Читаем без скачивания 100 вопросов о российском и китайском праве: Краткое сравнительно-правовое исследование гражданского и торгового права - Коллектив авторов

В соответствии с административными правилами и требованиями Главного государственного управления промышленности и торговли КНР, Государственный Совет КНР утвердил Каталог видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию (2004 г.).

Вопрос 32

Правовой режим земельных участков (государственное и местное земельное законодательство)

Основные положения Конституции КНР об общественной собственности на землю. Две основные системы землепользования в КНР. Статья 10 конституции КНР гласит: «Земля в деревнях и пригородах является коллективной собственностью, за исключением участков, принадлежащих по закону государству. Земля под жилыми постройками, приусадебные земельные и горные участки также являются коллективной собственностью. Государство может при наличии общественных нужд и в соответствии с законом реквизировать или использовать земли, а также выплатить компенсацию. Любым организациям или частным лицам запрещается присвоение, купля-продажа, аренда или незаконная передача земли в другой форме. Все организации и частные лица, в ведении которых находится земля, должны использовать ее рационально». Эти положения являются конституционной основой системы коммерческого права в отношении земли, системы гражданского права в отношении земли и системы управления земельными ресурсами.

Система гражданского права на землю. Система гражданского права на землю включает в себя: правовую систему землевладения и землепользования, правовую систему оборота земель. Правовая система землевладения и землепользования главным образом регулирует право собственности на землю и систему правовых отношений, возникающих в отношении использования земли. Правовая система оборота земель – это система соблюдения правовых норм при перераспределении (передаче земель) и обеспечения передачи прав на землю в соответствии с земельным контрактом (договором на землю). Например: договор о передаче прав пользования землей, контракт на аренду и освоение земельной площади, компенсационный договор на приобретение земли и другие договоры.

Система коммерческого права на землю. Система коммерческого права на землю главным образом включает в себя: систему государственного макрорегулирования землепользования и коммерческих прав на землю. Система коммерческого права на землю призвана осуществлять рациональное распределение ограниченных земельных ресурсов в интересах общества. Система коммерческого права на землю включает в себя правовую систему планирования землепользования. Правовая система планирования землепользования – это основа для осуществления макрорегулирования и макроконтроля за использованием земель в КНР.

Правовая система управления земельными ресурсами. Правовая система управления земельными ресурсами регулирует правовую систему отношений общества и государства, возникающую при использовании земельных ресурсов. Эта система включает в себя: систему управления кадастром; систему защиты сельхозугодий; управление земельным строительством; управление мелиорацией земель; органы надзора и инспекции по землеустройству.

Национальное земельное законодательство: Конституция КНР; законы КНР «Об управлении землей», «О земельном подряде на сельскохозяйственные земли», «О вещных правах»; «Правила межевания земли», «Государственные правила реквизиции земли под строительство», «Временные правила о передаче (из ведения государства в ведение городов и городских районов) права пользования землей», «Временные правила о налоге на пользование землей городов и городских районов» (2006 г., с изм.) и другие законы.

Вопрос 33. Общая характеристика цен на землю

Определение понятия цены на землю. На рынке земли КНР объектом торговли является право принадлежности земли, либо право собственности на землю, либо право пользования землей. В КНР земля не может быть объектом купли-продажи, следовательно, нет рынка собственности на землю, а право собственности может быть неполным. Однако в качестве объекта рынка (сделки) может выступить право пользования. В теории цена права пользования землей ниже, чем цена собственности на землю. Цена пожизненного права землепользования выше, чем цена права землепользования на короткий период. В соответствии с законом период пользования землей может достигать 70-ти лет, в течение периода пользования землей могут осуществляться: передача, аренда, залог и другие права.

Цены на землю в крупных городах. В соответствии с представленным Проектным институтом землеустройства КНР «Аналитическим докладом об общегосударственном уровне цен на землю в крупнейших городах КНР», по данным на первый квартал 2011 г., с учетом макроэкономических показателей, рыночных ожиданий, уровня инфляции и других факторов, продолжает наблюдаться незначительный рост общего уровня цен на землю. Общий уровень цен на землю в крупных городах КНР составляет 2945 юаней за 1 м2; уровень на землю под коммерческие, жилые и промышленные объекты составляет 5358 юаней за 1 м2, 4349 юаней за 1 м2 и 638 юаней за 1 м2 соответственно. При этом прослеживается небольшой прирост цен по сравнению с тем же периодом прошлого года: 8.52 %, 10.99 %, 10.23 % и 5.50 % соответственно.

Рост цен на земли для жилых объектов подтверждает общегосударственную тенденцию незначительного роста цен на землю.

Самый медленный рост цен на землю замечен в трех регионах КНР: земли в дельте реки Янцзы, земли в дельте реки Чжуцзян, земли в регионах, примыкающих к Бохайскому заливу.

В восточных регионах КНР наблюдаются более высокие темпы роста цен на землю, чем в среднем по стране, в центральных и западных регионах.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что в связи с жесткими требованиями урбанизации, малым объемом частных инвестиций, глобализацией, притоком «горячих» денег и другими факторами контролировать рост цен на землю становится очень трудно.

Вопрос 34

Правовое регулирование отношений,

связанных с оборотом недвижимости

(кроме земельных участков)

Общие положения о недвижимости содержатся в следующих правовых актах: Конституция КНР (Четвертая поправка к Конституции КНР внесена ВСНП 14.03.2004), закон КНР «Обуправлении недвижимостью» (Указ Председателя КНР № 72, действ. с 30.08.2007, с изм., внесенными ВСНП), Закон КНР «Об управлении землей» (Указ Председателя КНР № 28, действ. с 28.08.2004, с изм., внесенными ВСНП), «Правила применения закона КНР “Об управлении землей”» (Указ Госсовета № 256, действ. с 01.01.1999, опубл. Госсоветом КНР), закон КНР «О строительстве» (Указ Председателя КНР № 91, действ. с 01.03.1998, утв. Постоянным Комитетом ВСНП), закон КНР «О градостроительстве» (Указ Председателя КНР № 23, действ. с 01.04.1990, утв. Постоянным Комитетом ВСНП, утратил силу), «Стандарты и правила для рынка недвижимости в КНР» (утратил силу). Регулирование оборота недвижимости осуществляется законами КНР «Гражданское право» (Указ Председателя КНР № 37, действ. с 01.01.1987, опубл. ВСНП) и «Договорное право» (Указ Председателя КНР № 65, действ. с 01.01.2008, утв. Постоянным Комитетом ВСНП).

Законы и нормативные акты о строительстве, эксплуатации и продаже недвижимого имущества в КНР: «Правила управления и развития городского недвижимого имущества» (Указ Госсовета КНР № 248, действ. с 20.07.1998, опубл. Госсоветом КНР); «Временные положения о продаже и передаче прав на пользование государственными землями» (Указ Госсовета КНР № 55, действ. с 19.05.1990, опубл. Госсоветом КНР); «Правила проведения торгов, аукционов, продажи и передачи права пользования государственными землями» (Приказ Министерства земельных и природных ресурсов № 11, действ. с 01.07.2002, утв. Министерством земельных и природных ресурсов); «Временные правила о передаче земель для развития бизнеса и вложения иностранных инвестиций» (Указ Госсовета КНР № 56, действ. с 19.05.1990, опубл. Госсоветом КНР); «Регламент о продаже рыночного жилья» (Приказ Министерства строительства КНР № 88, действ. с 01.06.2001, утв. Постоянным комитетом Министерства строительства); «Регламент о предварительной продаже рыночного жилья в городах» (Приказ Министерства строительства КНР № 131, действ. с 20.07.2004, с изм., внесенными Постоянными комитетом Министерства строительства); «Регламент о регистрации прав собственности на жилье в городах» (Приказ Министерства строительства КНР № 99, действ. с 15.08.2001, утв. Постоянным комитетом Министерства строительства); Строительные нормы и правила (СНиП) (Указ Госсовета КНР № 279, действ. с 30.01.2000, опубл. Госсоветом КНР); «Регламент по управлению развитием недвижимого имущества и ресурсами предприятий» отменен; «Указания Министерства строительства КНР в отношении повышения контроля качества жилищного строительства» (Приказ Министерства строительства КНР № 18, действ. с 30.01.2004); «Положение о гарантии качества при строительстве жилья» (Приказ Министерства строительства КНР № 80, действ. с 30.06.2000, утв. Постоянным комитетом Министерства строительства); Временное положение о рекламе недвижимости» (Приказ Управления промышленно-торговой администрации № 86, действ. с 03.12.1998, с посл. изменениями); Постановление Верховного суда КНР «О толковании правовых норм при рассмотрении споров по договорам купли-продажи жилья» (действ. с 01.06.2003, опубл. Верховным Народным Судом).