3
Задачи и направления деятельности по управлению многоквартирным домом
Задачи управления многоквартирным домом – планируемый результат деятельности по управлению многоквартирным домом на каждом ее этапе. Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется по нескольким направлениям. Это:
– управление обслуживанием и ремонтами;
– финансовое управление;
– административное управление, включающее в себя управление персоналом, ремонтами, включая и функции заказчика;
– обеспечение функций безопасного и комфортного проживания жителей.
Управление обслуживанием и ремонтами
Прежде чем приступить к обслуживанию (ремонту) жилого дома, необходимо провести ряд обязательных действий. Необходимо провести:
• инвентаризацию имущества;
• оценку технического состояния и потребности в обслуживании и ремонте;
• оценку приоритетов выполнения работ и ремонтов;
• составление дефектных актов и другой технической документации;
• разработку планов текущих работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию имущества;
• разработку планов ремонтов и замен (текущих и перспективных);
• подготовку предложений по реконструкции, модернизации имущества и ресурсосберегающим мероприятиям;
• технико-экономическую оценку различных вариантов/способов осуществления работ;
• организацию аварийно-диспетчерского обслуживания.
Финансовое управление многоквартирным домом
Для успешного финансового управления многоквартирным домом необходимо подготовить также:
• смету расходов и доходов;
• специальные сметы (на отдельные виды работ);
• постоянно проводить работу по обеспечению сбора коммунальных платежей, с целью финансирования содержания имущества (распределение общих расходов и сбор платежей/взносов);
• постоянно обеспечивать бухгалтерский учет и отчетность;
• четко управлять доходами и расходами;
• привлекать дополнительные финансовые ресурсы;
• обеспечивать финансовое обеспечение будущих ремонтов;
• обеспечивать эффективное вложение свободных финансовых средств с целью предотвращения инфляционных потерь и получения дополнительных доходов;
• обеспечивать регулярные финансовые отчеты перед собственниками имущества;
• обеспечивать мероприятия по организации внутреннего финансового контроля и внешнего аудита.
Административное управление многоквартирным домом
Управление персоналом
При управлении многоквартирным жилым домом существуют также административное управление, которое в свою очередь подразделяется на управление персоналом; выполнение функций заказчика, обеспечение безопасного и комфортного проживания и т. п.
Для обеспечения эффективного управления персоналом при управлении многоквартирным домом необходимо обосновать потребности в административном и производственном персонале; обеспечить работу по подбору кандидатур, их наем и увольнение персонала; утвердить трудовой распорядок, положение об оплате труда и премировании работников; разработать служебные инструкции/должностные обязанности.
Необходимо также обеспечить проведение инструктажа работников на рабочих местах и с целью обеспечения безопасных условий труда, а также проводить действия по выдаче и контролю исполнения заданий.
Выполнение функции заказчика на работы по обслуживанию и ремонту
Так как управляющая компания не может и не должна самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, то она имеет право нанимать для выполнения различных работ подрядные организации, при этом выполняя и функции заказчика. Для этого необходимо сначала подготовить пакет конкурсной документации, провести конкурсный отбор и поиск исполнителей (подрядчиков). После заключения договора подряда – обеспечить контроль за выполнением работ.
Обеспечение безопасного проживания в доме и сохранности имущества
С целью обеспечения безопасного проживания и сохранности общего имущества и организации противопожарных мероприятий управляющая организация должна проводить работу по сохранности имущества и предотвращению доступа посторонних лиц и антивандальных мероприятий, для чего необходимо проводить также действия по:
• разработке системы оповещения и порядка действий при чрезвычайных ситуациях;
• подготовке инструкций по пользованию инженерным оборудованием, оснащению предупредительными надписями и
табличками;
• контролю соблюдения норм и правил проживания и пользования помещениями, общим имуществом и придомовыми
земельными участками;
• контролю соблюдения правил перепланировки и переоборудования помещений.
Взаимодействие с собственниками, нанимателями, арендаторами помещений
Для обеспечения комфортного проживания всех собственников, нанимателей, арендаторов и прочих проживающих в доме управляющая организация должна вести и регулярно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов помещений; заключать договора с собственниками помещений.
Управляющая организация также должна обеспечить собственников, нанимателей, арендаторов помещений информацией, связанной с управлением/содержанием многоквартирного дома.
Кроме того, управляющая организация должна:
• обеспечить прием заявок, предложений, жалоб от граждан, а также обеспечить контроль за их качественным исполнением;
• обеспечить подготовку встреч и собраний собственников помещений;
• обеспечить регулярную отчетность перед собственниками помещений;
• обеспечить работу по обеспечению полноты сбора обязательных платежей и взносов.
Кроме того, управляющая организация в обязательном порядке должна обеспечить ведение делопроизводства и архивного хранения документов: обеспечивать взаимодействие с органами местного самоуправления, государственными инспекциями, финансовыми организациями и др.
Предоставление коммунальных услуг гражданам
Для проведения мероприятий по обеспечению жителей комфортным проживанием и предоставления им жилищно-коммунальных услуг и их оплаты управляющая организация должна заключить договора на приобретение с поставщиками жилищных и коммунальных услуг и обеспечить контроль качества и объема поставляемых коммунальных ресурсов.
Кроме того, управляющая организация должна обеспечить:
– контроль соответствия оплаты фактическому количеству и качеству ресурсов и услуг;
– учет все потребителей коммунальных услуг;
– распределение платы за коммунальные услуги между потребителями при оплате по показателям общедомового прибора учета потребления ресурсов;
– регулирование отношений между потребителями коммунальных услуг в доме;
– организацию удобной процедуры оплаты коммунальных услуг;
– информирование о плановых перерывах в предоставлении
коммунальных услуг и производимых ремонтных работах.
Затопление квартиры
К сожалению, в многоквартирных домах иногда происходят аварии инженерных коммуникаций и по другим причинам, в результате чего происходят затопления квартир. Затопление квартиры может произойти по халатности проживающих; из-за нарушения целостности трубопроводов отопления, водоснабжения, водоотведения (канализации) по стояку; из-за нарушения правил эксплуатации инженерного оборудования в вышерасположенных квартирах; из-за повреждений кровельного покрытия; из-за повреждения расширительного бака либо повреждения иного инженерного оборудования, размещенного на техническом этаже; при тушении пожара не пенными гасителями, а водой. Причинами залитая квартир, как мы видим, могут быть самые разные ситуации.
При наступлении случая затопления квартиры необходимо незамедлительно принять меры по прекращению затопления, если это возможно, своими силами, подставив любые подручные средства для сбора жидкости. Любым способом (звонок по телефону, по громкоговорящей связи из лифта, лично, если это возможно сделать быстрее) проинформировать диспетчера ОДС о любом факте аварийной ситуации, для того чтобы диспетчер направил специалиста-сантехника для принятия мер по ликвидации аварии.
Для того чтобы добиться возмещения ущерба по устранению последствий залива, сначала необходимо определить причину наступления аварийной ситуации (залития квартиры).
При поступлении заявки (обращения к диспетчеру) о наступлении аварии и нанесении ущерба жилому помещению (квартиры, комнаты, кухни, коридора, прихожей, ванной и туалетной комнаты и т. п.) в диспетчерскую службу (в Москве диспетчера ОДС входят в состав ГУ ИС), диспетчер зафиксирует заявку в специальном журнале, направит специалиста для устранения (ликвидации) аварии. Сразу после аварии компания, управляющая жилищным фондом (Дирекция единого заказчика либо иная управляющая организация), должна организовать проведение комиссионного обследования с выходом на место, в присутствии:
