4.2. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).
Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:
– законность содержания:
– правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;
– соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
– соблюдение формы сделки.
В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т. е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий.
При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.
Недействительные сделки могут быть:
1) оспоримыми – сделки, признанные недействительными по решению суда;
2) ничтожными – сделки недействительные с самого начала ее совершения:
– совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
– волеизъявление не соответствует подлинной воле;
– нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:
– сторона сделки недееспособна, т. е. не способна понимать значение своих действий;
– сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.
Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).
Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:
– юридический факт, порождающий права и обязанности;
– само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.
С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:
1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.
Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:
• уплаты оговоренной в договоре цены;
• оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан:
• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
• в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
• передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.
Покупатель вправе требовать:
• своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости;
• уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;
• при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:
а) соразмерного уменьшения цены сделки;
б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;
в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;
г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;
д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
При этом покупатель обязан:
• принять по акту переданный ему объект недвижимости;
• оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
• оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.
Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.
Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.
Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.
Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.
Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.
Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
– объект недвижимости в собственность;
– имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки.
Для сделки дарения имеются ограничения. Если о&ьект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.
В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него.
Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Ренmа. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.
Договор по этой сделке совершается в письменной форме (прил. 12) и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.
Рента имеет несколько подвидов:
а) постоянная;
б) пожизненная;
в) пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.
По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:
а) при нарушении плательщиком своих обязательств;
б) при неплатежеспособности плательщика ренты;
в) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;
г) в других случаях, предусмотренных договором.
