19. В.: Как вам удается успешно заниматься бизнесом — и быть в то же время хорошим отцом и семьянином?
Д.Т.: Довольно часто с успехом приходит разлад в семейной жизни. Конечно, если вы женаты на человеке, который желает вам успеха и гордится вами, то вы гораздо быстрее преуспеете и в бизнесе, и в браке.
Один мой друг был невероятным трудягой и очень быстро продвигался вверх в одной из крупнейших фирм на Уолл-стрит. Его жена постоянно ныла и скулила, что он слишком много работает, что по выходным его нет дома. Он не тратил выходные на то, чтобы изменять жене. Он пахал. Он любил свою жену, но она его просто перепиливала пополам.
Один раз я позвонил ей и сказал: «Послушай, он мощно растет в своей компании и классно делает свою работу. Вместо того, чтобы обрушиваться на него и постоянно мурыжить, может, тебе стоило бы его приободрить? Он работает — и работает здорово. Зарабатывает кучу денег — а это на пользу и тебе, и детям». Она ответила: «Но его никогда нет дома! Его нет в выходные, ля-ля-ля-тополя…» Я сказал: «Его нет дома?! Да он проводит дома 85 процентов времени! А отсутствует он в оставшиеся 15 процентов. Если ты будешь продолжать в том же духе, то просто его потеряешь. Он не сможет без конца это терпеть — и ему придется сделать выбор».
В конечном итоге он от нее избавился. Познакомившись женщиной, которая стала для него настоящей поддержкой. И теперь это самый счастливый человек в мире. Он работает еще больше, но уже не испытывает чувства вины. И она им гордится. Супруги так и должны жить. Нужно ободрять друг друга. Если же этого не происходит, то я уверен: такой брак обречен.
20. В.: Что вы думаете об отношениях Соединенных Штатов с Кубой?
Д.Т.: Это очень серьезный вопрос. Сейчас на Кубе присутствуют все страны мира — кроме Соединенных Штатов. Кастро стар и болен. Я как-то увидел его по телевидению и подумал: «Боже, ну и крепкий же он орешек! И не собирается умирать!» В ближайшие годы Куба станет интереснейшим местом. Я думаю, сейчас самое время пересмотреть наше отношение к Кубе, потому что все остальные это уже сделали.
21. В.: Из-за неудачного выбора объекта для инвестиций меня уже трижды лишали права выкупа закладной. После того как это происходит, сколько времени банки дают вам, прежде чем отобрать вашу недв
ижимость?
Д.Т.: Да, неважные дела. Вообще-то это юридический вопрос. В каждом штате — по-разному. В принципе, они вообще не смогут преследовать вас, если вы лично не подписывали гарантий по закладной. Вы можете попытаться договориться с банком вместо того, чтобы позволять им забрать недвижимость. Часто удается договориться с банком и сократить либо процентную ставку, либо номинал. Возможно, они передвинут срок выплаты номинала.
Если банк не в состоянии продать эти дома, для него нет смысла отбирать их у вас за невыплату. Я бы сказал так: «Слушайте, ребята. Вы собираетесь забрать у меня мой дом. Я хороший. Я делаю деньги. И я хочу вам заплатить. Я заплачу вам то, что вам платят другие. А иначе никто не вернет вам потраченные деньги». Скорее всего, они согласятся на какую-то сделку — иначе в их отчете появится ссуда с приличным дефицитом. Им придется выставлять дом на аукцион. И получат они за него гораздо меньше того, что вы им заплатили бы. Вряд ли банк так уж легко избавится от этого дома.
Но если вы купили эту собственность года два-три назад, то дело хуже. Тогда все брали «плавающие ипотеки», когда выплаты росли, если росла учетная ставка банковского процента. Три года назад на семинарах Learning Annex Wealth Expo я буквально умолял людей: не берите эти ипотеки! Это не ипотеки, это катастрофа! Но удержаться было трудно. Банковская ставка была низкой, и вам было по карману купить что-то подороже. И вы были уверены, что вашего дохода хватит на выплаты даже тогда, когда станка пойдет вверх.
Теперь вы сами видите, что творится. Ипотеки просто взрываются, а учетная ставка взлетела до небес. Многие пишут мне и благодарят за то, что я предупредил их пару-тройку лет назад. Я рад за них. Если вам действительно грозит потеря дома, то идите и договаривайтесь с банком. Я думаю, вам это удастся.
22. В.: Когда лучше всего — если, конечно, момент играет роль — покупать недвижимость?
Д.Т.: Прямо сейчас! Я не хочу покупать на раскаленном от спроса рынке. Я хочу войти в мертвый, дерьмовый рынок. Сейчас самое время думать о покупке. Я заработал кучу денег. Я хорошо знаю рынок недвижимости — и я жестко сконцентрирован. Это еще один важный момент: концентрация. Жесткая концентрация, в условиях хорошего рынка или плохого. Концентрация. Не считайте себя слишком крутым. Держите все в фокусе. Сейчас великолепный момент. Но вам нужно найти и отличное место. Вы можете быть гением, но если вы вошли в игру в районе, который в ближайшие тридцать лет не пойдет вверх, тогда вы просто теряете время. Я не понимаю, почему люди не махнут рукой на бесперспективные районы, не двинутся в хорошие районы — и не начнут покупать там. Очень интересный вопрос, верно? Сан-Франциско — перспективный регион. Начните искать вариант по сниженной цене там прямо сейчас.
23. В.: Я риелтор, работающий здесь, в южной Флориде. У меня большой список квартир и домов на продажу. Что мне говорить своим продавцам?
Д.Т.: Три года назад эти продавцы разговаривали с вами с позиции силы, и тогда вы спрашивали меня: «Что мне говорить покупателям?» Сейчас самое время покупать недвижимость и искать выгодный вариант. Я не имею в виду, что кто-то поставит цену миллион долларов, а вы скажете: «Беру!» Нет, вы предложите полмиллиона. Сейчас отличный момент для того, чтобы поторговаться.
Меня снедает чувство вины. Я выстроил проект в Вестчестере и продавал квартиры в среднем по два миллиона за каждую. Отличный проект, классная работа. Это было три года назад — на самом пике развития рынка.
Да, мне повезло. Я продал это жилье на взлете рыночной активности. Сейчас три единицы выставлены на продажу. Я предложил за них миллион двести. Хочу выкупить их обратно. Потом, пару лет спустя, продам с прибылью. Это игра. А потом человек умирает, и все забыли. Такой вот конец. Мы все играем в игры, но все равно я чувствую себя виноватым. Они покупали по два миллиона, а я предлагаю им миллион двести. Вряд ли мне удастся купить их за миллион двести, но уж за полтора миллиона я их куплю и сдам в аренду на два года. Сейчас самое время для такого рода сделок.
24. В.: Что больше вас заводит: охота за хорошей сделкой или окончательное подписание контракта?
Д.Т.: И охота, и обсуждение окончательных условий — по сути, одно и то же. Вопрос нужно ставить иначе: охота за сделкой или долгосрочное владение недвижимостью. Я обожаю охоту. Это всегда весело, это возбуждает — но все равно с этим надо что-то делать. Когда гонка окончена, надо возвращаться к своему бизнесу — и делать дело как следует. Многие из успешных «охотников» — слабые менеджеры. Это совершенно разные таланты. А хорошие менеджеры зачастую не самые хорошие «охотники». Редко можно найти человека, который совмещал бы в себе оба эти таланта.
25. В.: Мой хороший друг говорит: умные люди учатся на своих ошибках, самые умные — на чужих. Я здесь, чтобы учиться на ваших.
Д.Т.: Учиться можно и на тех, и на других. Вы будете совершать ошибки. Никто не обойдется без ошибок. Если я выбрал бы самых успешных людей в этой аудитории, они сказали бы вам, что в своей жизни наделали серьезных ошибок. Но самое главное — не дать ошибкам свалить вас. У меня есть друг, который в течение двадцати пяти лет добивался одного успеха за другим. Он купил небольшую компанию, потом еще одну, и еще, и еще. Всего он набрал 412 компаний. А потом рискнул всей этой группой в одной-единственной сделке, которая была крупнее, чем весь его набор. Проблема была в том, что сделка оказалась гнилой. Уоллстрит победил его — и весь его бизнес пошел ко дну.
Так что стоит учиться и на собственных ошибках, и на ошибках других. Каким бы гением вы ни были, ошибки будут. Я знаю буквально всех блистательных нью-йоркских хищников. Я знаю каждую акулу в Нью-Йорке. Это или друзья, или враги — но я знаю их всех. И для каждого из них я могу назвать ситуации, где они облажались. Надо учиться и на этом.
26. В.: Я совсем еще молодая женщина с предпринимательским складом ума. Какой совет вы мне дадите: сначала поступить в колледж или сразу заняться бизнесом в сфере недвижимости?
Д.Т.: Я сказал бы, что образование — мощный козырь. Вы можете пренебречь им, и я могу назвать множество людей, которые добились успеха без образования. Но когда у вас есть диплом университета, это как визитная карточка, где написано: «Этот человек уже кое-чего добился». Такая штука открывает для вас множество дверей.
