Сильнее всего пострадают владельцы недвижимости, которая обременена разного рода долгами, т. е. те, кто заложил более 80 % стоимости своей собственности. Этим собственникам следовало бы приложить максимум усилий для погашения большей части своей задолженности под залог или, если это возможно, для полной ликвидации этой задолженности. Если же ни то ни другое невозможно, наилучшим вариантом является продажа собственности и жизнь в арендуемом жилье до тех пор, пока не завершится коррекция рынка. Ниже мы рассматриваем каждый из предложенных вариантов.
Погашение задолженности, образовавшейся под залог
Если вы взяли кредит под залог имущества, тщательно изучите, есть ли у вас возможность ликвидировать другие активы (вроде банковских счетов, акций, облигаций и т. д.) и за счет этого избавиться от долга, частично или полностью. При наступлении грядущего экономического спада кредиты под залог имущества в реальном исчислении станут очень дорогими. Это произойдет потому, что несмотря на то, что номинальные процентные ставки останутся низкими, реальная стоимость кредита под залог недвижимости существенно возрастет вследствие падения цен на недвижимость.
Приведем пример того, что может случиться, если в настоящее время у вас есть долг, обеспеченный недвижимостью.
Предположим, у вас есть дом, который сегодня стоит 1 млн дол. Если в настоящий момент вам предстоит погасить долг в размере, скажем, 500 тыс. дол., то чистая стоимость вашей собственности на этот дом равна 500 тыс. дол., т. е. 1 млн минус 500 тыс. дол.
Иными словами, эти 500 тыс. дол. – сумма, которую вы получите, если пожелаете и сможете продать дом сегодня. Из этой суммы следует вычесть комиссионные, вознаграждения агентам по торговле недвижимостью и т. д.
Теперь предположим, что стоимость дома упала до 500 тыс. дол. (пожалуйста, не отвергайте такое предположение, поскольку вполне вероятно, что цены на жилье в богатых странах снизятся наполовину или даже больше). Таким образом, чистая стоимость, приходящаяся на вашу долю в заложенном доме, упадет до нуля!
Трагичность подобной ситуации в том, что домовладельцу, возможно, придется в конце концов выплачивать 500 тыс. дол., которые были получены как кредит, взятый под залог недвижимости, а он уже не сможет этого сделать, особенно в том случае, если доходы от недвижимости сократятся. Дом, отданный в залог, будет фактически принадлежать банку! Другими словами, доля собственности, принадлежащая домовладельцу в доме, который находится в залоге, сократится с 50 до 0 %, а его обязательства по выплате кредита, выданного под залог, останутся прежними.
Конечно, вы можете подумать, что в реальной жизни такого случиться не может. Однако именно это произошло в Гонконге. Недавний крупномасштабный случай «эффекта отрицательной разности между суммой залога и стоимостью заложенного имущества» разорил многих собственников.
Для приобретения жилья в кредит под залог банки в Гонконге обычно требуют первый взнос в размере 30 % стоимости приобретаемого жилья (с недавних пор это требование стало менее жестким). Учитывая очень высокие цены на недвижимость, существовавшие на протяжении большей части 90‑х годов XX в., когда возникло такое поветрие, многим людям приходилось очень напряженно работать для того, чтобы удовлетворить подобное требование.
После 1997 г. и передачи Великобританией Гонконга Китаю цены на недвижимость в Гонконге начали стремительно падать, в некоторых случаях сократившись на 60 %. Печальная математика этого процесса привела к тому, что люди, купившие жилье в момент, когда цены на недвижимость достигли максимума (а таких людей было много), остались с отрицательной разностью между суммой залога и стоимостью заложенного имущества, достигавшей 30 % суммы залога.
Финансовые последствия такого явления объяснить легче, если ввести в какой-то пример количественные значения. Предположим, есть некий домовладелец. Он живет себе в доме, текущая стоимость которого равна 500 тыс. дол., и выплачивает полученный под залог дома кредит в размере 875 тыс. дол. Таким образом, изначальная стоимость дома равна 1250 тыс. дол. минус 375 тыс. дол. (первоначальный взнос в размере 30 %). Подсчеты показывают, что у этого домовладельца существует отрицательная разность между суммой залога и стоимостью заложенного имущества в размере 375 тыс. дол. Однако…
Эта деморализующая ситуация превращает людей в рабов кредитов, взятых под залог, до конца их трудовой деятельности, причем те из них, у кого еще есть работа, могут считать себя счастливчиками.
Мы, на Западе, слишком долго живем с иллюзией того, что недвижимость – это самый надежный, нерушимый и не подверженный обесцениванию объект для вложения средств и что стоимость недвижимости никогда не снизится, а если и упадет, то лишь на время. В действительности же на протяжении длительных периодов недвижимость нестабильна. Недвижимость – такое же экономическое благо, как и все прочие блага, и точно так же подвержена диким скачкам цен, как реальных, так и номинальных. Разница между вложениями в недвижимость и другими инвестициями состоит в том, что, во-первых, нам свойственно жить в своих домах и, во-вторых, нам свойственно брать значительную часть денег на приобретение недвижимости в долг. Это означает, что, когда цены на недвижимость растут, все выглядит благополучно, поскольку мы получаем денег больше, чем получили бы в том случае, если бы просто купили недвижимость за наличные. Но если цены на нее снижаются, происходит нечто противоположное, и на нас обрушивается нужда (хотя о такой перспективе зачастую забывают).
Так зачем же нести финансовые убытки от недвижимости? Если вы не можете позволить себе выплату значительной части залога, вам необходимо продать вашу недвижимость. В противном случае вас, возможно, ожидает незавидная участь гонконгских домовладельцев.
Если вы не можете или не хотите продавать свою недвижимость, то единственное, что можно сделать, так это подыскать более приемлемые условия кредита под залог, который почти наверняка является вашим самым большим долгом. Мы полагаем, что в краткосрочной перспективе процентные ставки повысятся, так что в большинстве стран вам, по нашему мнению, лучше всего получать кредит под залог недвижимости с краткосрочной фиксированной процентной ставкой. Другими словами, если у вас есть возможность взять кредит сроком на два года под фиксированный (т. е. постоянный) процент, воспользуйтесь ею. В дальнейшем, как мы думаем, по мере адаптации мира к мощным дефляционным тенденциям процентные ставки снизятся. Тогда вы пожелаете заменить двухлетний кредит с фиксированным процентом на более долгосрочный кредит под залог недвижимости (при условии, что сможете его погасить) с наиболее выгодной плавающей процентной ставкой. При замене одного ипотечного кредита другим обратите внимание на следующие моменты:
