В этой статье прописано, что из общедомового имущества якобы принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, чем они якобы владеют. Почему якобы? Потому что статья эта чисто декларативная. Чтобы мы стали реальными собственниками всего этого имущества, оно должно быть передано нам в собственность. Как квартира: она перешла нам в собственность, и у нас есть свидетельство о праве собственности на нее.
Но по общедомовому имуществу ничего подобного нет. Ни у кого общедомовое имущество в свидетельстве о регистрации права не значится. Получается, что оно нам в собственность передано не было. И на якобы принадлежащей нам земле, в любых помещениях, которые есть в доме, в тех же подвалах или на крыше, спокойно могут открыть какой-нибудь ресторанчик или сделать коммерческую автостоянку. И у нас — собственников квартир — никто не будет спрашивать разрешения. Хотя по закону мы вроде как являемся собственниками общедомового имущества.
В статье 36 Жилищного кодекса есть и другие главы, о которых тоже важно сказать.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
По закону получается, что в случае разрушения дома собственники имеют право на аналогичную долю общедомового имущества, в соответствии с той долей, которая была у них ранее. Но если эта доля ни на имущество, ни на землю нигде не прописана, то как понять, что кому принадлежало раньше? Получается, это вообще нигде не зафиксировано. Каким образом тогда этот земельный участок останется в пользовании, если случится стихийное бедствие, или дом пойдет под снос, или начнется олимпийская стройка, и жильцов начнут массово переселять? Каким образом эта земля останется в пользовании: дома нет, и нигде не прописано, что люди владели участком? На каком основании? А нет никаких оснований.
Эта статья декларативная. Она есть, но исполнена быть не может, потому что не соблюдается на самых верхних уровнях государственной власти. Право собственности на общедомовое имущество и участок земли обязательно должно быть зарегистрировано на бумаге, как на квартиру. А такой регистрации нет. Это значит, что если что-то случится с домом, то вам никто ничего взамен не предоставит, потому что нет подтверждения вашего права собственности на данный земельный участок.
В 80-х годах и даже в начале 90-х все документы оформляли так, как надо. А в конце 90-х и в 2000-х уже стали появляться такие нюансы, доли общедомового имущества перестали выделять, как это должно быть по закону.
Определение доли общедомового имущества
Жилищный кодекс. Статья 37. Статья тоже декларативная, но ее нужно знать.
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
То есть, допустим, если площадь вашей квартиры 50 квадратных метров, а общая площадь всех жилых помещений в доме 500 квадратных метров, то вам принадлежит 1/10 часть общедомового имущества. Соответственно, и земли вам должна полагаться 1/10 часть, это получается 5 квадратных метров в нашем случае.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Это означает, что если вы продали свою квартиру, то вы якобы автоматически продали и свою часть земли и общедомового имущества. Вы бы могли ее продать, если бы она у вас была адекватно оформлена в собственность. А в в сложившейся ситуации вы этого сделать не можете.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Если продавец был собственником 5 квадратных метров придомовой территории, то и покупатель будет собственником этих 5 квадратных метров. Опять же, в случае, если бы это было прописано в свидетельстве о регистрации права.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
То есть вы не можете прийти и попросить выделить вам ваши 5 метров придомовой территории и посадить там, например, картошку. Эта земля, что находится под домом и вокруг него, и там никакую картошку посадить нельзя.
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
То есть нельзя отдельно продавать квартиру, кусок крыши и кусок земли под домом.
Плата за коммунальные услуги и общедомовое имущество
Согласно действующего законодательства, получается, что общее имущество, и придомовое, и общедомовое, является собственностью всех людей, которые проживают в данном конкретном доме. Нельзя говорить, что какие-то отдельные конкретные метры — мои, или что вот эта лестница — моя. Раз оно общее, то нельзя, например, загородить кусок лестничной площадки, потому что это будет мешать остальным. Крыша тоже принадлежит всем, поэтому незаконно на нее вешать замок, чтобы к ней был доступ только у владельцев квартир на верхних этажах. Подобные препятствия противоречат санитарным нормам и нормам противопожарной безопасности, которые обязательно нужно соблюдать Потому что если вдруг что-то случится, пожар, например, или потоп, подобная самодеятельность будет мешать их ликвидации. Поэтому необходимо своевременно решать эти вопросы общим собранием жильцов или жаловаться в УК или ТСЖ, чтобы такого не было.
