При автономной модели (то есть закрытой модели, или модели депозитного института)[54] привлекаются свободные денежные средства населения через целевые накопительные вклады в специализированные кредитные институты с последующим их размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилища. При данной системе технологический процесс разбивается на два взаимосвязанных периода:
– накопление личных средств до оговоренного объема, получение кредита вместе с суммой накопленных сбережений;
– возвращение полученного ипотечного кредита. При данной коллективной форме сбережений коллектив людей не прибегает к взаимодействию с внешней средой. Во всем мире подобные объединения имеют давние традиции и получили название «Ротационные кредитно-сберегательные ассоциации» (RoSCA's). Например, в Великобритании первое известное строительное общество было образовано в 1775 г. в Бирмингеме и называлось «Kettley Building Society». На протяжении двух столетий английские строительные общества представляли собой закрытую модель финансирования жилищного строительства. В настоящее время, в результате расширения спектра разрешенных операций строительные общества по роду операций в значительной степени уже переплетаются с банками, то есть все больше превращаются в открытую модель жилищного финансирования.
В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180[55] , в кредитном договоре определяются следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения).
Конкретные условия жилищного кредитования также устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе «собственности». При покупке квартиры в строящемся объекте залогодатель-заемщик выступает инвестором и приобретает право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня.
Кредитный договор является консенсуальным, возмездным. Так же как и договор займа, кредитный договор является каузальной сделкой (см. подробнее Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).
Гарантией исполнения договорных обязательств по жилищному ипотечному кредитованию является заложенное жилище, предназначенное для постоянного проживания и принадлежащее на праве собственности залогодателю[56] . То есть, предоставляя кредит, банк, помимо кредитного договора, в его обеспечение заключает с должником обеспечительный договор, в частности договор ипотеки (подробнее см. § 4 «Правовые аспекты ипотеки жилища»)[57] .
Кредитором по кредитному договору (при ипотечном кредитовании) может выступать только кредитная организация, то есть юридическое лицо, имеющее лицензию на совершение банковских операций. При нарушении указанного требования закона договор признается недействительным.
Статья 820 ГК РФ регламентирует письменную форму кредитного договора. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора, такой договор считается ничтожным, не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей с момента его заключения. Кредитный договор является двусторонним (двусторонне обязывающим), то есть каждая сторона имеет права и обязанности, которым корреспондируются права и обязанности другой стороны. Кредитная организация обязана предоставить кредит и имеет право требовать его возврата и уплаты по нему процентов. Получатель кредита имеет право требовать предоставления кредита и обязан возвратить кредит и уплатить проценты.
К основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ) относится, в частности, свобода договора. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
Проанализируем, какие же условия кредитного договора определяются банками и гражданами, нуждающимися в жилище или улучшении жилищных условий.
Федеральным законом РФ от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях»[58] предусмотрено создание новой инфраструктуры на рынке жилья – кредитных бюро, которые будут собирать информацию о заемщиках, в частности, о том, насколько добросовестно они исполняют свои обязательства перед банками-кредиторами. Однако процесс создания кредитных историй без их шифровки может привести к нежелательной для заемщиков утечке информации. К сожалению, перечень изменений не в пользу нуждающихся в жилище граждан можно продолжить[59] .
По условиям кредитного договора залогодатель обязан представить кредитору договор купли-продажи недвижимости[60] . Для точности отметим, что в данном случае заключается договор купли-продажи квартиры с оплатой за счет кредита банка, который законодательством не предусмотрен. В соответствии со статьей 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)[61] .
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 553 ГК РФ).
Остальными статьями параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ регулируются порядок определения: предмета в договоре продажи недвижимости; цены в договоре продажи недвижимости; передачи недвижимости; последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. Кроме того, имеются особенности продажи жилых помещений, предусмотренные в статье 558 ГК РФ. К существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, отнесен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (Шевчук Д.А. Гражданский процесс. Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).
Форма договора продажи недвижимости (письменная) и требования государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость аналогичны с договорами кредитования и ипотеки. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Кроме того, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).
