Во второй половине XVII столетия Россия вступила, по определению В. И. Ленина, в новый период своей истории, характеризующийся ростом товарно-денежных отношений, возникновением всероссийского рынка и нового класса — буржуазии. Это нашло отражение и в застройке Нижнего. Разбогатевшая верхушка посада начинает строить себе каменные жилые дома и церкви. Правда, масштабы этого строительства были очень невелики — в 1678 году в Н. Новгороде было всего три каменных дома.
К концу XVIII столетия в городе насчитывалось только 6 казенных, 20 гражданских каменных зданий и 899 деревянных частных домов. По общему числу жилых строений в конце XVIII века Нижний Новгород уступал Арзамасу (5 каменных и 1100 деревянных зданий) и лишь немного превосходил Балахну (12 каменных и 725 деревянных домов).
Во второй половине XVIII столетия большинство русских городов впервые получило специально разработанные проекты их планировки. В 1769 году архитектор Алексей Квасов составил самый ранний из дошедших до нас план застройки Нижнего Новгорода, а затем на основе его в 1770 году был дан новый генеральный план застройки, утвержденный Екатериной II.
Этот план сохранял исторически сложившуюся радиально-концентрическую планировку центра города, однако вносил в нее элементы упорядочения. Улицы выпрямлялись и расширялись, новые дома должны были становиться строго по красной линии, многие переулки и тупики подлежали уничтожению. На ряде центральных улиц новое деревянное строительство было запрещено вообще. С этого времени начинает выявляться резкая разница в характере застройки верхней и нижней частей улиц Краснофлотской, Свердлова и других, которая прослеживается и поныне: стали возникать «купеческие» и «дворянские» улицы, люди победнее отбрасываются на окраины.
С превращением Нижнего Новгорода в центр Нижегородского наместничества (1779 г.) в городе было построено несколько крупных казенных зданий (присутственных мест в кремле, почтовой конторы, двух корпусов гостиного двора в подгорной части). Делается также попытка привести в «благопристойный» вид кремль.
К началу XIX столетия в Н. Новгороде насчитывалось лишь около 10 тысяч жителей (как и в начале XVII в.). Его застройка по линии современной улицы Свердлова оканчивалась на перекрестке ее с улицей Воробьева, по улице Фигнер — в районе издательства «Горьковская правда», по улице Лядова — около современной улицы Трудовой.
В непосредственной близости к центру города существовали огромные городские усадьбы местного дворянства. Так, усадьба князей Грузинских занимала целый квартал от Ошарской до современной улицы Дзержинского, включая территорию стадиона «Водник». Крупные усадьбы имели князья Шаховские, помещик Мартынов (квартал бывшей областной больницы имени Н. А. Семашко), нижегородские архиереи.
Крепостная деревня вплотную подступала к нижегородским окраинам. По данным пятой ревизии 1798 года, помещикам принадлежали крестьяне деревень Борзовка (А. Бабушкину, И. Зотову, А. Ниротморцевой), Монастырка (графу А. Строганову и барону Г. Строганову), Ратманиха (княгине Шаховской), села Дарьино (В. Новосильцевой), Карповка (П. Белавину), Княжиха (княгине Голицыной).
Феодально-помещичья Россия переживала острый кризис крепостничества. В ее недрах росла новая сила — буржуазия. С формированием капиталистических элементов и особенно с реформой 1861 года и был связан новый этап развития Н. Новгорода и его застройки.
Этот этап характеризуется следующими данными. В 1800 году в городе было 10 тысяч жителей, в 1855‑м — 30,7, в 1877‑м — 50, в 1896‑м — 95,7 тысячи жителей. Таким образом, за XIX столетие население Нижнего Новгорода увеличилось почти в 10 раз. Соответственно расширилась и застройка города.
Начало этому процессу было положено еще в период феодально-крепостнического строя. Географический словарь А. Щекатова (начало XIX в.) отмечает, что Нижний Новгород, несмотря на малолюдность населения, «является первым внутренним Российского государства портом», в котором весной собирается на волжские заработки до 70 тысяч бурлаков и другого «работного люда». По материалам пятой ревизии, крестьяне деревни Мышьяковки (помещик Н. Ниротморцев) «занимаются канатным мастерством, для чего отходят в Нижний Новгород», а в Гордеевке «некоторые в Нижнем имеют торговлю в мучных лавках».
По плану Н. Новгорода конца XVIII — начала XIX века на окраинах города числилось 7 прядильных заводов, располагавшихся в районе улицы Прядильной (ныне Маслякова), канатный завод на улице Канатной (ныне Короленко), несколько кирпичных заводов, (в том числе один в районе перекрестка улиц Советской и Коммунистической), крупное лесопильное предприятие — «пильные мельницы» — в районе современной площади Ленина и т. д. На всех этих и других предприятиях работали вольнонаемные люди, пополнявшие население города.
Росту застройки города и численности его жителей во многом способствовало перенесение в 1817 году в Нижний Новгород ярмарки из Макарьева. Под ее территорию был отведен район Стрелки и примыкающий к ней берег Оки. За короткий срок здесь вырос большой комплекс каменных и деревянных торговых помещений, гостиниц, всякого рода увеселительных заведений, пристаней и складов (ярмарка проектировалась инженером А. Бетанкуром и архитектором А. Монферраном).
К западу от территории ярмарки в период с 1817 по 1824 год выросла заново перепланированная Кунавинская слобода. Только за эти годы в ней было отведено под новую застройку 118 участков (в районе между улицей Советской и зданием цирка). В соответствии с новым планом улицы Канавина пересекались только под прямыми углами, образуя строгую сетку прямоугольных кварталов. Лучшие, расположенные ближе к ярмарке, и более крупные участки получила в Канавине нижегородская знать (князья Грузинские, Шереметевы, помещики Турчаниновы, баронесса фон Голк), впоследствии выгодно перепродавшая их богатым купцам. Дальние от ярмарки участки получили по жребию исконные канавинцы, а также приезжие люди победнее. Следует отметить, что рост Канавина очень быстро обогнал наметки проектировщиков — с 1822 года участки стали отводить «за пределами прожектированных кварталов».
В 20—40‑х годах XIX века на окраинах Канавина начинают возникать новые промышленные предприятия. В 1826 году купцу 3‑й гильдии Г. Рукавишникову на берегу Оки, выше Канавина, было отведено место «для постройки на оном стального завода». В 1838 году позади кладбищенской церкви было отведено 2,2 десятины под стальной завод Г. Паленковой. После реформы 1861 года по пустырям вокруг Канавина возникают и другие предприятия (заводы Добровых и Набгольц, «Славянин», мельница Я. Башкирова и т. д.). Около Канавина, по существу, стихийно складывается «красный промышленный пояс». Его развитию в значительной степени способствовало строительство железной дороги Москва — Нижний (1862). В Канавине и в выросших вокруг предприятий поселках складывается значительный отряд рабочего класса, вписавшего впоследствии немало славных страниц в историю российского пролетарского революционного движения.
В 20—30‑х годах XIX столетия идет застройка и в нагорной части города. В эти годы новыми владельцами были застроены 79 участков, продолжавших улицы Минина (тогда Жуковскую) и Ульянова (Тихоновскую). Особенно интенсивно застраивается район Ковалихи (около 200 новых участков). В 30—40‑х годах возникает улица Новая, а улица Свердлова (Большая Покровка) продолжается от площади М. Горького (Ново-Базарной) до Крестовоздвиженского монастыря (пл. Лядова). В 40—50‑х годах полностью застраивается Полевая улица (ныне М. Горького), а в 70—90‑х годах складывается жилой массив между ней и современной улицей Белинского.
23 января 1824 года был утвержден новый план Н. Новгорода, окончательно обозначены кварталы, предназначавшиеся исключительно «под каменные строения». В соответствии с этим планом намечалось вынести все частные здания с территории кремля, что и было выполнено к середине века.
В 30—40‑х годах в Нижнем Новгороде были проведены крупные работы по внешнему благоустройству города.
Был выровнен склон Откоса, проложены два съезда — Георгиевский и Казанский. Заново устроен и Зеленский съезд, реконструированы набережные Волги и Оки, а берега их выложены камнем. В кремле были построены губернаторский дворец с флигелем, здание арсенала, разбиты скверы вокруг кремля. Сам кремль был частично отремонтирован (для проведения этих работ нижегородские власти получили крупные займы в казне других городов страны и платили долги по ним вплоть до 1917 г.).
В 1852 году в Нижнем Новгороде было 2262 дома (в том числе 255 каменных), 29 промышленных предприятий (2 стальных завода, 9 канатных фабрик, 7 кирпичных и 4 пивоваренных завода и др.), 47 каменных церквей, 3 монастыря, 10 больниц, 3 аптеки, 8 учебных заведений, 150 трактиров и 62 питейных дома. В 1897 году в городе уже насчитывалось 8980 зданий (в том числе 5000 каменных), 56 церквей, 50 учебных заведений, 14 больниц.
