Все банки работают по одной и той же схеме. Разница заключается в выборе кредитных продуктов: где-то он — пошире, где-то — более чем скромен.
Богатство выбора зависит, как правило, от вида банка. А банки, как известно, бывают розничные, универсальные и ипотечные.
Универсальные и розничные банки предлагают стандартный набор ипотечных программ без особых изысков. А вот в специализированных ипотечных банках (Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Ипотекбанк, ДельтаКредит) возможны варианты. Ипотека для таких банков — единственное направление деятельности, поэтому там вам могут предложить самое большое разнообразие и самые гибкие условия ссуд.
«Зачем так тщательно выбирать ипотечную программу?» — спросите вы.
Дело в том, что каждый заемщик преследует свои цели. Одни специально выбирают срок погашения подлиннее, чтобы кредит не так сильно бил по доходам семьи. Другие, напротив, не могут спокойно спать, пока не рассчитаются с банком, используя любую возможность, чтобы досрочно выплатить долг. Третьим важно взять в кредит сумму побольше, четвертым — найти процентную ставку поменьше. Кто-то пытается выгадать на стоимости жилья, выбирая новостройки, которые обходятся дешевле, чем готовые квартиры или коттеджи. Кто-то хочет сэкономить на процентах за счет плавающих ставок или дифференцированной системы платежей. Наиболее экономные надеются использовать к своей выгоде снижение курса доллара, взяв кредит в американской валюте.
В соответствии с каждым из критериев можно выбрать ту или иную ипотечную программу, наилучшим образом подходящую для достижения ваших целей. Но для этого надо научиться разбираться, что стоит за стандартными фразами банковских формулировок, и правильно определить наиболее важные для вас параметры ипотеки.
Какие параметры ипотеки наиболее важны?
Итак, сумма потенциального кредита и размер платежей по нему примерно подсчитаны (окончательные цифры можно определить, только уже дав заявку на получение кредита), документы подготовлены, с валютой кредита определились, банк выбрали. Остается выбрать подходящую вам ипотечную программу.
Основные параметры ипотечного кредита — это срок, на который он выдается, механизм возврата и некоторые дополнительные условия. В отношении сроков кредитования необходимо трезво взвесить все pro et contra. Чем дольше срок, тем ниже ежемесячные выплаты.
Вместе с тем чем дольше срок возврата кредита, тем больше денег в конечном счете заемщик выплатит в виде процентов и тем дольше он будет ограничен в своих правах относительно купленной в кредит квартиры. Это минус.
Что касается механизма возврата, то здесь существует несколько стандартных схем. Наиболее популярная из них — аннуитетная система, когда заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму — с первого до последнего дня. Она включает в себя и платеж в счет погашения основного долга, и проценты по нему. Существенный плюс этой системы — равномерность платежей, которые вы можете предусмотреть в своем семейном бюджете.
Можно попробовать договориться с банком и по-другому. Основной долг ежемесячно выплачивается равными долями, тогда как сумма, которую составляют проценты по кредиту, уменьшается вместе с размером основного долга. Плюс такого варианта — сумма платежа, пусть незначительно, но уменьшается ежемесячно.
Оба варианта практикуются в российских банках. Выбор между ними банк иногда оставляет на усмотрение заемщика.
Важны и дополнительные условия, основными параметрами ссуды (валюта, срок, система возврата) ваш выбор кредитора ограничиваться не может и не должен. Это — лишь верхушка айсберга. Есть еще множество принципиальных факторов — таких, как страхование ипотеки, права заемщика по отношению к покупаемой в кредит квартире и многое другое.
Вы готовы спускаться по незнакомой лестнице с завязанными глазами? Если нет, то внимательно изучайте предложенный вам ипотечный договор. Как гласит давняя латинская пословица: «предупрежден, значит, вооружен», и знание всех деталей поможет сделать вашу ипотеку безопасной и комфортной.
Как сэкономить на ипотечном кредите?
Определив свои требования к ссуде, вы можете выбрать для себя наиболее выгодный кредит. Как сказал когда-то творец развитого социализма Леонид Брежнев: «Экономика должна быть экономной». Мысль здравая. Особенно — в отношении личной экономики каждого из нас. Особенно когда речь идет о долгах.
В случае ипотеки ради бытового комфорта вам придется смириться с моральным дискомфортом — долг есть долг. А так как ипотечный кредит — это крупная сумма, то вполне понятно, что в такой ситуации хочется использовать любую возможность сэкономить и взять ссуду на наиболее выгодных условиях.
В чем же могут заключаться условия выгодного кредита? Универсального ответа на этот вопрос не существует. По одной простой причине — все зависит от того, в чем для вас заключается выгода. Одни хотят быстрее рассчитаться с банком, чтобы поменьше переплачивать на процентах. Другие, наоборот, желают растянуть срок возврата ссуды на возможно больший срок, чтобы ежемесячные взносы по кредиту поменьше били по семейному бюджету. Третьи хотят взять кредит с минимумом бюрократических процедур. В соответствии со своими потребностями и надо выбирать ту или иную ипотечную программу из числа предлагаемых российскими банками.
Но в любом случае оптимальный вариант — взять кредит, проценты по которому и сопутствующие платежи ниже среднерыночных показателей. В этом плане существуют некоторые закономерности, которые полезно знать.
Естественный вопрос — а какую экономию вам даст дотошное изучение различных ипотечных программ? Особенно на фоне общей весьма круглой суммы кредита? Ответ довольно прост.
Однажды мы с одним моим знакомым, второпях купившим в ипотеку квартиру, — спортивного интереса ради — подсчитали, сколько бы он заплатил за тот же кредит в другом банке, который оформлял кредит медленнее, зато предлагал более выгодные условия.
Выяснилось, что ежегодная разница составляет $2300. То есть за пятнадцать лет (а именно на этот срок была взята ссуда) — $34500. Цена неплохого новенького автомобиля. Приятель, который пока ездит на отечественной «десятке», изрядно задумался…
Чем крупнее банк, тем больше шансов, что он не будет жадничать. Лидеры рынка зарабатывают прибыль за счет больших объемов, поэтому и комиссии, и процентные ставки по кредиту у них относительно невысоки. Чем крупнее банк, тем больше вероятности, что требования к заемщику будут мягче. Впрочем, ипотечные банки, для которых этот вид кредитования служит основным источником дохода, тоже стараются потрафить заемщикам, смягчают свои требования, чтобы привлечь больше клиентов. Например, иногда отказываются от обязательного страхования жизни заемщика при заключении кредитного договора. Пустячок, а тоже экономия. Другое дело, что такая страховка может оказаться выгодной не только банку, но и вам.
