В России есть национальная манера ведения дел: либо не из чего выбирать, либо выбор огромен. Разумеется, я не о президентских выборах. О банках.
В стране действует около тысячи банков. Не менее трехсот из них выдают ипотечные кредиты. Выбирать банк, в котором вы возьмете ипотечный кредит, следует совершенно иначе, чем банк, в котором вы открываете счет, кредитную карту или депозит. В случае с ипотекой симпатии к какому-либо конкретному банковскому бренду и другие эмоциональные факторы отступают на самый дальний план.
Дело куда серьезнее.
Я уже сравнивал ипотеку с браком по расчету. А если учесть, что срок выплаты по ипотеке длиннее среднестатистического срока брака в России, то выбор становится максимально ответственным, ведь он будет сказываться на вашей жизни многие годы.
Очень многие при выборе банка ищут более низкие процентные ставки по кредиту. Но банк выдает кредиты по той или иной ставке отнюдь не всем желающим.
Сначала надо выяснить основные условия, которые ипотечные банки предъявляют к своим заемщикам и их финансовому положению, — от этого зависит как ставка, так и размер кредита, который банк согласится вам предоставить.
Затем следует определиться с валютой, в которой вы намерены взять ипотечный кредит.
Затем — выбрать банк-кредитор и помнить при этом, что этот банк станет вашим партнером на долгие годы. После этого — подобрать наиболее подходящую для вас ипотечную программу. Тут необходимо обратить внимание на наиболее важные параметры ипотеки.
Попробуем проследовать по этому пути.
Какую сумму может дать банк?
Главное условие ипотеки: чтобы получить кредит на определенную сумму и конкретный срок, нужно иметь соответствующие доходы по норме, установленной банком. Нормы эти в разных банках могут отличаться, но они имеют общие закономерности. Поэтому, прежде всего, изучите требования, которые предъявляются банком к финансовому положению заемщика, — от этого зависит как ставка, так и размер кредита, который банк согласится вам предоставить. Основные требования банков следующие.
1. Банки предпочитают выдавать ипотечные кредиты лицам в возрасте от 25 до 55–60 лет (хотя возможны и исключения).
2. Банки наиболее лояльны к клиентам, обладающим ликвидной собственностью (автомобили, дачи, земельные участки, другое жилье) и «белыми» доходами.
3. Банки готовы выдавать ипотечные кредиты в таком размере, по которому ежемесячная выплата составляет не более трети (в крайнем случае — половины) ежемесячного дохода семьи заемщика.
Соответственно если по возрасту вы вписываетесь в критерии банков, то ваше второе действие — ознакомиться со списком требуемых банком документов.
Шаг второй — выяснить, насколько жестко банк относится к характеру доходов заемщика («белые» или «черные»). Если доходы состоят только из заработков, они должны иметь официальное подтверждение в виде справки с места работы по форме 2-НДФЛ. Если есть иные доходы (например, доход от сдачи в аренду квартиры или дачи, дивиденды от акций и т. п.), то желательно также подтвердить их документально (копия договора на аренду, выписка из реестра акционеров).
Какую часть от общей суммы дохода можно подтверждать в свободной форме (справкой от работодателя в свободной форме или вашим заявлением), зависит от банковской политики. Бо́льшая часть банков устанавливает пониженные процентные ставки по кредиту для клиентов с «белыми» зарплатами.
Зная критерии банка по отношению к заемщику и используя ипотечный калькулятор на сайте банка, можно узнать, какую сумму сможет предоставить вам банк. Для этого нужно ввести в калькулятор несколько цифр: срок кредитования, размер ваших ежемесячных доходов, а также степень их «белизны». Так вы узнаете сумму кредита.
Что касается расчета платежей по нему, то заявленной процентной ставкой по кредиту дело не ограничивается. Помимо расходов на ежемесячную оплату процентов за пользование кредитными средствами банки устанавливают комиссии за рассмотрение заявки, выдачу кредита, обслуживание ссудного счета. Конечно, их размер не является решающим фактором при выборе кредита, но при прочих равных условиях разница в расходах с учетом этих дополнительных платежей может быть существенной. Разница в размере комиссии, например, за выдачу кредита, может составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов. Поэтому прежде чем выбирать себе банк и кредитную программу, следует выяснить, сколько составляет полная стоимость кредита — то есть совокупность всех платежей по кредиту.
В каком банке лучше взять ипотечный кредит?
Это естественный вопрос, который возникает у потенциального заемщика. В маленьком? В крупном? В российском? В «дочке» зарубежного банка? Однозначного ответа нет, прежде всего — оцените, КАК работает тот или иной банк.
Условия ипотечного кредитования в определенной степени зависят от масштаба банка, его профиля и срока работы на ипотечном рынке. Чем крупнее банк, тем больше вероятности, что требования к заемщику будут мягче, а ставки по кредиту — ниже. То же самое характерно для банков, у которых ипотека входит в число профильных направлений деятельности (например, специализированные ипотечные банки). Однако повышенную либеральность к заемщикам нередко проявляют и новички на ипотечном рынке, которые стремятся завоевать симпатии клиентов.
Не поддается исчислению в материальном выражении, но играет большую роль такой фактор, как четкость информации от банка. С этой точки зрения оцените компетентность и доступность консультантов. Если на сайте банка предоставляется одна информация, по телефону вам сообщают другое, а в офисе долго ищут «нужного человека», то можно предположить с большой долей уверенности, что процедуру оформления кредита могут сопровождать разного рода проволочки и неприятные сюрпризы.
На протяжении срока погашения кредита наверняка потребуется вступить в более тесный контакт с банком, чтобы, например, продать квартиру из-под залога, договориться об отсрочке выплат — да мало ли какие неожиданности могут произойти за 10–15 лет. И если в ходе консультаций вы увидите, что сотрудники банка воспринимают заемщика как бесправного просителя, не видят в клиенте партнера, с которым должно считаться, стоит задуматься, так ли уж велики остальные достоинства?
Еще один важный момент — как вы собираетесь распорядиться кредитом. Ипотечный кредит использовать можно по-разному. Хотите — покупайте квартиру на вторичном рынке, хотите — в строящемся доме, хотите — возьмите деньги на строительство коттеджа или приобретение готового загородного дома или вовсе на ремонт или реконструкцию своего дома.
