Высокое социально-экономическое значение недвижимости как основание ее выделения в ряду прочих объектов гражданского оборота было замечено и знаменитым «практическим чувством» древних римлян. Разграничение вещей на движимые и недвижимые они проводили на основе только их естественных свойств и в отличие от современных правопорядков[39] не были склонны объявлять недвижимостью то, что хоть бы и имело высокую ценность, но по природе своей недвижимым быть признано не могло. Высокая хозяйственная ценность и особое экономическое или же политическое положение отдельных вещей выражались тогда в подразделении имущества на familia (неотчуждаемая семейная собственность, включая земельный участок) и pecunia (оборачивающееся имущество), а впоследствии – в делении вещей на группы res mancipi (земля и обслуживающее ее имущество как основа земледельческого хозяйства) и res nec mancipi (прочие, менее важные в хозяйственном плане вещи) и в установлении разного порядка отчуждения вещей, принадлежавших к каждой из этих групп[40]. Однако несмотря на то, что недвижимость (res soli, fundus) неизменно причислялась римлянами именно к тем группам вещей, для которых был установлен особый порядок их участия в обороте (невозможность частного отчуждения familia, распоряжение res mancipi посредством формально-торжественной сделки mancipatio или in iure cessio), в рамках самого подразделения вещей на res mobiles и res immobiles с последними не связывалось практически никаких особых правил вплоть до постклассического периода развития римского права[41].
Б. Тем не менее стремление управомоченных в отношении недвижимости лиц к максимальному упрочению принадлежащих им субъективных прав почиталось естественным издревле. Каждый обладатель какого-либо имущества ожидает, что он не обманывается в характеристиках принадлежащего ему права. Он исходит из того, что и в самом деле является субъектом этого права, что оно распространяется именно на то благо (вещь), которое было указано в акте приобретения, и, наконец, что содержание этого права именно такое, каким оно описано в этом акте.
Естественно, что те же самые интересы имеет и каждый приобретатель прав на недвижимость. Любой из них хочет быть уверенным, что приобретает существующее право; что он получает его именно от управомоченного; что право это именно такое, каким его описывает отчуждатель; что стоимость его не окажется ниже заявленной вследствие лежащих на нем обременений и т. п. Будь приобретатель обманут в своих ожиданиях и получи такие случаи массовый характер, стабильность сложившихся в отношении недвижимости правовых связей нарушится. Может оказаться, например, что имущество, поступившее и успевшее «врасти» в хозяйство приобретателя, по истечении какого-то времени будет у него отобрано. Или же что экономическая выгода от сделки по приобретению объекта недвижимости вместе с обнаружившимся на нем ипотечным долгом не доходит до того, что можно было бы ожидать от приобретения недвижимости без обременений. Наконец, что каждый из возможных контрагентов приобретателя, который при прочих обстоятельствах немедленно вступил бы с ним в сделку по поводу этой недвижимости, в настоящее время колеблется и тянет с ее совершением до тех пор, пока ему не будут представлены бесспорные доказательства правового положения этой вещи, испрашивает скидку с ее цены и т. п. В конце концов такая вещь и вовсе может оказаться вне оборота: уж слишком хлопотными и рискованными становятся операции с ней. История подтверждает, что ошибки в оценке существующих прав на недвижимость вносят сумятицу в организацию не только отдельных хозяйств, но могут расстроить и целую экономику[42].
Известен пример неожиданной беспечности древних римлян, организация оборота недвижимости у которых не предполагала каких-то особых средств его укрепления и на примере ипотеки недвижимого имущества описывалась следующим образом: «Ипотека возникала в силу простого соглашения установителя ипотеки, собственника обременяемого ипотекой предмета, и кредитора. Никто посторонний не имел никакой возможности узнать, что на том или другом предмете покоится право ипотеки. Если и существовала обязанность собственника объявить приобретателю предмета или новому ипотечному кредитору о лежащих уже на предмете ипотеках, то это не спасало приобретателя или следующего ипотечного кредитора от ущерба, раз только собственник умалчивал о лежащих на имении ипотеках. Новый собственник… отвечал по лежащей на предмете ипотеке, хотя бы последняя и не была ему вовсе известна до момента предъявления ипотечным кредитором своего ипотечного притязания на имение. Последующий ипотечный кредитор также не… имел прав из приобретенной им последующей ипотеки оттого, что собственник умолчал о ранее установленных на имение ипотеках в пользу других кредиторов»[43].
Ярким свидетельством крайне неудовлетворительной организации оборота недвижимого имущества в Древнем Риме стала парадоксальная с точки зрения юриста норма, выразившаяся в адресованном опекунам запрете размещать капиталы подопечных им лиц под какие-либо залоговые обеспечения, в том числе и под залог недвижимости[44], – в другое время один из надежнейших способов обеспечения исполнения обязательств.
Последствия рецепции римских правил об обороте недвижимости средневековой Францией состояли, по словам юристов более позднего времени, в том, что оборот недвижимостей превратился буквально в азартную игру: никто, приобретая имение, не был уверен, что цена имения уже не поглощена всецело ипотеками или что имение действительно принадлежит тому, кто выдает себя за собственника; отсюда падение цен на недвижимости и полный застой оборота недвижимостей; и те, кто имел свободные от долгов недвижимости, терпели при их отчуждении не меньше, чем те, кто благодаря своей ловкости и изворотливости давно извлек из имения, может быть, его неоднократную ценность путем установления ипотек; с другой стороны, и честные приобретатели попадались в сети недобросовестных отчуждателей, спекулировавших с выгодой и всегда знающих ходы, чтобы пользоваться угнетенным состоянием оборота[45].
Избежать подобного рода кризисов оказывается возможным там, где участники оборота располагают полной и фактически правильной (достоверной) информацией о правах на недвижимость. Поскольку же число этих участников неопределенно, соответствующие сведения о недвижимости должны служить интересам именно неограниченного круга лиц, а вовсе не какой-то их закрытой группе – не одному лишь суду и не какому-то отдельному администратору. Проще говоря, обеспечить обороту недвижимостей необходимую прочность возможно лишь при том условии, что доступ к соответствующим сведениям открыт для публики, что эти сведения не составляют какой-либо канцелярской тайны. Таким образом, к требованию полноты и фактической правильности сведений о правах на недвижимость присоединяется требование об их гласном (публичном) характере. Психологический расчет в этом случае прост: если о принадлежности какого-то права известно всем, то, с одной стороны, его существование весьма просто доказать в случае спора (notorium non eget probatione), а с другой – это обстоятельство просто выяснить и до возникновения спора.
§ 1.3. Основные приемы обеспечения полноты, достоверности и гласности сведений о правовом положении недвижимости
Наличие полной, фактически правильной (достоверной) и гласной информации о правах на недвижимое имущество является условием стабильности его оборота, а поэтому – и непосредственной целью гражданско-правового регулирования операций с недвижимостью во всех развитых правопорядках истории и современности[46].
В тех правовых системах, где эта задача была осознана скорее, постепенно стали вырабатываться особые юридико-технические средства, направленные на то, чтобы обеспечить в отношении недвижимостей режим исчерпывающей, достоверной и открытой правовой информации. В силу своей рациональности и эффективности выработанные приемы с теми или иными коррективами воспроизводились в других правопорядках и стали в конце концов восприниматься в качестве именно общих, основных способов обеспечения наиболее полного и правильного «очерка правовых отношений недвижимого имущества».
А. Изначально эти средства сводились к особо торжественному, «символико-сенситивному»[47] обряду установления права, предполагавшему обязательное присутствие представителей общества, которые в случае необходимости могли бы впоследствии напомнить о том, какое именно право было передано приобретателю (римская mancipatio, старогерманская Sale и др.). При этом народная смекалка подсказывала и оригинальные способы, которые могли бы закрепить сделочный обряд в памяти поколений.
