицо, напротив, в момент регистрации прав на общее имущество утрачивает право пользования и владения им. Хотя после регистрации прав СНТ может также продолжить управлять частным имуществом граждан, но только с их согласия.
* * *
Садоводам можно посоветовать во избежание последующих правовых коллизий на время оформления прав на общие земли (и общее имущество) восстановить членство всех садоводов-индивидуалов решением общего собрания членов СНТ по взаимной договоренности (СНТ и садоводов-индивидуалов). После регистрации права гражданин снова может выйти из состава СНТ, но в таком случае правление СНТ уже будет не вправе воспользоваться ситуацией и требовать с восстановленного члена товарищества иных взносов, кроме необходимых в связи с приватизацией земель товарищества.
Что касается совместной собственности, то она является специализированным режимом права на общее имущество и допускается только в оговоренных законом случаях (в данном случае это ст. 4 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).
Основными признаками совместного имущества являются:
۷ равнодолевой принцип участия без закрепления размера долей в количественном выражении (п. 2 ст. 244 ГК РФ);
۷ соответствующий равнодолевой принцип распределения затрат на совместное имущество (п. 2 ст. 392 Налогового кодекса Российской Федерации; НК РФ).
«Доля» при совместной собственности не определяется, а ее размер — «плавающий». Текущий размер «доли» определяется как размер общей совместной собственности, деленный на существующее количество участников общей собственности. Если количество участников общей собственности уменьшается или увеличивается, то и размер доли увеличивается или уменьшается (пропорционально) автоматически. Долевая собственность граждан является естественным (обычным) видом права на общее имущество.
Основными признаками долевой собственности являются:
۷ долевой принцип участия с определением фиксированного размера долей в количественном выражении;
۷ соответствующий долевой принцип распределения затрат на общее имущество;
۷ специфический регламент при отчуждении доли, определенный ее фиксированным размером.
В СНТ — членской организации — возможны три принципа определения размера доли в общем имуществе при регистрации права собственности:
1) членский принцип, когда доля определяется как 100 %, деленные на количество участников общей собственности, при этом доли получаются одинаковыми. Членский принцип может применяться в том случае, если на территории СНТ все граждане имеют участки одинакового размера. Но тогда требуется согласие всех садоводов на участие в приватизации земель общего пользования;
2) принцип долевого участия по размеру участка, при котором доля в общем имуществе соответствует площади участка гражданина в процентном отношении к общей площади первоначального отвода под товарищество. Требуется согласие всех садоводов на участие в приватизации земель общего пользования;
3) принцип долевого участия по соглашению будущих участников общей собственности обычно применяется, когда часть садоводов отказалась от участия в приватизации земель общего пользования. Этот способ — наиболее распространенный в настоящее время. Следует учесть, что он требует обязательного соблюдения определенных процедур оформления отказа от права участия в приватизации.
Особенностью применения долевой собственности в СНТ является необходимость внесения в договор об общем имуществе (а также в устав СНТ) следующего обязательного условия: «Доля собственника земельного участка в СНТ в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ следует судьбе права собственности на указанный участок».
При переходе права собственности на земельный участок на территории СНТ доля нового собственника такого участка в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ равна доле в праве общей собственности (включая земли общего пользования) на указанное общее имущество предшествующего собственника такого земельного участка. Если обозначенное выше условие в договор (и в устав) не вносить, то последствиями будут:
— нарушение нормы закона (см. ст. 135 ГК РФ) и соответственно последующая возможность (в обход закона) продажи или иной сделки с долей в общем имуществе (землях общего пользования);
— необходимость при продаже участка собирать подписи всех садоводов с разрешением продать долю в общем имуществе.
Собственник земельного участка на территории СНТ в соответствии с требованиями статей 135 и 250 ГК РФ не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный земельный участок.
Глава III
Сделки с землей и их правовое сопровождение
За последние десять лет в России построены тысячи охраняемых коттеджных поселков, а также несметное множество отдельно стоящих кирпичных домов, пригодных для постоянного проживания. Земельные участки в пригороде пользуются сейчас огромным спросом. Многие обеспеченные горожане хотят обзавестись собственным коттеджем в районе с благоприятной экологией, лесом и живописным водоемом. На первый взгляд, например, в ближайшем Подмосковье — вполне достаточно площадок для строительства объектов коммерческого назначения. Однако, как утверждают участники рынка, в реальности они все чаще сталкиваются с дефицитом подходящих земельных участков. В результате цены на них начали стремительно расти. Цена земельного участка во многом зависит от наличия леса и водоема, хотя и без этих загородных «достопримечательностей» самый стандартный земельный участок по карману далеко не всем. Если же вы приняли решение жить «на земле» и владеете достаточной суммой денег, самое время поговорить о договоре купли-продажи.
Как правильно оформить договор купли-продажи земельного участка (на примере Московской области)
По договору купли-продажи недвижимости (ст. 549–558 ГК РФ) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).
* * *
NB! Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Для подписания договора купли-продажи земельного участка с домом необходим общий пакет документов, без которых переход права собственности на покупателя невозможен (если продается земельный участок без дома, то документы, относящиеся к строениям, не требуются). В каждом конкретном случае пакет документов для сделки индивидуален, так как перечень документов всегда зависит от каждой конкретной ситуации.
Итак, для оформления сделки купли-продажи и перехода права собственности на недвижимость в регистрационную палату любого района любой области страны необходимо представить следующие документы:
● свидетельство о праве собственности на землю, иной правоустанавливающий документ на земельный участок, на основании которого и возникло право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);
● свидетельство о государственной регистрации права, выданное соответствующей регистрационной палатой субъекта Федерации (например, Московской областной регистрационной палатой (МОРП), если земля была приобретена после 1 января 1998 года);
