Обычно со стороны муниципального образования поступает предложение заключить инвестиционный договор, по которому владелец земельного участка проводит работы в интересах района. Это может быть строительство или ремонт школы, поставка оборудования для муниципальных нужд, благоустройство территории и т. д.
Как правило, инвестор оплачивает проведение данных работ какой-либо подрядной организации. Стоимость и объем данных работ зависят от стоимости и размера земельного участка, переводимого в другую категорию. Обычно затраты инвестора составляют от 15 до 30% от стоимости земли.
Конечно, нельзя заключить инвестиционный договор, где его целью будет выступать перевод земельного участка в другую категорию.
При заключении данного договора инвестору имеет смысл обсуждать не только сумму договора, но и на что именно будут потрачены деньги. Наверняка в районе есть не один проект, нуждающийся в финансировании, а реализация некоторых из них будет выгодна не только муниципалитету, а приведет к росту стоимости земли, приобретенной инвестором.
Ремонт или строительство расположенной рядом автомобильной дороги способно повысить стоимость земельного участка. Еще один потенциально выгодный для инвестора вариант – строительство или замена питающей трансформаторной подстанции, ведь при дальнейшем освоении земельного участка инвестору все равно придется решать вопросы электроснабжения. То же самое можно сказать и об организации водо– и газоснабжения.
Если речь идет о строительстве коттеджного поселка, имеет смысл вложиться в здания социально-бытового назначения.
При этом следует учитывать ряд обстоятельств: в расположенном недалеко от города поселке потенциальные покупатели недвижимости не обратят большого внимания на наличие и качество школ и больниц. Однако если коттеджный поселок расположен далеко от районного центра, то доведение школы и учреждений здравоохранения до привычного горожанам стандарта вполне оправданно с точки зрения покупателей.
Приобретение техники для нужд района целесообразно, если в будущем ее можно будет использовать при эксплуатации объекта (снегоуборочные или дорожные машины). При этом имеет смысл отразить в договоре право инвестора на обслуживание данной техникой при необходимости.
В любом случае до подписания инвестиционного договора рекомендуется провести его комплексную экспертизу в специализированной организации. Еще лучше, если ее специалисты изначально участвуют в переговорах по подготовке такого договора. Комплексный подход включает в себя:
– проведение маркетинговых исследований по выбору оптимального для инвестора и муниципального органа направления вложений, с учетом долгосрочной перспективы сотрудничества;
– выбор подрядчиков и поставщиков при выполнении работ;
– юридическое сопровождение переговорного процесса и составления договора;
– контроль над соблюдением сторонами своих договорных обязательств и урегулирование возможных споров и разногласий.
Таким образом, грамотно составленный инвестиционный договор с местными органами власти позволяет не только положительно решить вопрос о получении разрешения на изменение категории земельного участка, но и увеличить стоимость земли после завершения реализации инвестиционного проекта в целом, повысить ее ликвидность, снизить расходы на дальнейшее освоение и эксплуатацию участка.
5. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
5.1. Особенности правового регулирования ИЖС
Земли под ИЖС относятся к категории «земли населенных пунктов». Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий (ст. 83 ЗК РФ).
Перед началом строительства необходимо получить в Комитете по градостроительству и архитектуре архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на строительство индивидуального жилого дома. Для получения АПЗ необходимы следующие документы:
– заявление на получение разрешения;
– копия документа на право пользования земельным участком;
– кадастровый план земельного участка.
Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства (ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
После завершения строительства необходимо провести приемку объекта в эксплуатацию.
Законченные строительством индивидуальные жилые дома с надворными постройками подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями, назначаемыми администрациями муниципальных образований.
Председателем приемочной комиссии является главный архитектор района, города.
В состав приемочных комиссий включаются представители местных органов власти, органов Госархстройнадзора, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, а также подрядной организации, если строительство осуществлялось этой организацией.
Приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта производится в присутствии застройщика и оформляется актом, который утверждается органом, назначившим приемочную комиссию, не позднее чем в семь рабочих дней после подписания акта приемочной комиссией в установленном им порядке.
После утверждения акта о приемке объекта в эксплуатацию один экземпляр акта передается индивидуальному застройщику и является основанием для регистрации права собственности на недвижимость в отделении ФРС (федеральной регистрационной службы) по месту расположения объекта и оформления в нотариальном органе.
При выявлении нарушений согласованного проекта председатель комиссии (главный архитектор района, города) выносит заключение приемочной комиссии на рассмотрение администрацией муниципального образования, которая по каждому отдельному случаю нарушения принимает конкретное решение в соответствии с действующими нормативными и законодательными актами ФЗ № 190 от 29 декабря 2004 года (Градостроительный кодекс РФ).
Для регистрации прав на вновь возведенные индивидуальные жилые дома необходимо представить следующие документы:
1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетних и т. д.).
2. Квитанция о плате за регистрацию (оригинал и копия).
3. Заявление о государственной регистрации права собственности. В случае, если заявление подписано представителем, необходимо представить документ, подтверждающий его полномочия (оригинал и копия).
4. Технический паспорт объекта (оригинал и копия).
5. Документ, подтверждающий право пользования земельным участком, находящимся под строением (оригинал и копия).
6. Акт ввода жилого дома в эксплуатацию (оригинал и копия).
7. Копия постановления главы администрации района об утверждении акта ввода дома в эксплуатацию, заверенная надлежащим образом.
8. В случае, когда заявителем выступает юридическое лицо, дополнительно представляются его учредительные документы и документы, подтверждающие полномочия соответствующих лиц.
5.2. Споры между собственниками индивидуального жилого строения
На практике часто встречаются случаи, когда индивидуальный жилой дом принадлежит на праве общей собственности нескольким гражданам, между которыми возникают споры о порядке пользования домом или о выделе доли собственнику. Необходимо разъяснить следующее.
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст. 244 ГК РФ).
2. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (ст. 245 ГК РФ).
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (ст. 245 ГК РФ).
4. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).
5. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК РФ).
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
