7) некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;
8) предприятия как имущественные комплексы;
9) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности, а также другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, в том числе их возникновение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации органами по государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав. Государственной регистрации подлежат следующие права:
1) право собственности;
2) право хозяйственного ведения;
3) право оперативного управления;
4) право пожизненного наследуемого владения;
5) право постоянного пользования;
6) ипотека;
7) сервитута;
8) иные права в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ и иными законами РФ.
Рассматриваемый Закон о государственной регистрации прав в свете ст. 131, 164,223 и других положений ГК РФ предписывает регистрировать как наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, так и сделки с ним. Следует заметить, что действующее законодательство не содержит исчерпывающего перечня прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.
Государственная регистрация сделки и (или) перехода права на недвижимость в результате данной сделки становится необходимой в случаях оформления таких видов сделок, как:
1) ипотека (ст. 339 ГК РФ);
2) залог, возникающий в силу закона (ст. 489, 587 ГК РФ);
3) купля-продажа жилого помещения, в том числе его части (ст. 558 ГК РФ);
4) мена жилых помещений, в том числе их частей (гл. 30, ст. 567 ГК РФ);
5) продажа предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ);
6) отказ одаряемого принять в дар недвижимость до момента передачи ему дара в случае, когда договор дара зарегистрирован (ст. 573 ГК РФ);
7) дарение недвижимого имущества, в том числе его части (ст. 574 ГК РФ);
8) пожертвование недвижимости (ст. 574, 582 ГК РФ);
9) рента, предусматривающая передачу недвижимости (ст. 584 ГК РФ);
10) пожизненное содержание с иждивением, предусматривающее передачу недвижимости (ст. 584, 601 ГК РФ);
11) аренда здания или сооружения, их частей, если срок аренды более одного года (ст. 651 ГК РФ);
12) аренда иного недвижимого имущества вне зависимости от срока аренды (ст. 609 ГК РФ);
13) договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст. 658 ГК РФ);
14) уступка права (требования), основанного на сделке, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);
15) перевод долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);
16) соглашение об изменении и расторжении перечисленных выше договоров (ст. 452 ГК РФ);
17) передача жилых помещений в собственность граждан (ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Законодательством России могут предусматриваться и иные виды сделок, при заключении которых требуется регистрация как самой сделки, так и последующего перехода права на недвижимое имущество.
Вместе с тем не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие:
1) из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ);
2) договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ);
3) договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст. 651 ГК РФ).
Во всем остальном регистрации подлежит только право либо переход права, в частности:
1) приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ);
2) приобретение права собственности членами жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшими паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ);
3) признание судом права собственности, определение доли в праве общей собственности, раздел имущества и пр.;
4) приобретение наследства;
5) заключение соглашения о разделе общего имущества супругов;
6) заключение брачного договора, предметом которого является недвижимое имущество;
7) заключение соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов в собственность передается недвижимое имущество;
8) раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ);
9) выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
10) переход прав на имущество в случае реорганизации юридического лица (ст. 58 ГК РФ);
11) принятие акта органа исполнительной власти;
12) установление сервитута;
13) передача имущества на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;
14) передача недвижимого имущества в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ);
15) передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном;
16) иные предусмотренные законодательством России случаи возникновения, изменения или прекращения прав.
Ниже представлен образец заявления физического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (документ 29).
Если заявителем выступает юридическое лицо, заявление юридического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выглядит примерно так (документ 30).
Основополагающим принципом института государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является принцип обязательности государственной регистрации. Он означает, что государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством факта возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и законодательством России.
Вместе с тем следует различать такие понятия, как «основания возникновения права» и «момент возникновения права». Основания возникновения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ – это создание вещи, переработка, самовольная постройка, договор, наследование, правопреемство при реорганизации юридического лица и пр. Момент же возникновения права собственности законодатель связывает с иными юридическими фактами – судебным решением, государственной регистрацией, иногда традицией.
Принцип обязательности государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним может быть установлен лишь федеральным законодательством. Так, сложившаяся судебно-арбитражная практика показывает: суды признают, что изданный субъектом Российской Федерации (его полномочным органом) нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законодательством такая государственная регистрация не установлена, не подлежит применению арбитражным судом как противоречащий нормам ГК РФ.
В одном из случаев такой практики арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды сооружения. Арбитражный суд первой инстанции иск арендодателя о признании незаключенным данного договора аренды сооружения (заключенного на срок менее одного года) удовлетворил. В подтверждение своих выводов суд привел распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории данного субъекта Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества, независимо от сроков аренды. Апелляционная инстанция своим постановлением решение арбитражного суда первой инстанции отменила и в удовлетворении иска отказала на том основании, что согласно п. «о» ст. 71 Конституции России гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Кроме того, п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ предусматривается, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами.
Следовательно, Конституция России и ГК РФ не наделяют субъекты Российской Федерации правом издавать нормативные акты, касающиеся решения вопросов по определению круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.
Поэтому вывод из приведенного выше случая таков: изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества, вне зависимости от сроков их действия, не должен был применяться арбитражным судом первой инстанции как акт государственного органа, противоречащий федеральному законодательству. А в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации.
