Риэлторская деятельность определялась как осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Чуть позже, в 1997 г., были разработаны и введены в действие Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность[153]. До получения лицензии соискатель обязан был пройти обучение по специальной программе, утвержденной Госкомимуществом России, которая включала положения Гражданского кодекса РФ о дееспособности граждан, условиях действительности сделки и мерах гражданско-правовой ответственности, жилищное право, законодательство о регистрации граждан по месту жительства и месту временного пребывания и пр. В мае 2002 г., в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании, Положение о лицензировании риэлторской деятельности утратило силу[154], а занятие риэлторской деятельностью стало доступным для всех желающих[155].
В настоящее время договоры, заключаемые между риэлтором (агентством недвижимости) и заказчиком, могут иметь различные наименования: договор об оказании информационных услуг, договор об оказании информационно-посреднических услуг, агентское соглашение, договор поручения, эксклюзивный договор о продаже и пр.
В случае спора относительно природы договора, заключенного между гражданином и агентством недвижимости, суд принимает во внимание не столько наименование договора, сколько характер обязанностей, возложенных на риэлтора указанным договором. Если договор предусматривает совершение риэлтором юридических действий от имени клиента или от собственного имени (но в интересах клиента), то имеются основания для его квалификации по одной из посреднических моделей (поручение, комиссия, агентирование).
Если обязанности риэлтора ограничиваются совершением фактических действий — поиском объекта недвижимости, проведением переговоров с собственником объекта относительно условий будущей сделки, консультированием клиента по вопросам оформления и регистрации сделки с недвижимостью, — к спорному договору применяются положения гл. 39 ЕК РФ о возмездном оказании услуг.
Безосновательное использование в названии договора терминов, характерных для договора поручения, комиссии или агентирования («поверенный», «агент», «брокер» и т. д.), может рассматриваться как введение в заблуждение потребителей о свойствах оказываемых риэлтором услуг и стать основанием для привлечения риэлтора к административной ответственности в соответствии с ч. 1 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ («Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации об услуге»),
В судебной практике преобладает позиция об отнесении договоров граждан с агентствами недвижимости к договорам возмездного оказания услуг (гл. 39 ЕК РФ).
ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ЗАО «Русский строительный союз» (далее — ЗАО «РОС») о взыскании 364 875 руб., из них 350 280 руб. — стоимость услуг по договору от 24.06.2004 г. № 115-3/ПР и 14 595 руб. — неустойка.
Решением от 20.01.2005 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» просит решение суда и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение. Полагает, что суд неправильно применил нормы гл. 39 ГК РФ и не применил подлежащие применению нормы гл. 51,52 Кодекса.
Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы, указав на следующие обстоятельства.
Между ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» (фирма) и ЗАО «РОС» (клиент) заключен договор от 24.06.2004 г. № 115-3/ПР об оказании агентских услуг при продаже объекта жилого фонда. По условиям договора фирма оказывает клиенту комплекс агентских услуг по организации продажи объекта недвижимости, принадлежащего клиенту. В силу п. 4.1 договора в случае уклонения или отказа клиента от совершения сделки на условиях договора, или невыполнения клиентом иных своих обязательств по договору фирма имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае клиент обязан уплатить фирме полную стоимость услуг 12 000 долл, и выплатить штрафную неустойку в размере 500 долл. США.
Письмом от 14.07.2004 г. № 117 ЗАО «РСС» уведомило ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» об отказе от исполнения договора в соответствии с п. 1 от. 782 ГК РФ, а также о готовности возместить фирме фактически понесенные расходы. В ответ ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» направило ЗАО «РСС» письмо с требованием выплатить денежную сумму в размере 12 500 долл. США в рублях по курсу ЦБ РФ надень платежа.
ЗАО «РСС» сообщило, что договор от 24.06.2004 г. в связи с односторонним отказом прекратил свое действие; ЗАО «РСС» предложило ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» направить в адрес первого доказательства понесенных фактических расходов, которые оно готово возместить за исключением требований о выплате штрафной неустойки в размере 500 долл, и вознаграждение фирмы в размере 12000 долл. США, поскольку данные суммы не входят в понятие «фактически понесенные расходы». Получив такой ответ, ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным иском.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно определили правовую природу спорного договора как договора на оказание возмездных услуг и правильно применили к спорным правоотношениям нормы главы 39 ГК РФ, в частности п. 1 от. 782 указанного кодекса, предоставляющего право заказчику отказаться от исполнения договора. Поскольку доказательств, подтверждающих, что истец понес расходы при исполнении договора до получения отказа заказчика от договора, истец не представил, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2005 г. № А56-32221/04).
Аналогичное дело было рассмотрено судом общей юрисдикции, с тем же результатом.
Ф. обратился в суде иском к ООО «…»о защите прав потребителя, указав в обоснование требований, что 23.08.2011 г. заключили с ответчиком договор на оказание риэлторских услуг, предметом которого является оказание содействия в приобретении квартиры, внес ответчику денежные средства в качестве «задатка», в счет оплаты приобретаемой квартиры. В течение срока действия договора об оказании риэлторских услуг(до 23.09.2011 г.) договор купли-продажи квартиры с продавцом заключен не был, какие-либо действия по исполнению обязательств из договора ответчик не совершил, однако возвратить сумму внесенного задатка отказался. Истец, указывая на ничтожность п. 1.3 договора, согласно которому внесенная им сумма является задатком, просил взыскать с ответчика уплаченные денежные средства, неустойку за неисполнение требований потребителя и компенсацию морального вреда.
Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 26.04.2012 г. исковые требования Ф. удовлетворены, в его пользу с ООО «….» взысканы уплаченные по договору от 23.08.2011 г. денежные средства, неустойка и компенсация морального вреда. Кроме того, с ответчика в доход бюджета г. Чебоксары взыскана сумма штрафа.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что свои обязательства перед Ф. исполнил надлежащим образом, договор купли-продажи не был заключен по вине самого истца, который предоставил недостоверные сведения о покупателе и пропустил срок для заключения договора.
Апелляционным определением Верховного Суда Чувашской республики от 09.07.201 2 г. № 33-2090/2012 вышеуказанное решение оставлено без изменения, жалоба ООО «…» — без удовлетворения с указанием следующих мотивов.
Проанализировав условия заключенного договора, в частности о его предмете, суд первой инстанции правильно квалифицировал спорные отношения сторон как договор возмездного оказания услуг, к которому применяются правила гл. 39 ГК РФ и гл. 3 Закона РФ «О защите прав потребителей».
В силу п. 1 от. 782 ГК РФ, от. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» заказчик (потребитель) вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов. В силу от. 779, 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить фактически оказанные ему услуги.
Установив, что обязательства, принятые ООО «…» по оказанию риэлторских услуг, а именно: подготовка проекта договора отчуждения объекта недвижимости, осуществление консультирования покупателя по вопросам предстоящей сделки, ее сопровождение в УФРС по Чувашской Республике, обеспечение безопасности и конфиденциальности сделки, исполнены не были, суд пришел к выводу о том, что уплаченная Ф. денежная сумма, являющаяся вознаграждением за оказание услуги, подлежит возврату.
