Успешный городской район становится в том, что касается строительства, житницей с постоянно нормальным состоянием запасов. Из года в год некоторые старые здания заменяются новыми — или перестраиваются так, что это равносильно замене. Поэтому из года в год здесь налицо смесь зданий многих возрастов и типов. Процесс, конечно, носит динамический характер: компоненты смеси, которые некогда были новыми, со временем становятся старыми.
Как и в вопросе о смешанных первичных способах использования, мы здесь имеем дело с экономическими эффектами времени. Но в данном случае речь идёт об экономике времени не от часа к часу в течение дня, а об экономике времени, исчисляемого десятилетиями и поколениями.
Время превращает высокие цены помещений для предыдущего поколения в умеренные цены для следующего. Время компенсирует первоначальные капитальные затраты, и это снижение стоимости может отражаться на ожидаемом уровне доходов от здания. Время делает те или иные строения устаревшими для предприятий одного типа, вследствие чего они становятся подходящими для предприятий другого типа. Время может превратить рациональное использование пространства для одного поколения в пространственную роскошь для другого. Рядовое здание в одном столетии становится полезным раритетом в другом.
Экономическая необходимость в смеси старых и новых зданий — не причудливое обстоятельство, связанное с резким ростом цен на строительство после войны и особенно в течение 1950-х. Да, разница между доходом, который требуется от большинства послевоенных зданий, и доходом, который требуется от зданий, построенных до Депрессии, особенно высока. В коммерческой сфере разница в затратах на хранение запасов на один квадратный фут может достигать 100 и даже 200 %, пусть даже старые здания нередко лучше построены, чем новые, и несмотря на рост стоимости содержания всех зданий, включая старые. Старые здания были необходимым компонентом городского разнообразия и в 1920-е, и в 1890-е. И они по-прежнему будут необходимы, когда нынешние новые здания станут старыми. Так было, есть и будет, как бы ни вели себя цены на строительство, потому что от здания испытавшего износ, ожидается меньший доход, чем от здания, ещё не окупившего капитальных затрат. Постоянно растущие затраты на строительство лишь подчёркивают необходимость в старых зданиях. Похоже, они, кроме того, делают необходимой более высокую долю старых зданий в общей уличной или районной смеси, потому что рост строительных расходов повышает общий порог финансового успеха, требуемого для компенсации затрат на новое строительство.
Несколько лет назад, выступая на конференции по городскому дизайну, я говорила о социальной необходимости в коммерческом разнообразии в крупных городах. Вскоре мои слова начали возвращаться ко мне из уст дизайнеров, градостроителей и студентов в виде лозунга (который, безусловно, придумала не я): «Мы должны оставить место для маленького продовольственного магазинчика!»
Поначалу я думала, что это просто фигура речи, где целое замещается его частью. Но вскоре я начала получать по почте планы и чертежи проектируемых новых массивов и обновляемых городских участков, где там и сям на больших расстояниях друг от друга были действительно оставлены места для маленьких продовольственных магазинчиков. Эти проекты сопровождались письмами, где говорилось: «Смотрите, мы учли то, о чем услышали от Вас».
Этот фокус с продовольственным магазинчиком отражает несостоятельное, покровительственное представление о городском разнообразии, подходящее, возможно, для деревни прошлого века, но никак не для полнокровного городского района наших дней. Одинокие продовольственные магазинчики в больших городах, как правило, отнюдь не процветают. Обычно это признак застойной и недиверсифицированной «серой зоны».
Тем не менее разработчиков этих милых, преисполненных добрых намерений пустячков нельзя назвать просто-напросто глупцами. Вероятно, они сделали наилучшее из возможного в имеющихся экономических условиях. Торговый центр пригородного типа в какой-то точке жилого массива плюс худосочная щепотка продовольственных магазинчиков — максимум, на что можно было рассчитывать. Потому что в этих проектах предусматривались либо огромные участки новой застройки, либо новая застройка в сочетании с широкомасштабным, плановым обновлением старых зданий. Какой бы то ни было существенный спектр разнообразия был заранее исключён из-за повсеместно высоких накладных расходов (причём перспективы ухудшала ещё и недостаточность первичной смеси способов использования, приводящая к неравномерному распределению клиентов по времени дня).
И даже сами эти одинокие магазинчики, будь они построены[33], вряд ли стали бы теми милыми предприятиями, какими их видели проектировщики. Чтобы покрывать высокие накладные расходы, они должны либо субсидироваться (но кем и с какой стати?), либо превращаться в стандартизованные «фабрики» с высоким оборотом покупателей.
Большие участки, застроенные в одно время, по самой сути своей неэффективны для поддержания широкого культурного, людского и делового разнообразия. Они неэффективны даже для поддержания чисто торгового разнообразия. Это можно видеть, например, в Стайвесант-Тауне в Нью-Йорке. В 1959 году, то есть более чем через десять лет после постройки массива, из 32 магазинов, чьи фасады образуют торговое «лицо» Стайвесант-Тауна, семь либо пустовали, либо использовались неэкономично (как склады или только для витринной рекламы и т. п.). То есть 22 % фасадов не работали или работали не в полную силу. В то же время на граничные улицы, где вперемешку стоят здания разного возраста, находящиеся в разном состоянии, выходили 140 магазинных фасадов, из которых пустовали или использовались неэкономично только и, или 7 %. На самом деле разница ещё больше, потому что пустые фасады на старых улицах, в отличие от фасадов жилого массива, были большей частью короткие и в линейном измерении составляли меньше 7 %. Хорошая коммерческая сторона граничной улицы — та, где смешаны дома разного возраста, хотя подавляющее большинство покупателей — жители Стайвесант-Тауна, которым приходится, чтобы попасть в магазины, переходить широкие и опасные транспортные артерии. Эту реальность признали и владельцы сетевых магазинов и супермаркетов, построившие новые здания в смешанном с точки зрения возраста городском окружении, вместо того чтобы заполнять пустые фасады Стайвесант-Тауна.
Коммерция на городских участках, застроенных зданиями одного возраста, иногда пользуется в наши дни защитой от угрозы со стороны более эффективных и быстрее реагирующих конкурентов. Эта защита, которая является не больше и не меньше, чем коммерческой монополией, считается в градостроительных кругах весьма «прогрессивным» делом. Например, проект реконструкции филадельфийского Сосайети-Хилла предусматривает использование методов зонирования по всему району для недопущения конкуренции с торговыми центрами, которые будет возводить его застройщик. Градостроители разработали также «пищевой проект» для района, согласно которому рестораны в нем имеет право открывать только одна ресторанная сеть. Больше никто со своей едой сюда не суйся! Перестраиваемый чикагский район Гайд-Парк-Кенвуд предоставляет монополию почти на всю торговлю торговому центру пригородного типа, находящемуся в собственности главного застройщика. В огромном реконструируемом Юго-западном районе Вашингтона главный застройщик также, судя по всему, искореняет любую конкуренцию с собой. Первоначальный проект предусматривал центральный торговый центр пригородного типа плюс некоторое количество наших старых знакомых — разбросанных небольших одиноких продовольственных магазинов. Но экономист торгового центра предсказал, что эти магазины могут ухудшить бизнес главного торгового центра, которому придётся нести бремя высоких накладных расходов. Чтобы его защитить, магазины исключили из проекта. Так стандартизованные монополизированные куски суррогатного города всучиваются нам под видом «спланированной торговой сети».
Монополистическое проектирование может обеспечить таким однородным в возрастном отношении начинаниям, неэффективным и застойным по самой своей сути, финансовый успех. Но оно неспособно неким мановением волшебной палочки сотворить эквивалент городского разнообразия. Неспособно оно в крупном городе и предложить замену эффективной по природе своей разновозрастной застройке с большим разбросом накладных расходов.
Возраст здания с точки зрения его полезности и привлекательности — чрезвычайно относительное понятие. В полнокровном районе большого города, кажется, нет ничего, что имеющие выбор считали бы слишком старым для использования — или для замены в конечном счёте чем-то новым. И эта полезность старых строений связана отнюдь не только с их архитектурными достоинствами и очарованием. В чикагском районе Бэк-оф-де-Ярдз ни один видавший виды, непримечательный, обветшалый и, казалось бы, отживший своё каркасный дом не рассматривают как нечто безнадёжное, не заслуживающее того, чтобы вложить в него как сбережения, так и деньги, взятые взаймы. А все потому, что, достигнув успеха, дающего возможность выбора, люди все равно из Бэк-оф-де-Ярдз не уезжают. В Гринвич-Виллидже нет почти ни одного старого здания, которым пренебрегли бы семьи из среднего класса, интересующиеся недорогим вариантом в живущем полной жизнью районе, или люди, которые ищут возможности обогатиться, занимаясь реконструкцией недвижимости. В успешных районах старые здания мало-помалу «идут в гору».
