Кроме вышеперечисленных аспектов, связанных с ответственностью по предыдущим обязательствам, следует обратить внимание на обязательства, связанные с уплатой налогов. Тот, кто приобретает персональное предприятие (вступает в персональную фирму), несет неограниченную ответственность за уплату таких налогов предприятия, как:
• налог с оборота (Umsatzsteuer);
• промысловый налог (Gewerbesteuer);
• налог на недвижимость предприятия (Betriebliche Grundsteuer);
• налог на транспортные средства предприятия (Betriebliche KFZ-Steuer);
• налог с зарплаты работников (Lohnsteuer).
Временные рамки такой ответственности ограничены годом приобретения предприятия и годом, предшествующим покупке.
Приобретающий предприятие (вступающий в общество) на основании договора новый участник не может быть освобожден от ответственности за неуплату налогов за предшествующий период.
Участник, приобретающий предприятие или вступающий в общество, не несет ответственности за неуплату следующих налогов, начисленных за предыдущий период:
• налог на доходы (Einkommensteuer);
• налог на имущество (Vermogenssteuer);
• налог на наследство (Erbschaftsteuer);
• налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer);
• таможенные пошлины (Zolle).
Часто очень сложно определить, имеет ли предприятие задолженности по налогам.
Налоговое ведомство посторонним лицам такую информацию не предоставляет.
Советы:
• Попросите владельца предприятия (фирмы) предъявить подтверждение от налогового ведомства об отсутствии задолженности по налогам.
• В приложении к договору попросите указать подробный список всех долгов и обязательств предприятия.
10.5. Право отказаться от приобретения
При приобретении предприятия либо его части на договор распространяются общие предписания, предусмотренные для договора купли-продажи, в том числе касающиеся ответственности продавца за качество продаваемого товара (§ 459 BGB).
Например, если продавец представил ложные данные относительно состояния продаваемого объекта, то покупатель имеет право отказаться от договора или требовать уменьшения цены.
10.6. Оценка предприятия
На практике при определении цены предприятия действует правило: цену определяют спрос и предложение.
Существует множество вариантов оценки стоимости предприятия, и почти все они учитывают два основных метода:
• оценку дохода (Ertragswert);
• оценку содержания активов (Substanzwert).
В упрощенном виде первый из этих методов выглядит следующим образом.
1. Рассчитывается средняя ежегодная прибыль с учетом коэффициента значимости.
Например: чистая прибыль предприятия после уплаты налогов составляет:
• 2004 г. – 80 тыс. евро;
• 2005 г. – 110 тыс. евро;
• 2006 г. – 100 тыс. евро.
Каждый следующий год должен иметь больший коэффициент значимости по сравнению с предыдущим.
При упрощенной методике расчета в нашем примере получаем:
т. е. в данном примере средняя ежегодная прибыль с учетом коэффициента значимости составит 100 тыс. евро.
2. Определяется средняя сверхприбыль.
Для этого из полученной средней ежегодной прибыли с учетом коэффициента значимости вычитается расчетная компенсация труда предпринимателя (так называемая «зарплата предпринимателя») и расчетная доходность при безрисковом размещении капитала предпринимателя (например, 7 %) плюс надбавка за риск.
В нашем примере:
• 100 тыс. евро – средняя ежегодная прибыль;
• 30 тыс. евро – расчетная компенсация труда предпринимателя;
• 20 тыс. евро – расчетная доходность на собственный капитал плюс надбавка за риск;
• 50 тыс. евро – сверхприбыль (Ubergewinn).
3. Стоимость небольших предприятий в Германии составляет, как правило, от трех– до семикратных размеров сверхприбыли.
В нашем примере при 50 тыс. евро сверхприбыли (и 100 тыс. евро среднегодовой прибыли) стоимость предприятия, скорее всего, составит от 150 тыс. до 350 тыс. евро, в зависимости от отрасли, региона и т. д.
Второй метод заключается в балансовой и рыночной оценке активов предприятия: недвижимости, оборудования, сырья, готовой продукции, нематериальных активов и т. д.
Оба метода могут и должны гармонично дополнять друг друга, что позволяет наиболее объективно оценить стоимость предприятия.
На что следует еще обратить внимание при оценке предприятия:
• общее развитие предприятия (рост доходности или убытков);
• предлагаемые предприятием товары и услуги: уровень качества, цены, конкурентоспособность;
• перспективы развития предприятия: изменение ассортимента товаров и услуг, патенты и лицензии, проводимые исследования;
• реакция поставщиков, клиентов, конкурентов на смену владельца предприятия;
• как изменились объемы товарооборота (валового дохода), расходов и прибыли предприятия в последние 5 лет (минимум 3 года);
• ожидаемая прибыль в связи с изменением политики (стратегии и тактики) предприятия или изменением затрат;
• какое имущество приобретаете вы (количество, срок и условия его эксплуатации, состояние и т. д.), как оно оценивается;
• какие дополнительные инвестиции требуются;
• какой персонал занят на предприятии (количество, должности, квалификация, уровень зарплаты), остаются ли они работать, не перейдет ли кто-либо к конкурентам и т. д.
11. Приобретение недвижимости в Германии
11.1. Права иностранцев при покупке недвижимости
Иностранные граждане имеют право на приобретение недвижимости на всей территории ФРГ без ограничений.
11.2. Регистрация собственности. Расходы
Процедура приобретения недвижимости в Германии регулируется Гражданским кодексом ФРГ (Burgerliches Gesetzbuch, BGB), Законом о собственности на квартиры (Wohnungseigentumgesetz, WEG). Процедура покупки недвижимости состоит из следующих этапов:
• подписание договора купли-продажи у нотариуса;
• оплата по договору;
• получение необходимых согласований от местных органов власти;
• внесение имени нового владельца в земельную книгу. Определение недвижимости дано § 90 BGB, где недвижимость определяется как недвижимое имущество – земельные участки. Поэтому в Германии покупается земельный участок (объект продажи) и находящиеся на нем постройки.
Согласно § 311 BGB (Гражданского кодекса) является обязательной нотариальная заверка договоров купли-продажи недвижимости. Первоочередное право выбора нотариуса имеет покупатель. Нотариус в Германии не только формально оформляет сделку, но и:
• объясняет продавцу и покупателю все возможные риски, связанные с заключением сделки; составляет договор с учетом всех юридических норм Германии;
