которой институты статистики дают данные только правительству, — было бессмысленно.
С тех пор ситуация изменилась. В 2020 году в России есть огромное количество источников информации. Как во всем мире, теперь сложность заключается не в том, чтобы получить недостающие данные, а в том, чтобы выловить нужную информацию в океане бесполезной и неправильной. Особенно остро эта проблема стоит для непрофессионалов рынка, не имеющих доступа к подписным платным базам данных и аналитике. Эту проблему мы и постараемся решить в этой главе: попробуем разобраться в сложном рынке недвижимости и научимся выбирать правильный объект. Попутно постараемся понять, что делать, если вы оказались на другой стороне и вам надо продать или сдать свой объект.
Я включил анализ и маркетинг в одну главу, потому что считаю их двумя сторонами одной медали: когда вы анализируете какую-то недвижимость, на другой стороне находится человек, который ее продает. И рано или поздно вы сами можете оказаться тем человеком, которому нужно делать маркетинг своей недвижимости для продажи или сдачи в аренду.
Такой несовершенный рынок недвижимости
Для начала немного теории о том, что такое рынок недвижимости.
В экономике есть такие понятия, как совершенный и несовершенный рынок.
На совершенном (идеальном) рынке неограниченное количество покупателей, все продукты одинаковы, нет барьеров для появления новых игроков, у всех покупателей одинаковый доступ к информации. Компании не устанавливают цены, а следуют за спросом, дают те цены, которые покупатели готовы им платить. «Что же в этом рынке идеального?» — спросите вы. На нем нет транзакционных издержек. Каждый, кто хочет купить или продать товар или услугу, легко получает их по справедливой рыночной цене.
Все рынки в реальном мире несовершенны, поэтому описанного выше рынка в природе не существует. Но степень несовершенства рынков значительно отличается.
Например, рынок бытовой техники относительно совершенный. Когда вам нужно купить телевизор, выбор прост. Вы знаете, где находится магазин, торгующий бытовой техникой. Вы просто идете туда, находите продавца, называете ему основные параметры: размер, марку, характеристики, стоимость… Выбираете из пары вариантов. И вперед, на кассу.
Несовершенными рынки становятся под влиянием следующих факторов:
• конкуренция между компаниями за долю рынка;
• высокие барьеры для входа и выхода новых игроков;
• разнообразные товары и услуги, которые сложно сравнивать;
• цены, которые устанавливаются производителями, а не формируются в зависимости от рыночного спроса и предложения;
• несовершенная или неполная информация о товарах и ценах;
• небольшое количество покупателей и продавцов.
Недвижимость — классический пример крайне несовершенного рынка. Даже две соседние квартиры с одинаковой планировкой могут отличаться друг от друга видом из окна, ремонтом и ценой. Нет такого места, куда можно прийти, как в магазин, и увидеть все доступные варианты недвижимости.
Значит, нам самим нужно выполнять функции поиска, анализа, сравнения и выбора — те, которые в случае с покупкой телевизора берет на себя магазин.
Анализ рынка при выборе недвижимости можно и нужно проводить от общего к частному, начиная с той точки на схеме, в которой вы уверены. Допустим, вы уже знаете, в какой стране и городе вы хотите приобрести недвижимость и для каких целей. Тогда начинайте сразу с пункта «анализ рынка».
Мы пройдем все эти стадии, принимая решения методом «от противного», то есть рассмотрим, какие частые ошибки допускают люди, и разберем, что и как не надо делать.
Анализ страны и местоположения
Самая частая ошибка — считать, что место, в котором вы живете, оптимально для инвестиций. Конечно, есть естественное преимущество в знании или, скорее, ощущении рынка родного города. Есть собственный опыт, который зачастую помогает без консультантов определить справедливую цену на недвижимость. Но на этом плюсы заканчиваются.
В современном мире, где за несколько часов вы оказываетесь на другом конце земного шара, можно позволить себе мыслить шире. Может оказаться, что инвестиции в недвижимость Лондона, Нью-Йорка или острова Бали будут значительно выгоднее, чем в вашем городе. Правда, может быть и наоборот.
Анализ страны/города. Общую привлекательность страны или города легко понять из рейтингов и отчетов консультантов. Я рекомендую даже для операций с недвижимостью в России прочитать отчеты таких компаний, как Jones Lang LaSalle, Cushman&Wakefield, Knight Frank, CBRE, Colliers (это международные консультанты в недвижимости) или PWC, E&Y (это международные консультанты широкого профиля). Из отчетов вы узнаете, на какой стадии развития находится рынок жилой, офисной, торговой или другой недвижимости, выясните, каков типичный уровень доходности в настоящий момент, ознакомитесь с уровнем цен и арендных ставок. Общие рейтинги, например Mercer’s Quality of Living Survey или Economist’s Quality of Life Index, дадут вам представление о качестве жизни в той или иной стране, если вы думаете о зарубежной недвижимости. Потом, анализируя конкретный объект, вы сможете сравнить показатели и понять, хорошую сделку вы совершаете или не очень. Если сделка слишком хороша (доходность на 1–2% годовых выше, чем средняя по сегменту), то лучше разобраться, почему это так. Возможно, в сделке есть риски, которые вы не учли.
Анализ миграции. Недвижимость как фондовый рынок дает наибольшую доходность не только когда приносит регулярный доход, но и когда растет в цене. В цене она растет, когда спрос превышает предложение. А это, в свою очередь, наблюдается прежде всего в странах и городах с положительной миграцией. Почему в Москве, Лондоне, Сиднее постоянно растут цены? В них все время увеличивается население. Поэтому стоит проверить статистику миграции и рождаемости. Население растет за счет миграции, если:
чистая миграция = иммиграция — эмиграция положительная
Наиболее полные данные о миграции есть у ООН, их можно найти на сайте www.un.org. В качестве тренировки сравните, как растут цены на недвижимость в странах с наибольшей чистой миграцией: Австралии, США или Франции.
Анализ рынка
С чего начать изучение выбранного вами рынка? Есть три компонента, которые нужно изучить: торговые площадки, на которых продается недвижимость, фаза, в которой находится рынок, и игроки, которые на нем работают.
Анализ источников информации. На каждом рынке есть свои источники данных, сайты-агрегаторы, порталы по недвижимости, поисковики. Имеет смысл разобраться, какой ведущий ресурс на рынке, и поискать на нем информацию. Приведу самые яркие примеры сайтов, которые не только позволяют найти недвижимость, но и дают аналитические данные по рынку: в США — zillow.com и trulia.com, в Великобритании — zoopla.co.uk, в России — cian.ru и avito.ru, в Австралии — realestate.com.au.
Анализ состояния местного рынка. Для начала нужно определить фазу цикла, в которой находится интересующий вас рынок недвижимости: рост, насыщение, падение или стагнация[11]. Затем необходимо проанализировать перспективы его развития. Эксперты обычно являются участниками
