• объясняет продавцу и покупателю все возможные риски, связанные с заключением сделки; составляет договор с учетом всех юридических норм Германии;
• рассылает необходимые запросы и сообщения в ведомства и организации (заявление на регистрацию покупки земельного участка в соответствующий участковый суд (Amtsgericht), в отдел регистрации собственности на объекты недвижимости (Grundbuchamt) для занесения собственности в земельную книгу (Grundbuch)). Покупка считается завершенной после занесения имени владельца земельного участка в земельную книгу.
Доказательством свершившейся сделки покупки-продажи считается нотариально заверенный договор. При заключении договора нотариус обязан в присутствии сторон вслух зачитать текст договора. Если договор заключается с иностранцами, которые недостаточно владеют немецким языком (или не владеют им совсем), обязательно присутствие переводчика. Предоставление письменного перевода возможно (по требованию сторон), но не обязательно.
Для покупки объекта недвижимости, расположенного на территории Германии, иностранцами необходимо, чтобы покупатель (доверенное лицо) легально находился на территории страны и имел при себе:
• загранпаспорт (обязательно) для удостоверения своей личности;
• доказательства платежеспособности:
✔ для юридических лиц – справка, подтверждающая имущественное положение, заверенный перевод регистрационных документов по закону соответствующей страны.
Справкой об имущественном положении могут служить: банковские документы, подтверждающие наличие нужных денежных сумм на счету; гарантии кредитных учреждений; доказательства постоянных денежных доходов.
Купленный земельный участок переходит в собственность нового владельца только после соответствующей записи в земельной книге. Планы строений, расположенных на земельном участке, можно получить в строительном архиве (Bauarchiv), предъявив документы о собственности. При покупке-продаже недвижимости, даже при наличии строений на земельном участке, предъявление планов строений необязательно.
11.3. Земельная книга (Grundbuch)
Все сведения об объектах недвижимости в Германии заносятся в земельную книгу, которая ведется судом соответствующего района, где расположен земельный участок. Земельная книга не открыта для свободного доступа. Получить информацию о занесенных в ней записях имеет право только сам владелец недвижимости (или соответствующие ведомства после получения разрешений).
В земельной книге содержится информация о суде, регистрирующем недвижимость, площадь и назначение земельного участка, адрес объекта недвижимости, имя владельца.
Земельная книга состоит из трех разделов, в которые заносятся:
• первый раздел – право собственности, т. е. информация о владельце (физическое или юридическое лицо, имя владельца (для физических лиц – дата и место рождения));
• второй раздел содержит записи об ограничениях, наложенных на объект недвижимости и обязательства по данному объекту;
• третий раздел содержит записи о долговых и залоговых обязательствах.
Таким образом, покупатель недвижимости может попросить владельца (продавца) показать земельную книгу, и если в ее втором и третьем разделах нет никаких записей, можно быть уверенным, что никаких долгов и обременений за данным земельным участком не числится.
11.4. Налоги на покупку недвижимости
Приобретая недвижимость в Германии, нужно учитывать следующие дополнительные расходы на приобретение:
• налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteur);
• расходы на нотариальное оформление (в Германии оплачивает покупатель недвижимости) – в среднем 1–2% от стоимости объекта;
• расходы на занесение имени нового владельца в земельную книгу;
• маклерский гонорар (Courtage) – до 6 % от стоимости покупки в случае, если недвижимость покупалась при посредничестве маклера.
Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)
Налогообложению подлежит приобретение недвижимости на территории Германии, в том числе земельных участков, зданий и их частей, в том числе квартир. Налогообложению подлежит также приобретение некоторых прав на недвижимость, например наследственное право на застройку земельного участка (Erbbaurecht).
Закон предусматривает так называемые «общие и особые исключения» от уплаты налога на приобретение недвижимости.
На основании «общих исключений» освобождены от уплаты налога следующие приобретения недвижимости:
• недвижимость, стоимость которой не превышает 2500 евро;
• приобретение недвижимости супругами друг у друга;
• получение объекта недвижимости бывшим супругом у другого в рамках раздела имущества после развода;
• получение недвижимости родственниками по прямой линии (родителями, дедушками, бабушками, детьми, внуками, правнуками), при этом приемные дети и супруги детей (приемных детей) имеют те же права;
• получение объекта недвижимости, который являлся частью общего имущества, в результате раздела этого имущества между совладельцами. Данная льгота распространяется на бывших совладельцев имущества и их супругов;
• получение недвижимости в качестве наследства (при дарении налог платится как налог на дарение).
На основании «особых исключений» освобождена от налогообложения покупка недвижимости иностранными государствами для размещения посольств, консульств и культурных учреждений; недвижимость, приобретаемая федерацией, федеральными землями, местными органами власти для общественных целей и т. д.
Если недвижимостью владеет персональное или капитальное общество, то обязанность по уплате налога на приобретение недвижимости возникает в следующих случаях:
• для персональных обществ: если в течение пяти лет после приобретения недвижимости как минимум 95 % долей в имуществе общества будет передано новым участникам общества, налог на приобретение недвижимости обязателен к оплате, как при смене собственника;
• для персональных и капитальных обществ: если в результате сделок в распоряжении одного лица и/или зависимых от него лиц оказывается в сумме как минимум 95 % долей в капитале общества, общество обязано оплатить налог на приобретение недвижимости, как при смене собственника.
Ставка налога на приобретение недвижимости едина на всей территории Германии и составляет 3,5 % от стоимости недвижимости.
Обязанность по уплате налога на приобретение недвижимости, в соответствии с законом, несут обе стороны договора. Окончательный переход собственности к новому владельцу осуществляется после уплаты им налога на приобретение недвижимости.
