В 1852 году в Нижнем Новгороде было 2262 дома (в том числе 255 каменных), 29 промышленных предприятий (2 стальных завода, 9 канатных фабрик, 7 кирпичных и 4 пивоваренных завода и др.), 47 каменных церквей, 3 монастыря, 10 больниц, 3 аптеки, 8 учебных заведений, 150 трактиров и 62 питейных дома. В 1897 году в городе уже насчитывалось 8980 зданий (в том числе 5000 каменных), 56 церквей, 50 учебных заведений, 14 больниц.
Крупным этапом в развитии городского хозяйства был 1896 год, когда в Нижнем Новгороде проводилась Всероссийская торгово-промышленная и художественная выставка, которая размещалась на территории современного парка имени 1 Мая и стадиона «Локомотив». Задуманная с целью демонстрации могущества русского промышленного и торгового капитала, «процветающего» под эгидой русского самодержавия, эта выставка носила явно показной характер.
Тем не менее она сыграла положительную роль в развитии городского хозяйства Нижнего Новгорода. К ее открытию в 1896 году в городе были введены в строй две электростанции — ярмарочная и городская, пущен один из первых в России трамваев (линии кремль — улицы Свердлова — Воробьева — район современной гостиницы «Нижегородская», Скоба — Московский вокзал — выставка общим протяжением 15,4 км). К выставке было приурочено открытие художественно-исторического музея, здания театра (ныне театра драмы), были пущены два фуникулера, поднимавшие пассажиров в нагорную часть города.
Правда, не следует переоценивать значение этих мероприятий. Незадолго перед 1917 годом освещение всей нагорной части города осуществлялось в вечернее и ночное время 85 фонарями, расположенными по центральным улицам. По специальному распоряжению городской думы в лунные ночи фонари вообще не зажигались. Элементарное благоустройство имели только центральные магистрали и площади, а городские окраины тонули в грязи и темноте.
Совершенно обособленно от Нижнего в XIX веке шло развитие Сормова и его округи. Поселок входил в состав Балахнинского уезда Нижегородской губернии и административно с Нижним никак не объединялся. Сормово впервые упоминается в документах 1542 года как новопоставленный починок бортника Терентия Шуменева, по прозвищу «Сорома». В дальнейшем починок превратился в небольшое село, входившее в состав вотчины Троице-Сергиева монастыря, к 1762 году в нем было 94 двора и 686 жителей. В дальнейшем почти все жители Сормова становятся государственными крестьянами.
В 1849 году на берегу Волги, близ Сормова, был основан Сормовский завод. Основные кадры сормовских рабочих составили жители близлежащих селений, издавна из-за бедности земли занимавшиеся подсобными промыслами — ковкой гвоздей, судостроением (на верфи в Большом Козине), волжским отхожим промыслом. С ростом завода росла и численность населения его округи. В 1858 году здесь жило 2225 человек, в 1889‑м — 3312, в 1897‑м — 16 548, в 1912—1913 годах — 23 422 человека.
Новый толчок развитию Сормова дала первая мировая война и связанные с ней крупные государственные заказы. В 1917 году в районе Сормова жило уже свыше 40 тысяч жителей. Развитие застройки здесь протекало совершенно стихийно. Дома сормовичей образовывали чрезвычайно плотный жилой массив около территории завода. Селения, разрастаясь, соединились в одну непрерывную линию вдоль шоссе Нижний — Балахна, а в отдельных случаях образовывались особые выселки (Варинский и Дарьинский).
Последним крупным этапом в развитии застройки Нижнего Новгорода накануне Великого Октября были годы первой мировой войны. В Нижний Новгород был эвакуирован ряд предприятий с рабочими. За территорией выставки 1896 года в так называемой Шуваловской даче обосновался завод «Этна» (ныне «Красная Этна»), на берегу Оки, в районе Молитовки, — завод «Фельзер» (ныне «Двигатель революции»), в пригородном дачном поселке Мыза — телефонный завод (ныне телевизионный завод имени В. И. Ленина). Вокруг этих предприятий, официально не входивших в состав городской черты, стали быстро возникать рабочие поселки.
Продолжало расти и население самого города Нижнего Новгорода.
Великая Октябрьская социалистическая революция открыла новый этап в развитии Нижнего Новгорода — города Горького, а следовательно, и в развитии его застройки. Учитывая возросшее значение Сормова, Советское правительство еще в 1917 году приняло решение о преобразовании его в отдельный город и центр Сормовского уезда. В 1922 году отделилось от Нижнего Новгорода и Канавино, к которому были присоединены Гордеевка, Молитовка, Карповка и Шуваловский поселок. Выделение Канавина как самостоятельной административной единицы со своим горсоветом было обусловлено особыми обстоятельствами. Здесь размещался ряд крупных предприятий, сыгравших особую роль в становлении молодой Республики Советов. В том же году на территории Канавина возобновила свою работу Нижегородская ярмарка, способствовавшая укреплению союза рабочего класса и крестьянства. Поэтому, несмотря на большие трудности в жизни страны, Канавинский горсовет получил щедрую поддержку из государственного бюджета.
Особенно остро в Канавине стоял в те годы жилищный вопрос. Растущему рабочему району не хватало жилья. Советское правительство пошло навстречу канавинцам. 1 мая 1925 года на заводской окраине Канавина (в районе современного Дворца культуры имени В. И. Ленина) был торжественно заложен Ленинский городок — новый рабочий район Канавина, один из самых первых микрорайонов нашей страны. За полгода здесь, на бывшем песчаном пустыре, было построено 100 деревянных домов, в которых седьмую годовщину Октября торжественно отмечали сразу 2400 новоселов (часть зданий Ленинского городка сохранилась до настоящего времени). Через короткий срок сюда была проведена трамвайная линия, построен Дворец культуры имени В. И. Ленина.
Следующий крупнейший этап в развитии застройки Нижнего Новгорода, а с 1932 года города Горького, был связан с периодом индустриализации страны и годами довоенных пятилеток. Так, по переписи 1926 года в Нижнем, Канавине и Сормове числилось 217 тысяч жителей. По переписи 1939 года в городе Горьком было 644 тысячи человек. Это означает, что за 13 лет население города почти утроилось.
Разрослась и территория города: с 6707 гектаров в 1926 году до 32 662 гектаров в 1930 году.
В годы довоенных пятилеток в округе Канавина и Сормова строится ряд крупнейших предприятий, таких, как станкозавод, авиационный завод и другие. Вокруг них, обтекая старинные деревушки, возникают все новые и новые рабочие поселки.
Острейшая, все растущая нужда в жилье приводила к тому, что в довоенные годы наряду с капитальным жильем (поселок Калинина, улица Чаадаева) строится большое количество временных жилищ барачного типа. Большой размах строительства, его сжатые сроки, слабое развитие транспортных и других коммуникаций вели к тому, что застройка велась «гнездами», вокруг промышленных предприятий. Между отдельными поселками оставались крупные пустыри и прогалы, которые стали застраиваться лишь после Великой Отечественной войны. Тем не менее еще в предвоенные годы в заречной части города Горького уже сосредоточилось две трети населения.
Мысль об объединении всей территории современного г. Горького впервые возникла еще в 1928 году в виде идеи Большого Нижнего Новгорода. Первоначальным воплощением ее было административное объединение Сормова с его поселками, Канавина и Нижнего Новгорода под руководством единого горсовета (1928). В те годы многие искренне считали это объединение чисто формальным. Районы Большого Нижнего были разделены огромными пустырями, картофельными полями и т. д. Транспортные и другие связи между ними были крайне слабы. Такая разобщенность породила даже острую дискуссию о путях дальнейшего развития города. Так, профессор А. П. Иваницкий, руководивший планировочными работами по городу в 1931—1934 годах, считал, что Горький в будущем разовьется как «город-созвездие» с несколькими совершенно обособленными центрами. Тенденция к «сепаратизму» районов города сказалась и на проектировании Соцгорода автозавода (начато в 1929 г.).
Но жизнь опровергла подобные прогнозы. Бурный рост города в годы первой и второй пятилеток окончательно опередил перспективу его развития как единого целого. Эту мысль отразил первый советский генеральный план развития города Горького, разработанный в 1936—1937 годах (проф. А. П. Иваницкий, Н. А. Солофенко, В. Б. Кратюк, Н. В. Ушаков, И. Н. Ратько, Н. Н. Селиванов, С. М. Готлиб). Впоследствии несколько раз переработанный, этот план лег в основу дальнейшего развития города. По его положениям, осью дальнейшего развития Горького становилась река Ока, на которой проектировалось сооружение второго городского моста. Центром города являлось Канавино. Дальнейшее расширение границ города не предусматривалось — заполнению подлежали лишь прогалы между отдельными жилыми районами.
