NB: об ипотечном кризисе в Америке
Когда знакомишься со статистикой ипотечного кредитования России за последние два года, невольно на память приходит ипотечный кризис в США. Там в первой половине нулевых годов началось надувание «ипотечного пузыря» на рынке, чему в немалой степени способствовала так называемая секьюритизация ипотечных кредитов. Требования по ипотечным кредитам банки переуступали специальным финансовым компаниям, которые трансформировали кредитные требования в ипотечные долговые бумаги. Начался ипотечный бум по цепочке: банки, выдающие ипотечные кредиты, – финансовые компании, выпускающие ипотечные бумаги, -иные инвесторы (банки, фонды, финансовые компании), использующие ипотечные бумаги в качестве залогов или актива, на основе которого создаются производные финансовые инструменты. На самом деле, бум, в первую очередь, проявлялся не на строительных площадках, а на финансовых рынках. Но вся эта финансовая афера держалась на зыбком фундаменте спроса на жилищные кредиты со стороны населения и цен на недвижимость. Ажиотаж на финансовом рынке и рынке недвижимости подогревали полугосударственные ипотечные агентства Fannie Мае и Freddie Mac, которые получали хорошие деньги из федерального бюджета и занимались гарантированием частных ипотечных кредитов. Можно сказать, что государство откровенно участвовало в «надувании пузырей» на рынках. А банки, получив гарантии от государства, перестали думать о рисках кредитования и раздавали кредиты направо и налево. Говорят, что ипотеку предлагали даже безработным, обещавшим, что они сумеют трудоустроиться. В 2006 году появились признаки того, что цены на рынке недвижимости перестали расти. А в 2007 году уже разразился полномасштабный ипотечный кризис. Он достаточно быстро вышел за пределы рынка недвижимости и рынка ипотечных бумаг и подобно лесному пожару распространился на другие сектора экономики и на другие рынки. Начался финансовый кризис, апогеем которого стало банкротство осенью 2008 года «Леман Бразерс» - одного из банковских гигантов Уолл-стрит. А дальше финансовый кризис вышел за пределы США и стал мировым. Захватив в том числе Россию.
Ипотечные кризисы были и в России
Кстати, многие, наверное, подзабыли, что поразивший России в 2008-2009 гг. кризис особенно ярко проявился именно в сфере ипотечного кредитования. Если на конец 2008 г. общий объем выданных ИЖК был равен 655,8 млрд, руб., то в конце 2009 года он упал до
152,5 млрд. руб. Сокращение в 4,3 раза! Мало того, что это отразилось негативно на макроэкономических показателях страны (падение ВВП в 2009 году составило 7,9%). Оно очень больно ударило по тысячам наших сограждан. Тогда еще масштабы ипотечного кредитования населения были сравнительно скромными (на фоне сегодняшних цифр). И, тем не менее, СМИ сообщали тогда, что около 60 тыс. семей, проживавших в ипотечных квартирах, оказались на грани банкротства. Судьба их покрыта мраком, ибо ни Росстат, ни Банк России, никакая другая организация не ведут статистического учета того, что происходит с банкротами по ипотечным кредитам. Значительная часть действительно были выселены из квартир. Кому-то банки провели реструктуризацию долга. Это не значит, что долг был хотя бы частично прощен. Нет, чаще всего, пролонгировались сроки кредитных договоров. В некоторых случаях такая пролонгация, наоборот, увеличивала общую сумму обязательств.
Вероятность того, что «ипотечный пузырь» в России в этом году может лопнуть, очень велика. Эксперты в основном оценивают последствия такого неприятного события для макроэкономических показателей России. Минфин и Минэкономразвития дали прогноз на 2019 год: ожидаемый прирост ВВП составит 1,3%. Банк России дает прогноз в виде «вилки» от 1,2 до 1,7%. Не очень веселая перспектива. На фоне прошлого года.
А также с учетом прошлогоднего майского указа президента РФ. Но даже такого скромного прироста ВВП может не произойти, ибо финансово-экономический блок власти в своих прогнозах даже не упомянул риск ипотечного кризиса. А если он произойдет, то экономический рост уйдет в минус и очень хороший минус. Я уже сказал о глубочайшем падении экономики (на 7,9%) во время ипотечного кризиса 2009 года. Второй после этого ипотечный кризис 2015 года привел к падению ВВП на 2,5%. Сегодня строительный комплекс страны в большей степени чем тогда завязан на ипотечное кредитование (эксперты говорят, что в прошлом году впервые объем строительства за счет ипотечных кредитов превысил объем строительства за счет иных источников финансирования). Так что если произойдет ипотечный кризис, то падение экономики может быть более серьезным, чем в результате предыдущих ипотечных кризисов 2009-го и 2015 г.
Люди под дамокловым мечом ипотеки
Но это мы говорим об абстрактном показателе ВВП. А судьбы конкретных людей? По состоянию на октябрь прошлого года число граждан, имевших на руках договора ИЖК, оценивалось экспертами в 3,5 млн. человек. Прогнозируется, что за 2019 год будут заключены еще договора на сумму 1,2 трлн. руб. (общая сумма выданных кредитов на конец года должна составить 7,6 трлн, руб.). На данный момент, по нашим оценкам, число получателей ИЖК находится в районе 4 млн. человек. Если исходить из среднего размера семьи заемщика, равного 4 человекам, то на сегодняшний день под дамокловым мечом ипотеки находится примерно 16 млн. человек. Т.е. более 10% всего населения страны.
Даже если предположить, что в случае ипотечного кризиса неплатежеспособными окажутся лишь 10% получателей ИЖК (примерно столько их было зафиксировано в 2009 году), то в абсолютном выражении это 400 тысяч клиентов банков. А вместе с членами их семей – 1,6 млн. человек. Приведенная оценка жертв возможного ипотечного кризиса, с моей точки зрения, самая что ни есть консервативная. Напомню, что в результате ипотечного кризиса в Америке в 2007-2008 гг. возникло несколько миллионов бездомных людей. То же самое может произойти у нас. Но в Америке существенно теплее, чем в России. У нас бомжи часто уходят из жизни зимой -просто замерзают. По экспертным оценкам, у нас сегодня от 1,5 до 3,0 млн. бомжей. А в результате ипотечного кризиса их число может удвоиться.
«Ипотека – не тюрьма. Амнистии не будет!!!»
Но и это еще не все. В Америке банкрот по ипотечному кредиту просто оставляет жилье банку и по-английски уходит (оставляет ключ от дома или квартиры в почтовом ящике). Никто никому больше ничего не должен. Там клиент банка берет взаймы не деньги, а квартиру (или дом). У нас он берет взаймы деньги на приобретение квартиры. А это значит, что банк квартиру банкрота выставляет на продажу и полученные от реализации квартиры деньги зачитывает в погашение долга. Но даже сегодня, когда происходят такие банкротства, денег от продажи зачастую не хватает на то, чтобы «закрыть» кредитный договор. А если завтра начнется падение цен на рынке недвижимости, то их тем более не будет хватать. Клиент банка, клюнувший на ипотечный крючок, становиться пожизненным долговым рабом банка.
Экономическая теория гласит, что любой кризис (экономический, финансовый, долговой, валютный и т.п.) представляет собой стихийное выравнивание диспропорций, накапливающихся в экономике. Происходит некая «расчистка» экономики от дисбалансов, что дает ей импульс для нового этапа развития. А вот ипотечный кризис такой «расчистки» не дает. Что я имею в виду? -Банк от своих обязательств по кредитному договору полностью освобождается, а вот обязательства должника, лишившегося залоговой квартиры, сохраняются и даже могут увеличиться (некоторые кредитные договора предусматривают даже особые штрафные санкции в случае дефолта клиента).
Далеко за примерами ходить не надо. Еще раз повторю приведенные выше цифры. Во время ипотечного кризиса в России в конце нулевых годов общий объем действовавших ипотечных кредитных договоров сократился в 4,3 раза (с 655,8 млрд. руб. в конце 2008 года до
