В ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; представляется также проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
На переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма, требуется письменное согласие всех членов семьи нанимателя.
Собственники жилых помещений вправе не испрашивать такого согласия третьих лиц, пользующихся жилым помещением.
Положительное решение органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, является основанием для переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с проектом.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях:
• непредоставления полного пакета необходимых документов;
• предоставления документов в ненадлежащий орган;
• несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается подписанием органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, акта приемочной комиссии.
8. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Собственники жилых помещений осуществляют права владения, пользования и распоряжения своими жилыми помещениями.
Под владением принято понимать возможность фактического обладания имуществом, право пользования заключается в возможности извлекать из имущества какую-либо выгоду, использовать его. Проживание в жилом помещении есть одна из наиболее распространенных форм использования жилого помещения. Распоряжение подразумевает под собой возможность определять судьбу вещи (помещения), в том числе отчуждать вещь, передавая право собственности на нее другим лицам.
В силу особой социальной значимости права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Права собственников жилых помещений имеют определенные ограничения в целях защиты собственников других жилых помещений и иных лиц. Так, собственники вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями только в соответствии с их назначением и в пределах их использования, установленных ЖК РФ.
Собственник вправе предоставить права владения и (или) пользования жилым помещением иным гражданам и юридическим лицам, что выражается в праве собственника вселить в жилое помещение членов своей семьи и иных лиц, сдать жилое помещение в наем, в аренду, предоставить его по договору безвозмездного пользования, в том числе – временным жильцам.
Собственник несет бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме и общего имущества в коммунальной квартире, если иное не установлено федеральным законом или договором. Собственник обязан оплачивать работы и услуги, необходимые для поддержания жилого помещения в пригодном состоянии. Но из данного правила есть исключения.
Например, часть расходов по содержанию и ремонту государственных и муниципальных жилых помещений несут наниматели данных помещений, а расходы по содержанию квартиры, предоставленной жилищным кооперативом, несет член жилищного кооператива, которому данное помещение предоставлено во владение и пользование.
На собственнике жилого помещения лежат также обязанности поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Под надлежащим состоянием жилого помещения следует понимать состояние, в котором оно пригодно для использования по прямому назначению. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются федеральными органами государственной власти.
9. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ГРАЖДАН, ПРОЖИВАЮЩИХ СОВМЕСТНО С СОБСТВЕННИКОМ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ
ЖК РФ определяет круг лиц, признаваемых членами семьи собственника жилого помещения, права и обязанности членов семьи собственника и иных лиц, проживающих вместе с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Членов семьи собственника жилого помещения можно разделить на две группы.
К первой группе относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его дети, родители и супруг. Факт совместного проживания в данном случае важен, поскольку родители, супруг, дети, не проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, для целей жилищного законодательства членами семьи собственника не являются и правом пользования данным жилым помещением не обладают.
Ко второй группе членов семьи собственника жилого помещения относятся другие его родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – иные граждане (не являющиеся родственниками собственника). К иным гражданам могут быть отнесены, напр., дети супруга собственника, не являющиеся родными детьми собственника, сводные братья и сестры собственника и другие лица. Граждане, входящие во вторую группу, для признания их членами семьи собственника должны не только проживать совместного с собственником; необходимо подтверждение факта вселения их собственником в качестве членов своей семьи.
Следует обратить внимание и на то, что граждане, входящие во вторую группу, даже при соблюдении всех условий не являются членами семьи собственника, а только могут быть признаны таковыми.
Признать гражданина членом семьи собственника может суд в случае спора между собственником и проживающим совместно с ним гражданином.
По общему правилу члены семьи собственника, совместно с ним проживающие, имеют те же права пользования жилым помещением, что и сам собственник. Иной объем прав члена семьи собственника может быть установлен соглашением собственника и члена его семьи.
Закон возлагает на членов семьи собственника ряд обязанностей, в частности, они должны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность данного помещения.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшими членами семьи собственника не сохраняется. После прекращения семейных отношений бывший член семьи собственника обязан выехать из жилого помещения собственника. Указанные последствия прекращения семейных отношений могут быть изменены по соглашению собственника и бывшего члена его семьи.
10. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Изъятию может подвергнуться как все жилое помещение, так и его часть. Выкуп части жилого помещения предусмотрен, в первую очередь, в отношении индивидуального жилого дома, когда на изымаемом участке находится только часть дома. Такой дом технически можно переустроить, освобождая от него изымаемый земельный участок.
От имени РФ, субъектов РФ или муниципальных образований при выкупе жилых помещений выступают их органы в пределах своей компетенции. Решение органа государственной власти об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Не позднее чем за год до предстоящего изъятия собственник жилого помещения письменно уведомляется органом государственной власти о решении об изъятии жилого помещения и дате государственной регистрации данного решения. Выкуп жилого помещения может быть произведен не ранее чем через год с момента получения собственником такого уведомления, если собственник не даст согласия на выкуп жилого помещения в более ранние сроки.
Собственник жилого помещения и орган государственной власти заключают соглашение о выкупе жилого помещения, в котором определяются выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, определяемая соглашением сторон, а при разногласиях – независимым оценщиком, а также убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, в том числе:
