class="p1">В п. 2 ст. 292 ГК РФ закреплено общее правило о том, права членов семьи собственника прекращаются при смене собственника жилого помещения, а в п. 4 ст. 31 ЖК РФ также содержится общее правило о том, что эти права не сохраняются и при прекращении семейных отношений с собственником. Но эти правила касается только первой категории членов семьи собственника.
На вторую категорию членов семьи собственника, к которой относятся лица, приобретшие самостоятельное право пользования жилым помещением, правила п. 2 ст. 292 ГК РФ и п. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяются. В данную категорию входят члены семьи собственника жилого помещения, которые на момент приватизации имели равное с собственником право пользования данным жилым помещением, но не воспользовались своим правом на бесплатную приватизацию[974]. Кроме того, ко второй категории относятся лица, которым право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива было предоставлено на основании ордера еще в советское время. После полного внесения паевого взноса член ЖСК приобретает право собственности на жилое помещение, а эти лица — права членов семьи собственника, имеющих самостоятельное право пользования жилым помещением[975].
В обеих ситуациях у таких членов семьи возникает право, которое сохраняется при смене собственника жилого помещения и при утрате семейных отношений. Большинство исследователей[976] полагают, что к ограниченным вещным правам можно отнести только права тех членов семьи собственника, которые имеют право следования, т. е. относятся ко второй категории членов семьи собственника.
Длительное время перед практикой стояла проблема, связанная с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости сведений о такого рода ограниченных вещных правах членов семьи собственника жилого помещения. Если покупатель при приобретении жилого помещения полагался на данные ЕГРН об отсутствии обременений, а после оформления сделки купли-продажи члены семьи прежнего собственника претендовали на проживание в данном жилом помещении, то суды обычно вставали на защиту интересов членов семьи прежнего собственника. Конституционный Суд РФ еще в 2015 г. указал на необходимость корректировки законодательства в связи с указанной проблемой[977].
Только в конце 2024 г. был принят Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливающий необходимость внесения в ЕГРН сведений о двух указанных категориях граждан — лиц, отказавшихся от приватизации, и тех членов семьи, с учетом которых предоставлялась квартира в домах ЖСК. Между тем Н.Н. Никифорова пишет: «Нельзя считать, что члены семьи, приобретшие самостоятельное право пользования жилым помещением, исчерпываются только двумя вышеперечисленными категориями»[978]. Действительно, есть немало категорий лиц, получающих льготы для приобретения жилого помещения на целую семью, но затем оформляющие право собственности на одного из членов семьи.
Поэтому представляется, что механизм фиксации прав, закрепленный в законе № 482-ФЗ, не решит всего комплекса проблем, возникающих у лиц, приобретших самостоятельное право пользования жилым помещением. Во-первых, сведения об этих правах вносятся в ЕГРН при регистрации права собственности приватизированного жилого помещения или квартиры в ЖСК. Если собственность была зарегистрировано ранее, то права этих лиц так и не будут отображаться в ЕГРН. Во-вторых, как отмечалось выше, лица, приобретшие самостоятельное право пользования жилым помещением, появляются не только в результате приватизации или приобретения квартиры в ЖСК, но и по иным основаниям.
Требуется коренной пересмотр системы вещных прав, которая существует в настоящее время, для защиты интересов лиц, приобретших самостоятельное право пользования жилым помещением. Такое основание пользования жилым помещением тоже является одним из способов реализации права на жилище. Поэтому в публичных интересах сохранить и зафиксировать за такими гражданами возникающие права пользования жилыми помещениями для предотвращения появления новых категорий лиц, нуждающихся в предоставлении жилых помещений за счет публично-правового образования. Те меры, которые приняты на сегодняшний день — лишь первый шаг на пути законодательного закрепления прав лиц, приобретших самостоятельное право пользования жилым помещением. Необходимо более детальное доктринальное исследование их статуса для дальнейшей корректировки законодательства.
§ 4. Ограничение сроков виндикации жилых помещений публично-правовыми образованиями
В советское время срок исковой давности не распространялся на требования публично-правовых образований о возврате имущества из незаконного владения негосударственных организаций и граждан, это правило было закреплено в ст. 90 ГК РСФСР 1964 г. В постсоветский период публично-правовые образования утратили такого рода преимущества и стали выступать в гражданском обороте на равных с юридическими и физическими лицами (ст. 124 ГК РФ). Между тем налицо необходимость в законодательном определении особого статуса публично-правовых образований в частноправовых отношениях[979].
В последнее время на практике все чаще встречаются ситуации, когда к требованиям публично-правовых образований исковая давность не применяется на основании абз. 2 ст. 208 ГК РФ, «поскольку объектом защиты в такого рода спорах выступает не чье-либо субъективное право, а интересы всего общества и государства»[980]. Конституционный Суд РФ разъяснил, что исковая давность не распространяется только на требования прокурора об обращении в доход Российской Федерации имущества как приобретенного с нарушением антикоррупционного законодательства. Таким образом, на требования о виндикации государственного имущества исковая давность распространяется.
Однако на практике всегда сохранялась тенденция к максимально комфортной для публично-правового образования трактовке сроков исковой давности при виндикации государственного имущества[981]. Не всегда это шло на пользу публичному интересу, что выявилось при рассмотрении Конституционным Судом РФ дела А.Н. Дубовца[982] в 2017 г. Конституционный Суд РФ признал правила ст. 302 ГК РФ не соответствующими Конституции РФ в той части, в которой они позволяли публично-правовыми образованиям «несвоевременно» истребовать жилые помещения у граждан, полагавшихся на данные ЕГРН.
Реакцией законодателя на дело А.Н. Дубовца явилось дополнение в 2019 г.[983] ст. 302 ГК РФ п. 4, ограничивающим виндикацию жилого помещения публичным собственником у добросовестного приобретателя тремя годами с момента внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя такой недвижимости (а не с момента, когда публичный собственник узнал об этом).
Как видно, законодатель очень оперативно в данном случае отреагировал на постановление Конституционного Суда РФ по делу А.Н. Дубовца — в 2017 г. было рассмотрено это дело, а в 2019 г. уже были внесены изменения в ГК РФ с целью устранить несоответствие ст. 302 ГК РФ Конституции РФ.
Между тем в предыдущем параграфе отмечалось, что и за 10 лет не удавалось создать норму, которая полностью сняла бы правовую неопределенность. Проблема, поднятая в деле А.Н. Дубовца, была решена за два года, это — очень быстро. Но принятая норма носит казуистичный характер, а с точки зрения доктрины она не очень логична. Исследователи отмечают, что «…законодатель пошел по пути создания нового института, который оказался где-то между институтами приобретательной давности и защиты добросовестного приобретателя»[984].
Представляется, что введение п. 4 в ст. 302 ГК РФ хорошо в качестве временной меры, но в перспективе необходимо ввести особый подход к статусу публично-правовых образований. Отрицание такого статуса
