б) поскольку предметом договора может являться только изолированное помещение, часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом, как запроходная, так и проходная, независимо от их размера, также не могут являться предметом самостоятельного договора найма;
в) не выступают в качестве самостоятельного предмета договора кухня, коридор, кладовая и другие подсобные помещения, которые являются неотъемлемой принадлежностью жилого помещения.
По Типовому договору найма жилого помещения наймодатель (ЖЭК) обязуется обеспечивать сохранность и надлежащее содержание дома и придомовой территории; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить бесперебойную работу его технических устройств; при капитальном ремонте жилого дома с выселением проживающих в нем лиц предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемую квартиру, компенсировать нанимателю затраты по переселению; своевременно проводить подготовку жилого дома и его технических устройств к эксплуатации в осенне-зимний период.
Наниматель обязуется соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, своевременно принимать меры по устранению выявленных неисправностей; не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги; содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения квартиры, не допускать их переустройства или установки дополнительного оборудования без соответствующего разрешения; соблюдать правила пожарной безопасности; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; проводить своевременно, не реже одного раза в пять лет, ремонт жилых и подсобных помещений (перечень работ по ремонту квартиры, выполняемые за счет нанимателя, определены в договоре); беспрепятственно допускать в дневное время, а при авариях и в ночное время, в занимаемую квартиру работников ЖЭКа для осмотра или ремонта; при выезде вместе с семьей из квартиры освободить и сдать по акту наймодателю жилье, подсобные помещения и оборудование в исправном состоянии; возмещать наймодателю убытки от повреждения элементов жилого дома.
Типовым договором определены также права сторон. Наймодатель, в частности, имеет право помимо требования от нанимателя выполнения возложенных на него обязанностей, предъявлять в суд иск о выселении на время капитального ремонта, представлять материалы прокурору для выселения из грозящего обвалом дома. Наниматель вправе в установленном порядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен, сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем, требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры.
За несоблюдение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны обязанностей Типовым договором предусматривается ответственность, которая устанавливается уголовным, административным, иным законодательством Украины.
- Распространяются ли права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору найма на членов его семьи?
Да, распространяются. В соответствии со ст. 64 Жилищного кодекса, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. К таким лицам относятся не только родственники, но и не состоящие с нанимателем в родстве лица (это фактические супруги, лица, брак с которыми признан недействительным, опекуны, попечители, иждивенцы и др.), но обязательным условием для признания их членами семьи помимо совместного проживания является ведение с нанимателем общего хозяйства.
Приобретенные права и обязанности, вытекающие из договора найма, члены семьи нанимателя продолжают осуществлять и в случае, если они перестали быть членами его семьи (при расторжении брака, вступлении в брак одного из членов семьи и т. п.) при условии, что они продолжают проживать в занимаемом жилом помещении.
При прекращении договора найма жилого помещения по установленным законом основаниям с нанимателем одновременно прекращаются права и обязанности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи.
Если наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в связи с улучшением жилищных условий, то право пользования этим помещением за членами его семьи автоматически не прекращается. Они обязаны освободить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанимателем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставленном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое помещение.
- Имеет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение других лиц и каковы условия реализации этого права?
Как свидетельствует судебная практика, наибольшее количество жилищных споров возникает именно в связи со вселением в занимаемое нанимателем и членами его семьи жилье других лиц и приобретением ими прав и обязанностей, вытекающих из договора.
Наниматель вправе, согласно ст. 65 Жилищного кодекса, вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также других лиц при наличии двух условий: соблюдения установленного порядка вселения и получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи.
При этом под вселением в установленном законом порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Только в том случае, когда в прописке было отказано необоснованно, суд может не принять во внимание ее отсутствие и признать право на жилье вселившегося лица. Правилами же прописки возможность прописки обусловлена размером жилой площади, приходящейся на каждого проживающего в квартире, и допускается, если при вселении еще одного лица такой размер не окажется меньше нормы.
Без учета размера жилой площади прописка может быть осуществлена только указанными в правилах лицами. К их числу относятся:
а) супруг - на жилую площадь другого супруга;
б) несовершеннолетние дети и подопечные - на жилую площадь родителей и опекунов;
в) совершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовершеннолетних детей, но не состоящие в браке - на жилую площадь родителей;
г) родители - на жилую площадь детей;
д) родные братья и сестры, не достигшие совершеннолетия и не имеющие родителей, а также родные братья и сестры, являющиеся нетрудоспособными, независимо от возраста, если они не имеют своих семей - на жилую площадь брата или сестры;
е) военнослужащие, уволенные из Вооруженных Сил по окончании срочной службы, если они были призваны на военную службу из данного населенного пункта, - на жилую площадь, которую они занимали до призыва, либо на жилую площадь родителей или других родственников;
ж) уволенные в запас или отставку военнослужащие сверхсрочной службы, прапорщики, мичманы, офицеры Вооруженных сил, службы безопасности Украины, лица начальствующего состава органов внутренних дел и члены их семей - на жилую площадь родственников уволенного в запас или в отставку или родственников его супруга;
з) лица, освобожденные от наказания в виде лишения свободы; лица, с которых сняты ограничения, вытекающие из условного осуждения к лишению свободы с обязательным привлечением к труду либо условного освобождения из мест лишения свободы для работы на строительстве предприятий народного хозяйства, - на жилую площадь, занимаемую членами их семей или родственниками, с которыми они проживали до осуждения.
Несоблюдение правил прописки рассматривается как нарушение установленного порядка вселения.
Вторым необходимым условием вселения в жилое помещение является письменное согласие всех проживающих с нанимателем членов семьи. Согласие необходимо получить и от бывших членов семьи нанимателя, продолжающих проживать в данном жилом помещении, поскольку они имеют такие же права и обязанности, как и наниматель и члены его семьи.
Не требуется согласия как самого нанимателя, так и членов его семьи на вселение к родителям их несовершеннолетних детей.
Вселившиеся в жилое помещение лица приобретают равное с остальными членами семьи нанимателя право пользования жилым помещением, если были соблюдены оба изложенные выше условия. Несоблюдение одного из них такого права не создает, несмотря на то, что лицо могло фактически вселиться.
