законы о зонировании обычно регулируют высоту, размер, вид и функциональное предназначение зданий; минимальный размер участка для застройки и расположение здания на нем; связанные со зданием объекты, такие как находящиеся на участке другие отдельные строения, подъездные дороги и парковочные места для автотранспорта. Эта система законов, согласований и процедуры их исполнения, сложившаяся и получившая широкое распространение еще в начале XX века, вполне успешно справляется с задачами городского планирования[22].
Рис. 7.1. Часть карты зонирования в небольшом микрорайоне преимущественно сельской местности
Местные комитеты по планированию обычно работают с тремя видами карт: 1) официальной картой района, на которой отображены дороги, административные границы, парки и другие общественные земли, а также дренажные системы; 2) генеральным планом, на котором показано, как должен выглядеть данный ареал после нескольких десятилетий плановой застройки; 3) картой зонирования, отображающей существующие ограничения в землепользовании. На рис. 7.1 (илл. 5 на вклейке) изображена легенда и часть типичной карты зонирования для населенного пункта, который находится на достаточном удалении от крупных городов, чтобы иметь на своей территории действующие фермы. Различные категории зон отражают различную плотность населения и застройки; показывают, является ли данный участок открытым и имеет ли он красивый ландшафт; или говорят о вероятности того, что местность может страдать от шума, отходов или других неблагоприятных факторов. Для каждой категории зон, отмеченных в легенде, предусмотрен набор ограничений, которые определяют, какие объекты можно в них располагать и какой деятельностью заниматься. Например, категория R-1 для жилых районов предусматривает, что отдельный участок застройки должен иметь площадь не менее 5000 кв. футов и ширину не менее 45 футов. На нем может располагаться дом для одной семьи с площадью застройки, не превышающей 50 % площади участка. Дом должен стоять на удалении не менее 20 футов от лицевой границы участка и 5 футов от каждой из его сторон.
Комитеты по зонированию тратят много времени на рассмотрение запросов домовладельцев в отношении конкретных дополнительных разрешений, без которых хозяева строений не могут совершать какие-то дополнительные действия, превращающиеся в противном случае в нарушение действующих правил. Например, домовладелец хочет пристроить к дому помещение или гараж, которые выйдут на три метра за пределы участка. Или компания хочет приобрести и снести здание, разровнять участок и устроить на нем автомобильную парковку. Законы зонирования участков всегда исходят из того, что любое улучшение объекта оказывает на окружающую среду гораздо большее влияние, чем просто на тот участок, на котором оно производится. В то же время эти законы делают возможными такие исключения, которые получают одобрение местной общественности и не являются слишком обременительными. Местный комитет по зонированию должен тщательно рассмотреть планы, описывающие предлагаемые изменения, потом довести их до местных жителей и изучить их мнение, а также мнение других заинтересованных граждан. Комитет может выдать или отказать в запрошенных разрешениях, дать измененные разрешения и предоставить заявителям разрешения временные. Проситель или соседи могут подать апелляцию на решение комитета в апелляционное бюро или в суд.
Большие изменения в картах зонирования обычно рассматриваются как модификации генпланов и требуют слушаний на заседании комитета по городскому планированию. Новая массовая жилая застройка, разукрупнение строительных участков на несколько новых, строительство торговых и развлекательных центров, больших магазинов, супермаркетов и других значительных объектов, которые добавляют новые улицы или изменяют расположение прежних, серьезно влияют на вопросы водоснабжения и водоотвода, требуют одобрения комитета городского планирования. Например, застройщик, собирающийся строить большой торговый центр, должен доказать, что водосток с автомобильной парковки объекта будет достаточным для того, чтобы не вызвать наводнение, и что уже существующие дороги справятся с увеличившимися потоками транспорта. Иногда застройщики должны работать вместе с дорожными департаментами графств и штатов в планировании новых подъездных путей к объекту, прокладку которых застройщики должны оплачивать напрямую или через так называемый налог на местную инфраструктуру. Застройщик, создающий на месте одного земельного участка несколько новых, должен обеспечить подготовку карты, отображающей их границы, дороги и служебные коммуникации.
Комитеты по городскому планированию всегда очень озабочены вопросом о плотности застройки, то есть количеством домов в расчете на 1 акр (0,4 га). Во многих муниципалитетах минимальный размер участков под застройку определен в 1,2 или даже 2 га под предлогом сохранения окружающей среды, но на самом деле для того, чтобы «отсечь» семьи с низкими доходами, которые не могут себе позволить приобретение такой дорогой земли. Однако иногда комитеты по планированию утверждают проекты застройщиков по строительству таунхаусов или групп из 4–5 домов на одном участке с достаточным общим пространством, чтобы добиться минимального среднего размера участков на семью. При этом карты становятся очень удобным форматом для демонстрации предложений застройщика и играют очень важную роль в рассмотрении любого варианта по разукрупнению земли.
Появившееся в Америке в начале 1960-х годов серьезное беспокойство резким ухудшением состояния окружающей среды привело к существенному росту числа законов по ее сохранению и увеличению количества различных государственных и муниципальных органов, наблюдающих за их соблюдением. Хотя в разных штатах процедуры могут различаться, но везде органы, наблюдающие за состоянием экологии штатов или муниципалитетов, на регулярной основе составляют кадастры водно-болотных угодий и других важных элементов природы: растительности, поверхностных и подземных вод, почв, рельефа, геологии, а также исторических памятников. Обычно они составляются на основе карт исследования почвы, аэрофотоснимков или существующих топографических карт. Эти кадастры ресурсов окружающей среды используются для оценки неблагоприятного воздействия на жизненную среду строительства скоростных автодорог, торговых центров, больших центров плотной жилой застройки наподобие таунхаусов, мест захоронения отходов, индустриальных объектов и т. п. Если такой кадастр точен, то планировщики из конкретного города или округа могут быстро сказать, окажет ли предлагаемый проект неблагоприятное воздействие на водно-болотные угодья данной местности и не может ли он привести к исчезновению редкого вида растения.
Большие проекты, как общественные, так и частные, обычно требуют подготовки заявления о возможном их воздействии на окружающую среду (EIS – Environmental impact statement). Застройщик обычно должен дополнить имеющуюся в кадастре информацию действительными полевыми исследованиями и измерениями, которые обычно выполняются консультационными фирмами с привлечением геодезистов, инженеров-строителей, специалистов по ландшафтам, геологов и биологов. Список тем, которые должны быть освещены в заявлении, включает в себя: вопросы возможного загрязнения воздуха, воды, влияния на здоровье населения, гидрологии (например, увеличения количества сточных вод), эрозии почвы, геологических рисков, таких как землетрясения и оползни, воздействия на флору (особенно редкие растения) и фауну (особенно исчезающие виды животных) и на природу в целом, воздействия на эстетическую ценность и привлекательность окружающего природного ландшафта и уже построенных объектов; количества твердых отходов, шума, влияния на
