Государственный учет также должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию.
Государственный учет жилищного фонда включает в себя:
♦ технический (оперативный) учет;
♦ официальный статистический учет;
♦ бухгалтерский учет.
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ). Указанные организации осуществляют следующие функции:
♦ технический учет жилищного фонда, его техническую инвентаризацию и паспортизацию;
♦ контроль технического состояния жилых помещений;
♦ оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
♦ информационное и консультативное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный ч. 5 ст. 19 ЖК РФ, содержит следующие разделы.
♦ Раздел I. Сведения о принадлежности.
♦ Раздел II. Экспликация площади квартиры.
♦ Раздел III. Техническое описание квартиры.
♦ Раздел IV. Стоимость квартиры.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ. Статистический учет ведется в соответствии с постановлением Госкомстата России от 25 июля 2002 г. № 158 «Об утверждении статистического инструментария для организации статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере услуг, транспорта и связи, жилищно-коммунального хозяйства, здравоохранения, правонарушений, науки и инноваций на 2003 г.» (в ред. от 22 июня 2006 г.).
Государственному учету придается большое практическое значение: если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, объектом которых является данное помещение, не применяются нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, регистрации, вселении и выселении.
Контрольные вопросы
1. Что такое жилищный фонд?
2. Перечислите виды жилищного фонда в зависимости от права собственности на него.
3. Перечислите виды жилищного фонда в зависимости от целей использования.
4. В чем заключается необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда и каким образом она осуществляется?
5. Как определяется понятие «государственный учет жилищного фонда».
6. В чем суть технического учета жилищного фонда?
7. С какой целью ведется бухгалтерский учет жилищного фонда?
8. Каким образом осуществляется статистический учет жилищного фонда?
9. В чем заключается цель государственной регистрации жилых помещений?
10. Какими органами осуществляется государственная регистрация?
Тема 4. Жилые помещения. Особенности, виды, законодательные требования
Основные понятия
Жилое помещение – это помещение, обладающее признаками обособленности, недвижимости и пригодное для постоянного проживания.
Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном здании.
Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Пользование жилым помещением предполагает: 1) использование его по назначению, то есть для проживания; 2) осуществление профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и интересов соседей (прием терапевтом пациентов на дому, адвокатом – своих клиентов); 3) запрещение использования жилого помещения для промышленного производства.
Общая площадь жилого помещения – площадь всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного пользования, за исключением балконов, лоджий, террас и веранд.
Об. пл. = Пл. ж. к. + Пл. к. + Пл. в.,
где Об. пл. – общая площадь жилого помещения;
Пл. ж. к. – площадь жилых комнат, непосредственно предназначенных для проживания;
Пл. к. – площадь коридоров, прихожих и подобных помещений;
Пл. в. – площадь помещений вспомогательного пользования (подсобных помещений, кладовок и т. д.).
Жилое помещение является основным объектом жилищных прав. Поэтому ЖК РФ содержит не только понятие жилого помещения, а также его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, закрепляет правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.
Жилое помещение является родовым объектом жилищных прав. Классификация жилых помещений содержится в ст. 16 ЖК РФ. В новом ЖК РФ впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав. К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир). До недавнего времени законодатель вообще не давал легального определения данных понятий, поскольку они отсутствовали и в ЖК РСФСР 1983 г., и в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».
Статья 16 ЖК РФ содержит понятия жилого дома (ч. 2), квартиры (ч. 3), комнаты (ч. 4), которые были приведены выше.
Отличие комнаты от части квартиры или части дома заключается в наличии у последних помещений вспомогательного использования. Помещениями вспомогательного использования в жилом доме являются кухни, туалеты, ванные комнаты, кладовки, лоджии, балконы, террасы, веранды, мансарды, подвальные помещения и находящиеся в нижних этажах зданий гаражи. В сельской местности вспомогательные помещения могут находиться в отдельных строениях рядом с домом. Это могут быть летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие необходимые гражданам помещения.
В отношении жилых помещений участниками гражданских правоотношений могут совершаться любые действия, не противоречащие российскому законодательству. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим жильем в соответствии с его назначением. Он может свой дом или квартиру продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ими иным образом. В данном случае следует отметить еще одну особенность жилых помещений и отличие их от иного объекта недвижимости: в отношении жилых помещений установлен особый правовой статус – не допускается совершать действия (или бездействие) влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения. Особый правовой режим жилых помещений связан с высокой значимостью жилья. Поэтому санкции за подобные деяния законодатель предусматривает серьезные – лишение права собственности на жилое помещение.
Аналогичное требование предъявляется и к гражданам, проживающим в жилых помещениях, предоставленных им по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде. Такие помещения находятся у них на праве бессрочного владения и пользования, поэтому в случае нарушения ими законодательства такие граждане лишаются права пользования жилым помещением, то есть с ними расторгается договор социального найма.
Законодатель признает жилыми только изолированные помещения, то есть такие помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнаты. При этом комната не перестает считаться жилым помещением, если она является проходной (объединена с другим помещением общим входом), но в этом случае она не может являться самостоятельным объектом жилищных прав, например, сдаваться в наем.
