на общие расходы при покупке квартиры.
П / (Ц + Р + PП) × 100% = Д.
900 000 / (3 500 000 + 100 000) × 100% = 25%.
Это ваша доходность за весь период сделки. Если бы он составил 1 год, то 25% годовых — шикарная доходность для такой сделки. Если же это доходность за два года, нужно высчитать среднегодовую доходность за 2 года на специальном калькуляторе. Просто поделить 25% на 2 недостаточно, так как годовая доходность предполагает капитализацию процентов. Итак, на калькуляторе получаем 11,8% годовых.
Желаемый доход по таким инвестициям составляет 15% годовых. Плюс в любом расчете экономики инвестиций должен быть запас прочности. Это значит, что в расчетах должно получаться от 16 до 20%, чтобы 15% точно получилось даже при неблагоприятных событиях — падение цены продажи или затягивание сделки. Как видите, наш расчет в 11,8% годовых обещает нам заработок в лучшем случае около 10%. Такую же и большую доходность, но с меньшей нервотрепкой и временными затратами мы можем получить на банковском депозите с капитализацией процентов. При этом в каждый банк лучше положить не более 1,4 млн рублей, чтобы вклады были застрахованы.
Вот так, вариант за вариантом, рассчитываем потенциальную доходность инвестиций. Может оказаться, что чуть менее привлекательная в плане качества и комфорта квартира даст нам большую доходность, чем «идеальная», но дорогая. К примеру, есть строительные компании, которые пользуются репутацией застройщиков высочайшего качества. Их клиенты готовы переплачивать за свое спокойствие. Они это знают и не позволяют заработать на себе инвесторам.
Возможности недвижимости. Что учесть для расчетов доходности от сдачи объекта
Инвестирование в недвижимость не заканчивается только покупкой объектов на первичном рынке. У недвижимости есть ряд неоспоримых преимуществ.
1. Осязаемость, материальность (понятность). Всегда приятно видеть результат своего труда не просто на экране монитора, а в более овеществленном виде.
2. Подстройка под инфляцию. Покупая объект недвижимости, жилой или коммерческий, мы следим за рынком и выставляем арендную плату именно в том размере, которая сейчас пользуется спросом. Таким образом, мы постепенно повышаем стоимость аренды или снижаем ее, если спроса нет.
3. Цены на недвижимость имеют существенно меньшую волатильность, чем цены на акции, облигации или ETF. Таким образом, снижается риск продать в панике по невыгодному курсу.
Конечно, при инвестировании сложно просчитать риск падения доходности. Но его тоже стоит для себя понимать: в кризис количество желающих снять квартиру резко снижается. Люди теряют работу и уезжают обратно к себе в регионы. Вы будете вынуждены снижать стоимость аренды, чтобы хоть как-то сдать квартиру и «отбить» свои расходы на содержание объекта.
Чтобы оценить реальную выгоду от инвестиций в недвижимость при сдаче в аренду, стоит заполнить следующую таблицу. Это и будет вашим домашним заданием к этой главе.
Таблица 20
Анализ выгоды инвестиций в недвижимость
Глава 12. Умные инвестиции
Под таким громким названием я подразумеваю профессионализм в какой-то области. Когда человек действует за счет своих знаний, когда вы видите больше, чем остальные участники рынка, и можете зарабатывать дополнительную доходность. Ваше глубокое понимание рынка в определенной области.
Это может быть:
1) понимание реальной стоимости актива, когда другие его недооценивают;
2) легкая возможность продать актив, так как у вас есть рынок сбыта;
3) возможность увеличить ценность актива, например ремонт испорченной вещи.
Новичок может потерять деньги — всплывут нюансы, которых нет на поверхности. Опытный человек уже знает, где ему подстраховаться и какие риски сопровождают тот или иной бизнес.
Пример из практики: группа молодых людей решила заняться бизнесом по продаже конфет с завода. Заключили договор, нашли покупателя и организовали доставку. Первая сделка была сразу на целый вагон конфет. Вся экономика была рассчитана, сделка сулила юным предпринимателям по 150 тыс. рублей каждому за вычетом всех расходов. И вот эти конфеты отправились в путь. Однако в пути из-за технической неисправности железнодорожных путей поезд задержался, и конфеты прибыли к покупателю испорченными. Ошибка ребят была в том, что они не до конца знали продукт, который планировали продавать, и погорели на первой сделке.
Прежде чем открывать свой бизнес с нуля, попробуйте поработать в этой сфере, узнать все подводные камни. Если вы мечтаете о своем кафе, где будете готовить вкусные блюда, попробуйте устроиться поваром и оцените изнутри работу общепита. Столько нюансов вылезет сразу, о которых вы даже не задумывались!
Многие фрилансеры и предприниматели сталкиваются с тем, что не знают, куда и как продать свой товар. Девушка может печь прекрасные торты и десерты, вышивать или делать кукол ручной работы. Однако большие суммы уходят на производство, а отдачи нет. Потому что нет рынка сбыта. И нет понимания, как это исправить.
В таких ситуациях люди начинают совершать еще большие ошибки. Они тратят кучу денег на рекламу, организацию своего блога в социальных сетях, создают бурную деятельность и увеличивают расходы. Меня расстраивает, что в этом процессе девочки перестают следить за цифрами. Если бы они видели, сколько денег было вложено и какой результат из этого был получен, то пересмотрели бы свои расходы и снизили будущие убытки.
И чтобы не попадать в ловушку бесконечных трат «на бизнес», делайте шаги, которые ближе к деньгам.
На практике это означает, что если вы печете торты или шьете кукол, то начните предлагать ваш продукт знакомым и друзьям. Купили? Отлично. Попросите отзыв (лучше в их соцсетях со ссылкой на вас) и узнайте у покупателя, кому из знакомых он даст рекомендацию на вас. Кого еще может заинтересовать ваш продукт или услуга. Позвоните этому человеку и предложите ваш товар или услугу. И вот у вас формируется база клиентов — я вас поздравляю. Теперь не останавливайтесь и продолжайте работать.
А если ваши близкие не хотят покупать или перестали это делать, то продукт нужно доработать. Попросите честно рассказать, что их не устраивает. Предпринимателю важно изучать рынок и смотреть на потребности клиента. Изучайте техники переговоров, учитесь продажам и умению вскрывать потребности клиента.
Но вернемся к умным инвестициям. Разберем каждый из вариантов на примерах.
Понимание реальной стоимости актива. Все вы слышали удивительные истории о том, как молодая девушка на барахолке купила старое кольцо за 1 евро и разбогатела на 10 тыс. евро, потому что кольцо оказалось старым и с драгоценным камнем. Меняются предметы в этой истории — картина, гравюра, браслет, — суть же всегда такова, что молодой девушке легко достались большие деньги, поэтому такие истории популярны.
В реальности же реставратор, коллекционер или владелец антикварной лавки во втором поколении гуляют по таким барахолкам и выискивают свои сокровища. Но разве это интересно?
Давайте сравним — мужчина 43–47 лет работает реставратором в Русском
