И еще одно препятствие может встретиться на пути залогодержателя, желающего обратить взыскание на заложенное имущество: допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства может носить крайне незначительный характер, и в силу этого размер требований залогодержателя может оказаться несоразмерным стоимости заложенного имущества. И в этом случае суд вправе отказать залогодержателю в обращении взыскания на заложенное имущество.
Существенно изменен нормами ГК порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 349 ГК). Ранее независимо от вида и характера заложенного имущества обращение взыскания на предмет залога производилось по решению суда. В случаях, предусмотренных законодательством, допускалось обращение взыскания на заложенное имущество и в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (ст. 28 Закона Российской Федерации «О залоге»).
Такое регулирование порядка обращения взыскания на заложенное имущество имело весьма существенные недостатки: оно было поверхностным, не учитывало всего многообразия ситуаций, складывающихся в залоговых правоотношениях. Серьезную критику вызывали нормы, допускающие бесспорное обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса. Ведь применение такого способа удовлетворения требований залогодержателя чревато немалым риском: при получении нотариальной надписи никакой проверки обоснованности требований кредитора (залогодержателя), их основательности, наличия возможности погашения долга без обращения взыскания на заложенное имущество и т.п., естественно, не производилось. И это в российских условиях, когда активно развиваются ипотечные отношения под т.н. потребительский кредит, когда ссуда гражданам предоставляется банками не на индивидуальное жилищное строительство либо приобретение нового недвижимого имущества, которые в нормальной ситуации и должны выступать предметом залога. Полученные ссуды зачастую используются гражданами на лечение или иные потребительские цели, а предметом залога нередко служат единственная приватизированная квартира или садовый участок. «Пускать с молотка» такое имущество без решения суда, который должен оценить все конкретные обстоятельства, по исполнительной надписи нотариуса, безнравственно.
Да и в предпринимательских отношениях могут складываться аналогичные ситуации, когда, например, кредит выдается фермеру под залог его земельного участка. Безусловно, если сумма кредита и соответствующие проценты фермером не уплачены, банк должен иметь возможность обратить взыскание на заложенную землю, но по решению суда, а не на основании сугубо формальной надписи нотариуса.
С другой стороны, установленный Законом «О залоге» порядок обращения взыскания на заложенное имущество критиковался за косность и неповоротливость, и на то были свои причины. В самом деле, зачем, спрашивается, заставлять залогодателя и залогодержателя обращаться в суд в случаях, когда должником (залогодателем) признан факт неисполнения обязательств и обоснованность требований кредитора (залогодержателя), в том числе и в части обращения взыскания на заложенное имущество. Мало того, что это значительно затягивает удовлетворение требований кредитора, обращение залогодержателя в суд влекло за собой дополнительные неоправданные убытки для залогодателя, поскольку в подобной ситуации на него относились все судебные издержки, включая расходы залогодержателя по уплате государственной пошлины.
В ГК реализован иной подход к решению вопроса о порядке обращения взыскания на заложенное имущество? Суть его состоит в дифференциации правового регулирования порядка обращения взыскания на предмет залога в зависимости от вида имущества, переданного в залог, а также от характера залоговых отношений.
С этой точки зрения представляется совершенно оправданным выделение в отдельные нормы правил обращения взыскания на недвижимое имущество. Здесь берется во внимание вид заложенного имущества с его характерными, присущими только ему чертами. Как известно, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты, а также иное имущество, которое в соответствии с законом относится к недвижимости. Признается недвижимостью и предприятие в целом, как имущественный комплекс (ст. 130, 132 ГК).
Характерная особенность правового режима недвижимости заключается в том, что права на недвижимость, а также сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.
Общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда. Возможность бесспорного обращения взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной надписи нотариуса исключается.
Вместе с тем предусмотрен один случай, когда залогодержателем может быть обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Здесь необходимо выделить три существенных обстоятельства. Во-первых, это момент заключения такого соглашения. Оно будет правомерным лишь в том случае, если заключено залогодателем или залогодержателем после того, когда должником в установленный срок не исполнено или ненадлежаще исполнено обязательство, т.е. у залогодержателя появляются правовые основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Следовательно, всякое условие в договоре о залоге о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество признается юридически ничтожным, впрочем, как и любое соглашение об этом, заключенное до установленной даты исполнения должником обязательства. На данное обстоятельство обращено внимание судов и в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Согласно п. 47 Постановления удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.
Во-вторых, ГК предъявляет особые требования к форме соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном обращении взыскания на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть удостоверено нотариусом. К этому следует добавить, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность, она является ничтожной сделкой (ст. 165 ГК).
В-третьих, соглашение об обращении взыскания на недвижимость как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только залогодателем или залогодержателем, выступающими сторонами такого соглашения. Такое соглашение может быть признано недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены указанным соглашением. Речь идет, например, о предшествующих залогодержателях, о собственнике имущества и т.п.
Не вызывает сомнений, что в заключении соглашения, в соответствии с которым требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд, заинтересованы как залогодержатель, так и залогодатель. Залогодержатель получает возможность оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодатель – избежать судебных издержек. Естественно, имеются в виду ситуации, когда факт нарушения должником основного обязательства носит очевидный характер.
Иначе регулируется порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, т.е. на остальное имущество, не относящееся к недвижимости. Здесь соответствующее правило изложено в виде диспозитивной нормы, предусматривающей, что требования залогодержателя удовлетворяются за счет предмета залога по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. В данном случае залогодержателю и залогодателю предоставлены более широкие возможности обойтись без суда при решении вопроса об удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета залога. Для этого достаточно иметь соответствующее условие в договоре о залоге либо в ином соглашении сторон, которое может быть оформлено и до возникновения у залогодержателя оснований обратить взыскание на заложенное имущество.
