Залогодатели, также как и кредиторы, по новому законодательству должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), о застройщиках, других участниках ипотечных отношений, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям[145] . В настоящее время законодательство не способствует этому[146] . Например, в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в статьях 20, 21) содержатся нормы о том, что застройщик обязан любому лицу предоставить информацию о себе и о проекте строительства. Однако без соответствующей ответственности данные нормы бездействуют. Поэтому целесообразно хотя бы в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях (в статье 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости») предусмотреть ответственность застройщика (других участников ипотечных отношений) за непредставление информации о себе и проекте строительства в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения.
9. На данном этапе экономического развития, учитывая российскую специфику жилищных отношений, следует сделать упор на развитие одноуровневой модели рефинансирования с государственной поддержкой. Наибольшая поддержка должна оказываться применению социальной ипотеки, социальным ипотечным кредитам, дотируемым из бюджетов напрямую и без использования механизмов рефинансирования. Данный вывод сделан на основе анализа практики и устоявшихся подходов отечественной и зарубежных правовых теорий, подтверждающих свою жизнеспособность.
Предпочтение автором отдается также наиболее отрегулированной системе социальной поддержки заемщиков, действующей в Германии, где вкладчики (стройсберкасс) по схеме ссудно-сберегательных касс получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п. После анализа 300 законов и постановлений субъектов Российской Федерации предлагается шире использовать имеющийся положительный региональный опыт применения социальной ипотеки жилища на федеральном уровне, основанный на законодательной опеке и бюджетных гарантиях.
10. Крайне необходимо сведение до минимума посреднических звеньев (риэлтеров, страховщиков, оценщиков, участников фондового рынка, ипотечных компаний, налоговиков и др.) и дополнительных, непомерных «накруток» к процентным ставкам по кредиту. Недопустимо, когда вместо помощи нуждающимся государственные проблемы (дополнительные рабочие места для сотен тысяч высокооплачиваемых граждан), проблемы банкиров («андеррайтинг») перекладываются на тех, кто сам нуждается в поддержке. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, по минимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья. Например, шире использовать данные Единого государственного реестра прав от органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним непосредственно или через организации (органы) по учету объектов недвижимого имущества, с целью доступа к этой информации участников ипотечного рынка, упрощения процедуры приобретения готового жилья залогодателями и т.п.
11. Деловая практика банков показывает, что зачастую при выдаче кредитов в договоре ипотеки делается лишь ссылка на номер и дату кредитного договора, без указания существа, размера и срока исполнения основного обязательства.
Чтобы не возникало вопросов о действительности такого договора, в котором, по сути, не представлены три из шести существенных условий, а имеется лишь указание на основное обязательство, руководствуясь постановлениями Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, включить в положение о порядке заключения и исполнения кредитного договора, договора ипотеки норму следующего содержания: необходимыми условиями договора ипотеки являются номер и дата кредитного договора, предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор ипотеки не может считаться заключенным.
Главным смыслом настоящей работы является стремление оказать посильную помощь в возрождении в России справедливой, продуманной системы ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования, по обеспечению доступным жилищем рядовых граждан (Шевчук Д.А.).
Примеры ипотечных программ
Ипотека. Стандартная программа
Условия кредитования
Процентные ставки
Условия предоставления кредита
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ,
необходимых для рассмотрения Анкеты на получение ипотечного кредита Стандарт «АИЖК»
О – документы, обязательные к представлению;
Н – документы, которые предоставляются при наличии;
* – документы, которые должны быть представлены в Банк в следующем виде: копия и оригинал (для сверки и заверения копии сотрудником Банка), либо нотариально заверенные копии.
Банк для решения вопроса о предоставлении ипотечного кредита имеет право запросить, кроме вышеперечисленных, иные документы.
Примечание 1: – если заемщик зарегистрирован и осуществляет трудовую деятельность в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то он должен представить в Банк следующие документы:
? свидетельство о регистрации предпринимателя, патенты, лицензии;
? выписку из ЕГРИП, срок выдачи не более 30 дней до момента предоставления;
? декларации о доходах за предыдущий год и предыдущий отчетный период текущего года
? документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально), единого налога на вмененный доход (свидетельства) за последние два года,
? документы об уплате взносов в государственные социальные внебюджетные фонды,
? выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев,
? книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа
Примечание 2 : заемщик при наличии других постоянных доходов (аренда, дивиденды, проценты по вкладам) представляет:
? документы, подтверждающие их получение за последние 12 месяцев (договоры, выписки)
? решения о выплате дивидендов за предыдущий год и все месяцы текущего года;
? документы об уплате налогов на полученные дивиденды;
? документы о фактическом получении дивидендов.
В случае владения акциями/паями/долями:
? копии учредительных документов;
? бухгалтерские балансы, Отчеты о прибылях и убытках
? выписки по счетам с отметкой Банка о наличии претензий к счету;
? контактные телефоны руководителя и главного бухгалтера предприятия.
Примечание 3 : Продавец квартиры – юридическое лицо, помимо обязательных документов по сделке купли-продажи жилья, предоставляет в банк следующие документы:
? Учредительные документы;
? Свидетельство о присвоении ОГРН;
? Действительную выписку из ЕГРЮЛ;
? Свидетельство о присвоении ИНН;
? Документ подтверждающий полномочия представителя продавца по совершению сделки;
? Решение о совершении крупной сделки/сделки с заинтересованностью
Требования к покупаемой квартире:
? Жилое помещение должно являться отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаусом)).
? Жилое помещение должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения.
? Жилое помещение должно быть обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни.
