И, наконец, следует тщательно подготовить проведение общего собрания с целью принятия решения о создании ТСЖ. Практика показывает, и ранее об этом упоминалось, что проведение такого собрания в очной форме без соответствующей подготовки к положительному результату не приведет.
Исходя из опыта, можно рекомендовать предварительное посещение инициативной группой всех квартир с представлением каждого члена группы и разъяснением цели создания ТСЖ и преимуществ выбранного способа управления домом (управления ТСЖ). Целесообразно после такого посещения поочередно провести собрание в каждом подъезде с приглашением одного из руководителей успешно функционирующего ТСЖ для ответа на безусловно возникающие вопросы.
Только после такой кропотливой работы, убедив большинство владельцев квартир в целесообразности создания ТСЖ, следует проводить общее собрание и рассчитывать на его положительное решение и избрание членов инициативной группы в состав правления.
Заключая главу, можно сказать, что Жилищным кодексом РФ предложено два конкурентоспособных способа управления многоквартирным домом: управление управляющей компанией и управление ТСЖ. Оба способа имеют достаточно оснований и возможностей для осуществления управления на профессиональной основе.
Способ непосредственного управления собственниками помещений в МКД, также предусмотренный Жилищным кодексом, с точки зрения профессионального управления менее предпочтителен.
Однако можно надеяться, что изложенная в настоящей книге информация не только станет основой для профессионального управления домами упомянутыми ранее управляющими организациями, но и значительно повысит уровень знаний в этой области собственников помещений в многоквартирных домах.
Глава 2. Решение на профессиональной основе требований Жилищного кодекса РФ к органам управления ТСЖ
2.1. Принципиальная схема организационной структуры ТСЖ
В соответствии со ст. 144 Жилищного кодекса РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание членов общества и правление.
Однако полномочия председателя правления столь велики, что обусловливают целесообразность выделения его в самостоятельный уровень управления.
В этом случае принципиальная схема организационной структуры управления ТСЖ может быть представлена следующим образом.
Организационная структура ТСЖ, представленная на схеме, содержит необходимые органы управления товарищества, предусмотренные Жилищным кодексом РФ. Эта структура может быть дополнена за счет наемных работников, например, управляющего, главного инженера, мастера.
Переход к профессиональному управлению потребует в каждом конкретном случае обоснования четкой организационной структуры.
В Жилищном кодексе РФ определена компетенция каждого указанного в нем органа управления, а также председателя правления. Однако практика указывает на целесообразность детального рассмотрения вопросов, входящих в компетенцию того или иного органа управления, в целях выработки решения этих вопросов на профессиональной основе. В первую очередь это относится к вопросам, входящим в компетенцию общего собрания членов ТСЖ.
2.2. Общее собрание членов ТСЖ
Общее собрание членов ТСЖ – это высшая инстанция в иерархии товарищества, и все, что к ней относится, заслуживает самого пристального внимания и изучения. Это необходимо для четкого представления характера и содержания всех вопросов, отнесенных Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания, для выбора наилучших способов решения этих вопросов, определения оптимального порядка подготовки и проведения самого общего собрания в реальных условиях деятельности ТСЖ.
Следует отметить, что неоднократно вносимые в ЖК РФ поправки, изменения и дополнения не исключили и даже в определенной степени повысили потребность в некоторых разъяснениях и рекомендациях, относящихся к функциям общего собрания и вытекающих из практики проведения таких собраний.
Во-первых, надо рассмотреть некоторые вопросы, которые правомерно отнести к компетенции общего собрания.
Во-вторых, следует принять во внимание практические рекомендации по определению состава и оформления ряда важных документов, подлежащих утверждению общим собранием.
И, наконец, целесообразно обобщить имеющуюся практику подготовки и проведения общего собрания членов ТСЖ.
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества.
К компетенции общего собрания членов ТСЖ, в соответствии со ст. 145 ЖК РФ, относятся:
1. Внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава в новой редакции;
2. Принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
3. Избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) и, в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
4. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5. Утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
6. Принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7. Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8. Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества, отчета о выполнении такого плана:
• 8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об использовании таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
• 8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
• 8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
9. Рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора);
10. Принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в МКД, положения об оплате их труда, утверждение новых внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов ТСЖ;
11. Определение размера вознаграждения членов правления, в том числе его председателя;
12. Другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами, а также уставом ТСЖ.
Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ.
Рассматривая приведенный перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ, можно сделать несколько уточнений и предложений.
1. Утверждению порядка образования, использования и отчета об использовании резервного и других специальных фондов должно предшествовать решение общего собрания об образовании каждого специального фонда.
Это требование вытекает из п. 3 ст. 151 ЖК РФ, согласно которому общее собрание сначала принимает решение об образовании определенного фонда, после чего на основании принятого решения определяет (утверждает) порядок образования этого фонда.
Исходя из изложенного, следует на общем собрании членов ТСЖ одновременно принимать решение о создании определенного специального фонда и утверждать порядок образования, использования и утверждения отчета об использовании этого фонда (далее – Порядок).
Оформлять утвержденный Порядок рекомендуется в виде стандарта управления многоквартирным домом. В первом пункте этого стандарта указывается, что Порядок разработан на основании решения общего собрания членов ТСЖ об образовании указанного специального фонда (протокол от ____________________№____________________).
2. При определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности следует прежде всего обратиться к п. 2 ст. 152 ЖК РФ, определяющему следующие три вида хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ:
• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;
• сдача в аренду, наем части общего имущества в МКД.
Вопрос вызывает первый из указанных видов. На первый взгляд кажется, что обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в МКД, осуществляемые за счет платы за жилое помещение собственниками и нанимателями этих помещений, являются одними из разрешенных ТСЖ видов хозяйственной деятельности.
