Свободный земледержатель при жизни должен был непременно совершить 4 действия: принять вассальное посвящение (homage); принести присягу на верность феодалу, наделившему земледержателя недвижимостью (fealty)104; в обусловленных обстоятельствах выплатить необходимую денежную сумму, или вассальную пошлину (например, выкупить феодала из тюремного заключения) (aids); а также вернуть недвижимость ее владельцу при обращении на нее взыскания (в частности, если держатель участка нарушил данную им присягу или не исполнил обязательства, возложенные на него в связи с личной службой) (forfeiture)105.
В ряде случаев феодальные отношения продолжались и после смерти земледержателя. В таком порядке могли возникнуть 4 других повинности: переход выморочного имущества в собственность главы государства (при отсутствии у держателя земли наследников) (escheat); возложение на наследников «арендатора» налогового бремени за правопреемство (relief)106; а также две категории прав, которые монарх приобретал исключительно если дело касалось земледержателей, несущих рыцарскую или личную службу: право опекунства (wardship), состоявшее в том, что король пользовался землей и всеми связанными с ней привилегиями (плоды, доходы) до достижения наследником арендатора 21 года107; и право заключить брак (marriage) между наследником земледержателя и тем, кто выплатит монарху вознаграждение в установленном им размере. В последнем случае правопреемник мог отказаться от бракосочетания, но это влекло за собой крупный штраф в пользу государства108.
Феодальный строй, отягощенный сложными имущественными переплетениями среди свободных граждан, создал благоприятные условия для применения зависимого земледержания. У истоков его формирования стояла классическая вотчинная (манориальная) система средневековой Англии. Маноры – земельные участки, не обремененные вещными правами лиц, несущих рыцарскую службу или возделывающих землю, оставались во владении собственников (demesne lands). Очевидно, что такие наделы продолжали при этом нуждаться в надлежащем уходе, обеспечить который возможно было, лишь привлекая дополнительные силы.
На ранних этапах феодализма постоянную работу на этих землях проводили их жители, принадлежавшие к подневольным низшим сословиям (villeins). Первоначально положение бесправных безземельных крестьян (surfs), обслуживавших участки, принадлежавшие родовой и мелкопоместной знати, мало чем отличалось от рабского. Формально считаясь свободными перед любыми лицами, кроме своих хозяев, против самих феодалов зависимые крестьяне не имели никаких прав, кроме права на жизнь и здоровье (life and limb)109. Землевладелец руководил не только деятельностью крестьян, связанной с ведением хозяйства, но и разрешал частные споры между крепостными, заседая (лично или через представителя) в поместных судах (manorial courts). Помимо минимального содержания, крестьяне могли претендовать лишь на часть плодов, выращенных на закрепленной за ними территории, – в качестве поощрения за труд110.
XIV в. изменил структуру феодального общества и предопределил новые тенденции его развития. Пандемия бубонной чумы (1348–1349), вошедшая в историю как «Черная смерть», унесла бесчисленное количество жизней, в результате чего трудоспособное население Европы оказалось невосполнимо сокращено111.
Британские землевладельцы вынуждены были прибегнуть к новым неотложным мерам и пойти на компромисс, установив денежную плату за выполнение аграрных работ. Постепенно статус крестьян начал закрепляться в манориальных традициях, а позже сменилась и сама форма подобного землевладения – вотчины стали переходить на основе норм обычного права, независимо от воли собственника. Между тем это не означало того, что последний утрачивал свое законное право на данную недвижимость. На практике сложилась уникальная категория арендных отношений (copyhold tenures), основанных на выписках из протоколов поместных судов. Распоряжение наделами, обремененными данными правами, было возможно только путем отказа земледержателя от имущества в пользу третьего лица (surrender) и встречного принятия недвижимости во владение (admittance). Феодал в таком случае лишь извещался о том, в чье пользование переходит участок, а в подтверждение этого выдавалась копия соответствующего судебного протокола112.
Таким образом, трансформация зависимого крестьянского земледержания во временное владение недвижимостью на возмездной основе предопределила возможность последующего возникновения норм о нефригольдных вещных правах (landlord-tenant law), входящих в структуру права собственности англо-американских стран113. Данные правоотношения, схожие с континентальным представлением об аренде, стали фундаментом для дальнейшего развития сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности в общем праве и, как следствие, в правовой системе США.
Еще одной важной исторической предпосылкой возникновения системы нефригольдной собственности стало стремление землевладельцев (landlords) и земледержателей (tenants) избежать санкций, установленных средневековыми правопорядками за осуществление ростовщичества (usury) в связи с предоставлением займов. Заимодавец и заемщик нередко заключали соглашение, по которому заемщик, владевший земельным участком во фригольдной собственности, передавал имущество (или его часть) заимодавцу на нефригольдном праве, позволявшем последнему не только возвратить основную сумму долга, но и получить доход, существенно превосходящий (учитывая возможную длительность владения недвижимостью114) любые проценты по займу115. В этой связи очевидно, что титул, возникавший в указанных обстоятельствах, имел принципиально иной социально-экономический контекст, нежели подавляющее большинство фригольдных прав, которые на том же историческом этапе были призваны гарантировать благосостояние членов одной семьи, обеспечивая последовательный переход имущества из поколения в поколение116.
Уже к началу XVI века общее право выработало подход к пониманию и регулированию нефригольдных вещно-правовых конструкций, в значительной степени отвечающий устоявшимся в постфеодальном обществе представлениям о типовом земледержателе (paradigm tenant) – предприимчивом английском фермере, арендующем сельскохозяйственную землю117. Именно поэтому аренда – на первых этапах становления данного института – воспринималась англосаксонским правом исключительно как инструмент передачи вещного титула на недвижимость с целью ее последующего коммерческого использования в аграрных целях (commercial lease). Сами такие отношения регулировались в значительной степени формалистическими нормами вещного права, что позднее позволило аренде войти в систему американского права собственности118.
Необходимо в этой связи обратить внимание на то, что принципы, действовавшие в тот период применительно к арендным правоотношениям, зиждились на различном положении, в котором, по феодальной традиции, оказывались фригольдные собственники и лица, владеющие имуществом на нефригольдном титуле119. Со временем, когда благодаря начавшемуся в Англии процессу урбанизации аренда начала использоваться не только в аграрных целях, но и для личного проживания (residential lease), суды по инерции стали распространять на такие правоотношения стандартные правила, оправдывавшие себя применительно к коммерческой аренде120.
Долгий путь, который нефригольдным титулам (nonfreehold estates, leasehold estates121) пришлось пройти до того, как занять в общем праве самостоятельные позиции, освободившись от средневековых предрассудков, обусловлен комплексным характером сложноструктурных моделей нефригольдной собственности, по сей день вызывающим споры в научных кругах122.
Земледержание, являясь ядром британского феодализма, не могло игнорировать объективного изменения общественного курса. Свободные вещные права приобретали все большее значение, а с принятием уже упомянутого Статута Quia Emptores стало возможным беспрепятственное отчуждение ничем не обремененного недвижимого имущества (free alienation). Следствием этого стало возникновение совершенно новой концепции независимого владения землей (estate).
Средневековые контуры были стерты не сразу, однако со временем королевские суды начали признавать и защищать три базовых фригольдных права123: пожизненное право собственности (the life estate); собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (the fee tail); простое неограниченное право собственности (the fee simple, или fee simple absolute)124. Следует учесть, что владение земельным участком на основании неограниченного права собственности позволяло его обладателю передавать часть земли на условиях, удобных для обеих сторон. Поскольку такие условия могли, среди прочего, иметь суспензивный, резолютивный или временный характер, английское право обогатилось комплексом имущественных интересов, являющихся, по сути, вещными правопритязаниями (future interests)125.
