Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условиями договора предусмотрена обязанность ответчика передать истцу квартиру, однако квартира до настоящего времени не передана, что в силу п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» является основанием для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока выполнения работ, в размере 3 % от цены работ за каждый день просрочки.
Судебная коллегия не может согласиться сданным выводом суда первой инстанции.
В соответствии с условиями договора, а именно п. 2.1.2, 2.1.3 договора, ответчик исполнил предусмотренные обязательства и в предусмотренный договором срок по окончании строительства направил истцу уведомление об окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию с предложением осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи.
Входе разбирательства в суде первой инстанции истица подтвердила факт получения данного уведомления. После получения уведомления истицей был произведен осмотр квартиры, по результатам которого составлен дефектовочный акт и ответчик обязался устранить выявленные замечания в течение 30 дней с даты подписания акта.
Выявленные недостатки ответчиком были устранены, составлен акт осмотра квартиры, в котором указано на следующие недоделки квартиры: окна (мытье и регулировка), мусор в квартире. Именно эти недостатки стали причиной отказа истицы Т. от подписания акта приема-передачи квартиры. Доказательства наличия в квартире каких-либо иных недостатков в материалы дела не представлены.
Между тем в силу п. 6 от. 753 ГК РФ заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Учитывая, что указанные в акте осмотра квартиры недостатки не относятся к числу существенных, не исключают возможность использования квартиры по ее назначению, у истицы Т. не имелось оснований для отказа в принятии квартиры по акту приема-передачи.
Поскольку установлено, что ответчик в установленный договором срок направил истице уведомление о необходимости осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи, после осуществления истицей доплаты за увеличение площади предоставил квартиру для осмотра, которую истица не приняла, несмотря на отсутствие в ней строительных дефектов, то судебная коллегия полагает, что просрочка исполнения обязательств по договору ответчиком не допущена, в связи с чем истица не имеет права на взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене; в связи с тем, что обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение об отказе в иске без направления дела для повторного рассмотрения в суд первой инстанции (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.03.2012 г. № 33-4216/2012//СПС).
В другом случае суд, напротив, удовлетворил исковые требования участника долевого строительства о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, указав, что имеющиеся в жилом помещении недостатки (не выполнена разводка электрики с установкой розеток и выключателей, не установлен электросчетчик, не выполнены сантехнические вводы холодной и горячей воды, отопления и канализации) исключали возможность использования жилого помещения по назначению. Следовательно, участник вправе был отказаться от подписания акта приема-передачи объекта до устранения застройщиком вышеуказанных недостатков (апелляционное определение Ленинградского областного суда от 05.12.2012 г. № 33-5421/2012//СПС).
Дискуссионным является вопрос о том, при каких условиях с застройщика в пользу участника долевого строительства могут быть взысканы убытки, например, расходы участника по найму другого жилья в период просрочки застройщика (несвоевременной сдачи объекта долевого строительства). Как представляется, обязательным условием удовлетворения подобных требований потребителя будет наличие причинной связи между просрочкой застройщика и убытками участника (неизбежность расходов по найму другого жилья), а также соотносимость объекта долевого строительства и арендуемого жилого помещения (по площади и прочим характеристикам). Проверке подлежит и сам факт несения расходов участником долевого строительства, поскольку в ряде случаев участниками в подтверждение расходов по найму жилья представляются расписки от лиц, не являющихся собственниками арендованного жилого помещения или их уполномоченными лицами.
К. обратился в суд с иском к Красноярскому краевому фонду жилищного строительства (далее — ККФЖС) о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 217 991 руб., убытков в сумме 88 000 руб., а также компенсации морального вреда в сумме 50 000 руб.
Исковые требования мотивировал тем, что на основании договора уступки права требования от 25.08.2010 г. приобрел право требования к ККФЖС передачи объекта долевого строительства (квартиры) в срок до 30.06.2011 г. Фактически квартира была передана истцу лишь 13.02.2012 г., просрочка составила 178 дней (с 01.07.2011 г. по 13.02.2012 г.). Кроме того, в связи с несвоевременной передачей объекта долевого строительства истец вынужден был снимать квартиру, понес расходы в сумме 88 000 руб., а также отложил переезд семьи в г. Красноярск, в связи с чем также просил взыскать с ответчика компенсацию морального вреда.
Ответчике иском не согласился, пояснил, что задержка строительства дома вызвана просрочкой выполнения работ подрядчиками, ходатайствовал о снижении размера неустойки, ссылаясь на непродолжительный период просрочки и факт предварительного извещения участника о возможной задержке сдачи дома в эксплуатацию.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 16.08.2012 г. по делу № 2-5485/12 исковые требования К. удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы: неустойка в размере 60 000 руб., убытки в сумме 77 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 10 000 руб., штраф за отказ удовлетворить требования потребителя в сумме 35 000 руб.
Удовлетворяя исковые требования К., суд исходил из того, что застройщик как предприниматель несет риск неисполнения обязательств его контрагентами (подрядчиками, субподрядчиками), не может оправдывать нарушение срока передачи объекта долевого строительства указанными обстоятельствами. Убытки К. в виде расходов по найму жилого помещения в течение 7 месяцев просрочки со стороны застройщика подтверждены необходимыми доказательствами: договор найма жилья, документы о внесении оплаты, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру на имя наймодателя, выписка из ЕГРП об отсутствии у К. жилых помещений на праве собственности на территории г. Красноярска, справка К. с места работы.
В другом случае супруги Р., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, обратились к ККФЖС с аналогичными требованиями: о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, убытков в виде оплаты по договору найма жилья, компенсации морального вреда.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 15.11.2012 г. по делу № 2-7998/12 исковые требования Р. удовлетворены частично, в пользу истцов взыскана неустойка, компенсация морального вреда и штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке. В удовлетворении требования о взыскании убытков отказано, поскольку истцами не представлены доказательства, бесспорно свидетельствующие о необходимости указанных затрат для семьи Р. и фактическом их несении.
В обоснование требования о возмещении убытков в размере 135 000 руб. истцами представлен договор найма от 10.01.2011 г. квартиры по адресу г. Красноярск, ул. М-ва, 22, кв. 93, по которому ООО «СжЦ «Ниагара» (наймодатель) в лице Н-ой предоставляет Р. (наниматель) в пользование квартиру, плата за пользование квартирой составляет 15 000 руб. Также представлены расписки Н-ой от 20.03.2011 г., 20.08.2011 г., 20.09.2011 г. и 20.12.2011 г., по которым она получила от Р. суммы в размере 45 000 руб., 45 000 руб., 45 000 руб. и 15 000 руб. за пользование квартирой. По запросу суда получена выписка из ЕГРП от 10.09.2012 г., из которой следует, что собственником квартиры по адресу г. Красноярск, ул. М-ва, 22, кв. 93 является гр. С-ов, право собственности зарегистрировано 09.04.2010 г. Характер отношений между собственником квартиры и ООО «СжЦ «Ниагара» либо директором последней — Н-ой представитель истцов пояснить не смог. Также не пояснил, по какой причине плата за пользование квартирой внесена не в кассу ООО «СжЦ «Ниагара», а непосредственно Н-ой. В подтверждение фактического переезда и проживания семьи Р. в г. Красноярск какие-либо доказательства также не представил. Между тем, согласно паспортным данным, супруги Р. зарегистрированы по месту жительства в другом населенном пункте.
