Государственная собственность на землю разделяется на федеральную собственность (общегосударственную) и собственность субъектов Российской Федерации.
Итак, согласно ст. 17, 18 Земельного кодекса, в федеральной или региональной собственности находятся земельные участки, которые соответственно:
– признаны таковыми федеральными законами (например, ФЗ «О Федеральной Службе безопасности» устанавливает, что земельные участки, занятые органами ФСБ, являются федеральной собственностью);
– право собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
– которые приобретены Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Муниципальная собственность. Статья 19 Земельного кодекса РФ установила, что в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые:
признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;
которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.
Разнообразие форм публичной собственности на землю породило ситуацию, когда неопределенно к какому виду публичной собственности относится тот или иной земельный участок. Процесс отнесения земель к тому или иному виду публичной собственности: собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований – называется разграничение государственной собственности на землю.
Сегодня правила отнесения земельных участков к тому или иному виду публичной собственности установлены ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
К федеральной, региональной и муниципальной собственности соответственно относятся:
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;
земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, предприятиям и организациям, созданным соответственно федеральными, региональными органами власти, местного самоуправления;
а также по иным основаниям.
Таким образом, разграничению государственной собственности на землю подвержена лишь малая часть всех земельных участков, только занятых вышеназванными объектами.
В отношении всех остальных земельных участков устанавливаются правила распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
До 1 марта 2015 года действовало правило, в соответствии с которым функции собственников земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляли органы местного самоуправления, а именно городские округа и муниципальные районы.
С 1 марта 2015 года право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена предоставлена следующим субъектам:
1. Если процедура предоставления земельного участка была начата до 1 марта 2015 года, то и заканчивать ее будут те субъекты, которые ее начинали.
2. От муниципальных районов полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена перейдут городским и сельским поселениям. Но у последних должны быть утверждены правила землепользования и застройки.
3. Городские округа продолжат распоряжаться землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности и расположенными на их территории.
4. Однако в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2014 № 485-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам перераспределения полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации» субъектам Федерации своими законами дано право перераспределять полномочия между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Федерации, в том числе в части распоряжения неразграниченными землями.
Таким образом, в процессе регулирования вопроса о распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, решающая роль отведена органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
Частная собственность. Частная собственность – это собственность граждан и юридических лиц (кроме государственных и муниципальных предприятий и учреждений).
Право собственности на землю может быть приобретено гражданами и юридическими лицами из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (так называемый, первичный земельный рынок) и в результате сделок между собой, то есть на вторичном земельном рынке.
Иностранные граждане и юридические лица вправе иметь в собственности земельные участки на территории РФ, кроме:
– земельных участков сельскохозяйственного назначения (ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
– земельных участков, находящихся на приграничных с Россией территориях, перечень которых установлен Президентом РФ (Указ Президента РФ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»).
Кроме того, не все земельные участки могут передаваться в частную собственность. Так, ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлен перечень земель, изъятых из оборота (например, занятых объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), которые находятся исключительно в федеральной собственности. Этой же статьей Земельного кодекса установлен перечень земель, ограниченных в обороте (например, расположенные под объектами гидротехнические сооружения), которые могут находиться помимо федеральной, в региональной и муниципальной собственности. А гражданам и юридическим лицам могут предоставляться в пользование.
Вопрос 8. Ограничение права собственности на землю
Право собственности на землю не абсолютно. То есть собственник не полностью свободен в осуществлении своих прав. Так как земля – это не только объект права собственности, это в большей мере природный объект, а важнейший ресурс государства, то законодательством установлен ряд ограничений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками:
1. Собственник и иной землепользователь обязан использовать земельный участок строго по его целевому назначению.
2. На собственника и иного землепользователя возлагается обязанность осуществлять охранные мероприятия, не допускать ухудшения качественных характеристик земельного участка (вносить удобрения, не захламлять и не загрязнять участок и др.).
3. Единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Означает, что собственник земельного участка не может, например, распорядится им без расположенного на нем здания, строения, сооружения, которые как принадлежности всегда следуют судьбе главной вещи.
4. Даже у добросовестного собственника земельный участок в случаях, предусмотренных законом, может быть изъят для государственных и муниципальных нужд.
5. При несоблюдении требований о надлежащем использовании земельного участка на собственника или иного землепользователя накладывается ответственность, вплоть до изъятия земельного участка.
Вопрос 9. Основания приобретения и прекращения права собственности на землю
Основания возникновения права собственности можно разделить на три группы:
1. Сделки. Сделками, в результате которых возникает право собственности, являются: купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование.
2. Административные акты. Это акты органов государственной власти и местного самоуправления о наделении правом собственности на землю. В качестве примера можно назвать распоряжение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка гражданину в собственность бесплатно.
3. Судебные решения.
Основания прекращения права собственности можно разделить на две группы:
1. Добровольные основания. К ним, в свою очередь, относятся:
