Безусловно, пока застройщик не признан юридическим банкротом и не исключен из реестра юридических лиц, шанс взыскать деньги сохраняется. Но зачастую он настолько ничтожный и требует такого невероятного количества усилий и судебных разбирательств, что риск потерять больше, чем получить. Более подробно проблема исполнения судебных актов освещена в моей статье «Попробуй, догони. Противостояние должников и кредиторов». Застройщики мало отличаются от обычных должников. Но в приведенной статье рассматривалась ситуация реального взыскания задолженности организации с организации, и взыскателю оказывала поддержку целая группа квалифицированных юристов. Если вы читаете это пособие, значит, вы решили взыскать долг самостоятельно. В том случае, если ваш застройщик платежеспособен, четко следуя описанному в пособии алгоритму и используя предоставленные документы, гарантированно достигнете положительного результата. Да, возможно, профессиональный юрист смог бы добиться меньшего снижения неустойки, чем получится у вас, но это совсем не факт. Вполне очевидно – он придет к тому же результату. К сожалению, суды снижают неустойку и делают это существенно, но об этом мы поговорим более подробно в разделе «Судебное взыскание».
Оценивать застройщика надо не только в тот момент, когда возникло нарушение договора, но и до его заключения, но мы сейчас ведем речь о взыскании. Кроме того, с момента заключения договора положение застройщика могло ухудшиться, а значит, в любом случае придется еще раз критически оценить его платежеспособность.
Давайте вспомним, как большинство неопытных дольщиков оценивает застройщика:
1) название – на слуху, известен, кто-то вроде даже покупал и построил, новый застройщик, первую-то стройку точно сдаст;
2) сайт – большой, солидный, красивый;
3) срок в договоре – вроде совпадает с тем, что в разрешении на строительство;
4) договор – менеджер продаж заверил, что застройщик – дочерняя компания того-то на сайте или на сайте торговый бренд, а в договоре официальное название, или что данная организация является официальным эксклюзивным продавцом застройщика и входит в холдинговую группу компаний.
Так или иначе, но на руках оказывается договор с непонятной организацией, но именно с нее вам придется взыскивать неустойку, предъявлять претензии по качеству и прочее.
Для самостоятельной проверки добросовестности застройщика сделайте следующее:
запросите устав организации, разрешение на строительство ( сравните сроки с теми, что указаны в договоре ДДУ);
проверьте факт регистрации застройщика и данные о лице, имеющем право действовать от имени организации без доверенности, на сайте: https://egrul.nalog.ru/;
ознакомьтесь с решением об избрании гендиректора (проверьте совпадение с данными, указанными в ЕГРЮЛ: https://egrul.nalog.ru/);
как правило, договоры ДДУ подписывают сотрудники застройщика по доверенности, проверьте, чтобы она была выдана от имени генерального директора, и проверьте ее действительность http://reestr-dover.ru/;
не стесняйтесь попросить копию 2-й и 3-й страницы паспорта подписанта, чтобы проверить его по списку недействительных российских паспортов на сайте ФМС: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000;
уточните, на кого и когда зарегистрирован сайт застройщика http://www.cy-pr.com/.
Признаки неблагонадежной компании, которые должны насторожить на стадии заключения договора:
на сайте компании застройщика одно название, а договор предлагают подписать с другой организацией;
если сайт создан задолго до создания организации, то возникает резонный вопрос, сколько компаний было у застройщика до этого времени и где они сейчас;
на сайте шла речь о приобретении квартиры по договору ДДУ, а вам предлагают подписать предварительный договор, договор ЖСК, инвестиционный или еще какой-либо;
к компании предъявлены и не оплачены исполнительные листы http://fssprus.ru/iss/ip .
На стадии заключения договора и перед тем как принимать решение о взыскании чего-либо с застройщика:
уточните, не находится ли компания в реорганизации или ликвидации, на сайте «Вестника госрегистрации»: http://www.vestnik-gosreg.ru/search/ ;
не опубликовано ли сообщение о банкротстве на сайте «Коммерсант»: http://www.kommersant.ru/bankruptcy/ ;
проверьте, не заявлялся ли руководителем организации факт отказа от управления на сайте https://service.nalog.ru/svl.do , а также не находится ли руководитель в розыске на сайте Интерпола https://www.interpol.int/en/notice/search/wanted , Федеральной службы исполнения наказаний http://fsin.su/criminal/ и МВД https://xn–b1aew.xn–p1ai/wanted ;
сдает ли организация налоговую отчетность и не имеет ли задолженности по налогам: https://service.nalog.ru/zd.do ;
сдает ли организация бухгалтерскую отчетность, каковы ее показатели на сайте Федеральной службы государственной статистики: http://www.gks.ru/accounting_report ;
имеет ли организация принудительно взыскиваемую задолженность и каков ее размер, проверьте на сайте судебных приставов: http://fssprus.ru/iss/ip/ ;
не приостановлены ли операции по счетам по данным Системы информирования банков о состоянии обработки электронных документов: https://service.nalog.ru/bi.do ;
является ли организация взыскателем или ответчиком в суде, узнайте на сайте Картотеки арбитражного суда: http://kad.arbitr.ru/ или в Судах общей юрисдикции: https://sudrf.ru/index.php?id=300 ;
не входит ли компания в неформальные реестры должников: http://www.centerdolgov.ru/ .
Как видите, все приведенные нами сервисы абсолютно бесплатны и позволяют получить представление о том, какое финансовое положение у застройщика.
После того как мы его оценили и убедились, что перспектива получения денег имеет место, самое время перевести общение с застройщиком в юридическую плоскость.
Шаг 2. Досудебное урегулирование спора – претензия
Претензия – это тот документ, который позволяет не только попытаться договориться вне суда с застройщиком, но и, если ситуация дойдет до судебного разбирательства, получить компенсацию по закону «О защите прав потребителей». А это ни много ни мало, а 50 % от присужденных судом сумм.
Единого образца претензии не существует. Тем не менее есть несколько правил, принятых в деловом обороте. Первая часть правил касается оформления. В правом верхнем углу находится шапка документа. В ней нужно указать, кому и от кого исходит претензия. Ниже, посередине, с маленькой буквы пишется слово «претензия» и указываются основные реквизиты документа, по которому она выдвигается (название и номер договора) или ключевое требование (что вы требуете). Далее с нового абзаца начинается собственно текст претензии, где вы перечисляете ваши требования.
Претензия, естественно, должна быть подписана и датирована.
Вторая часть правил касается содержания претензии. Документ составляется сухим юридическим языком и содержит основные обстоятельства, вследствие которых вы направляете претензию, с указанием конкретных фактов и доказательств вашей правоты и ссылками на закон и положения договора. Поскольку вы подаете претензию из-за нарушения ваших прав дольщика, то при написании претензии вам будет нужно руководствоваться законами о долевом строительстве и защите прав потребителей. При этом вы четко и последовательно указываете, что конкретно вас не устраивает (например, нарушение сроков строительства, строительные недостатки) и перечисляете свои требования (устранить недостатки либо уменьшить стоимость квартиры, выплатить неустойку и т. п.). Проформа претензии о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры содержится в приложении № 1.1.
Обращаем внимание: в нашем адресе мы указываем не телефон, а почтовый адрес и адрес электронной почты. Вполне возможно, застройщик захочет с вами договориться и не доводить ситуацию до суда. В этом случае он будет вынужден вам написать, а это письмо станет еще одним подтверждением нарушения сроков передачи квартиры.
