Введение лицензирования не означает полный отказ от саморегулирования в рассматриваемой сфере. В программных документах указывается на возможность создания профессионального общественного объединения управляющих организаций в целях формирования единых профессиональных стандартов осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, представления мнения профессионального сообщества по актуальным вопросам, возникающим в сфере управления многоквартирными домами, и участия совместно с заинтересованными органами власти в выработке необходимых решений[320]. Наличие саморегулирования, наряду с лицензированием, актуально, в частности, потому, что лицензируется лишь деятельность управляющих организаций, привлекаемых на основании договора об управлении многоквартирным домом, а деятельность товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищных потребительских кооперативов (ЖК) не подлежит лицензированию. Вместе с тем законодательство предоставляет ТСЖ и ЖК право осуществлять управление многоквартирным домом самостоятельно, не привлекая управляющую компанию.
Таким образом, на данный момент существует необходимость сочетания государственного регулирования с саморегулированием в сфере управления многоквартирными домами.
Актуальной проблемой, связанной с управлением многоквартирными домами, является очень низкая активность основного элемента системы управления – самих собственников помещений многоквартирных домов. В теории отмечаются различные причины данного явления: потребительская психология пользователей жилья, бедность и сопутствующие ей иждивенческие настроения, неоднородный состав собственников помещений в масштабе одного многоквартирного дома по уровню доходов, социальному статусу и т. д., наличие значительной доли муниципального жилья и др.[321] В результате общие собрания собственников помещений превращаются в фикцию: они либо проводятся в заочной форме, либо решения принимаются благодаря тому, что значительная доля в общем имуществе принадлежит публичному образованию.
Статус собственника помещения многоквартирного дома создает обязанность нести бремя расходов на содержание не только собственного помещения, но и обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (п.1 ст.39 ЖК РФ). Теоретически собственники должны быть заинтересованы в снижении расходов, обеспечении контроля над надлежащим использованием вносимых ими на содержание общего имущества средств. Однако попытки создания в многоквартирных домах советов многоквартирных домов свидетельствуют о небольшой эффективности таких советов и нежелании значительной части собственников их создавать. В данном случае основная роль должна отводится государственному (муниципальному) контролю и надзору.
ФЗ от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»[322] был введен институт муниципального жилищного контроля. Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов РФ в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами (п.1.1 ст.20 ЖК РФ). Однако муниципальный контроль не является постоянным, он осуществляется путем проведения периодических проверок. Представляется, что в случае отсутствия у собственников желания создавать совет многоквартирного дома, полномочия органов местного самоуправления могут быть расширены за счет предоставления им полномочий совета многоквартирного дома. Необходимость подобного вмешательства в частную сферу видится в значимости своевременного выявления и пресечения нарушений интересов собственников помещений многоквартирных домов, в частности, недопущения приведения в негодность жилищного фонда, причинения вреда жизни, здоровью, имуществу граждан, проживающих в жилых помещениях.
Потребность усиления государственного регулирования управления многоквартирными домами связана также с достаточно высоким уровнем износа жилищного фонда России. В Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 г., утвержденной распоряжением Правительства РФ от 26 января 2016 г. № 80-р[323], указывается, что «для развития системы управления многоквартирными домами с высоким уровнем износа потребуется создание специальной модели управления такими домами с использованием различных мер оказания поддержки со стороны государственных и (или) муниципальных структур, предоставляющих соответствующие услуги. Однако это не означает, что в сфере управления многоквартирными домами с высоким уровнем износа должны доминировать организации государственного сектора».
С целью совершенствования законодательства об управлении многоквартирными домами и обеспечения интересов собственников помещений многоквартирных домов предполагается ужесточение требований в части наличия и оформления договоров управления многоквартирными домами с учетом примерной формы договора управления, утверждаемой Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. В настоящее время действуют примерные условия договора управления многоквартирным домом, утвержденные Приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр[324]. Примерные формы договоров об управлении многоквартирными домами и иных договоров в сфере ЖКХ разработаны в субъектах РФ, в частности, в г. Москве.
Наличие множества многоквартирных домов, нуждающихся в капитальном ремонте в сочетании с нежеланием собственников помещений таких домов брать на себя расходы по финансированию капитального ремонта привело к введению достаточно жесткого государственного регулирования и контроля в данной области. При этом законодатель отходит от принципа свободы усмотрения собственников в решении вопросов проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Изначально Жилищный кодекс устанавливал лишь обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и т. п.) соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы, которая устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (п.1 ст.158 ЖК РФ). При этом не устанавливалось требований к порядку формирования фонда капитального ремонта, минимальному размеру взноса на капитальный ремонт. Однако самостоятельное решение собственниками помещений многоквартирных домов вопроса о капитальном ремонте обнаружило нежелание собственников нести расходы на капитальный ремонт.
В 2012 г. Жилищный кодекс был дополнен разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». На органы государственной власти субъектов РФ возложено принятие нормативных правовых актов, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Субъекты РФ должны устанавливать предельные сроки проведения капитального ремонта многоквартирных домов, утверждать перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и др.
Таким образом, очевидна тенденция к усилению государственного регулирования в сфере управления многоквартирными домами и стремление к детальной регламентации наиболее важных вопросов, связанных с управлением. В целом положительно оценивая роль установления минимально необходимых требований, а также разработки и утверждения примерных форм документов, все же представляется необходимым отметить, что регулирование отношений управления многоквартирными домами целесообразно было бы ограничить установлением основных требований на федеральном уровне и лишь при наличии необходимости учета региональных особенностей – на уровне субъектов РФ, дабы не создавать большого количества нормативных правовых актов на различных уровнях. Также следует отметить, что излишнее ужесточение требований к субъектам, осуществляющим управление многоквартирными домами, в сочетании с пассивным поведением собственников помещений многоквартирных домов может привести к монополизации рынка услуг по управлению многоквартирными домами государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями.
