Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.
Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления, где КИц – процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %; Аiкэ – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %; Икэ – износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %, где Тф – фактический срок службы конструктивного элемента, годы; Тн – нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.
Определение интегрального коэффициента износа здания показано в табл. 5.3.
Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:
Авосст. = А2000 х (1 – КИц) = 71070,15 х (1–0,264) = 52307,63 тыс. руб. (5.15)
Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.
Таблица 5.3 Определение интегрального коэффициента износа здания
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:
Арем. = Цр х S = 1200 руб. х 5421,00 м2= 6505, 20 тыс. руб., (5.16)
где Арем. – стоимость косметического ремонта;
Цр – цена ремонта в расчете на 1 м2;
S – площадь помещений, подлежащих ремонту.
Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.
Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:
Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс = (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб., (5.17)
где Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;
Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2006 г.
kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;
kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.
Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.
5.4.2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
Применение метода капитализации годовой арендной платы. Доход, который может получить владелец объекта недвижимости часто является трудно определимым. Расчет дохода производится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости недвижимости. Так, например, при получении дохода 40 процентов в год показатель капитализации будет равен 1:0,4=2,5; для 50 процентов в год соответственно 1:0,5=2,0.
Если владелец недвижимости ожидает получать доход и из других источников (кроме арендной платы), то они также учитываются при определении стоимости объекта недвижимости, а затем суммируются для получения окончательной величины стоимости недвижимости.
Возможно также использование доходного метода, исходя из предположения, что собственник недвижимости получает всегда постоянную величину арендной платы. В данном смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца недвижимости являются важным аспектом, поскольку собственник недвижимости хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств. Технику расчета стоимости недвижимости можно представить следующим образом:
– определяется три типа норм дохода: начальная, текущая и будущая;
– анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости;
– определяется доход с учетом рисков;
– расчет капитализации арендной платы с использованием определенной ставки капитализации дохода.
Доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной) нормы капитализации для нахождения текущей стоимости недвижимости.
В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фирма занимает офисное здание с полным набором прав владения. Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра арендной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла 600 тыс. руб. в год. Ставка рефинансирования в банке составляет 55 процентов. Это означает, что владелец вправе ожидать доход, с учетом рисков, не ниже 55 процентов в год. В этом случае стоимость приобретения объекта недвижимости (Аобъект) определяется отношением чистой арендной платы (Аар. пл.) к ожидаемому проценту дохода (ЧД).
Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает текущий ее уровень. Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и, арендатор будет стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных (по последним продажам), может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.
Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить следующие три операции.
Первая операция: определить валовую стоимость объекта недвижимости (В). С этой целью вначале определяется стоимость годовой арендной платы (Агодовая) на основе анализа продажных цен аналогичных объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы (Р), стоимость управления (У), сумма арендной платы за землю (Аземли), инвестиционная норма дохода в процентах (П). Тогда:
В = (Агодовая – Р – У – Аземли) х 1/П (5.19)
Вторая операция: определить все затраты на застройку. Затраты на развитие недвижимости включают в себя:
– стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консультантов по строительству и инженеров (может составлять 10–15 % стоимости строительства в зависимости от сложности здания);
– затраты на получение разрешения на строительство и различные согласования;
– очистку и подготовку участка (стоимость затрат учитывается по фактическим данным на момент проведения работ);
– стоимость строительства (контракт на строительство);
– с учетом инфляции. Эта статья расходов фиксируется по фактическим данным на каждом отчетном периоде с учетом инфляции;
– затраты на создание ландшафта (затраты определяются так же, как и два предыдущих фактора);
– в другие затраты принято включить дополнительные расходы в размере 5 процентов на случай непредвиденных расходов (например, дополнительные расходы, обнаружившиеся только в ходе работ; расходы на рекламу, маркетинг и некоторые другие);
– плата за услуги и стоимость продажи включаются в суммарную стоимость затрат;
– доход и риски застройщика. Обычно застройщик (владелец) включает в суммарную стоимость свои доходы и премию за риск. Данная сумма может составлять определенный процент от капитальной стоимости законченного проекта развития или общей стоимости здания. Уровень доходности и риски будут оцениваться на основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных участков, сложности инвестиционного проекта и надежности получаемого в будущем дохода, а также уровня престижности проекта и уверенности в его доходности.
Третья операция: вычисления стоимости участка земли и доходности. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания общей стоимости (суммарных затрат на развитие) из полной стоимости проекта. Оставшаяся величина включает в себя стоимость приобретения земли и стоимость отвлеченных денежных средств на покупку земельного участка с момента его приобретения до того момента, когда вновь построенная собственность начнет приносить доход по окончанию строительства.
Чистая стоимость после вычитания этих затрат не является в буквальном смысле слова индикатором максимальной цены, за которую возможно получить участок земли, однако она определяет требуемый уровень доходности проекта, который должен быть достигнут на основе проведенного анализа.
