Мишель понимала, что имеет в виду Рене. Учитывая район, было как-то странно видеть, что община позволила хозяину запустить дом до такой степени. Двор зарос сорняками, старая краска обвисала лохмотьями, у парадного валялась куча старых газет. Было очевидно, что в этом доме никто не жил уже много месяцев.
Обогащайтесь взаймы
Как инвестор в недвижимость, вы пытаетесь решать две главные проблемы.
Если у вас полно денег, если у вас отличная кредитная история, проблемы нет. Если же вам чего-то недостает – кредита, наличности, доходов или обеспечения, вам придется полагаться на РДЛ – Ресурсы Других Людей. «Но, – спросите вы, – с какой стати финансово „крепкий“ инвестор согласится помогать мне, финансово „слабому“ инвестору?» С той стати, что вы продемонстрируете, какую выгоду это ему сулит. В радиусе 50 миль от вас живут тысячи инвесторов, которые рады были бы вложить миллионы долларов под достаточно высокий процент. У этих людей нет времени, склонности или опыта заниматься крупными сделками с недвижимостью. И они будут рады взять вас «младшим» партнером и поделиться с вами половиной прибыли, если вы возьмете на себя всю работу по отысканию подходящей собственности и устройству всех деталей сделки.
Но Мишель это было как раз на руку.
– Разве не это нам надо искать – худший дом в лучшем районе? И если я чему-то научилась у Саманты, так это тому, что если оказываешься в ситуации, где другие видят только проблему, нужен человек, который отыщет решение. И это мы.
– Ладно, – неохотно согласилась Рене, – но у меня ощущение, что ты всю прибыль ухлопаешь на ремонт. Это же бездонная прорва.
– Но, Рене, – продолжала настаивать Мишель, – интуиция подсказывает мне, что это то, что нам нужно. Очень настойчиво подсказывает.
– Да? – недоверчиво протянула Рене. – В таком случае ты у нас Королева Интуиции.
С лужайки перед входом они позвонили агенту, чье имя и телефон прочли на табличке. Как оказалось, это был сотовый телефон, и агента они застали в машине всего в нескольких кварталах от них.
– Видишь? – просияла Мишель. – Явно судьба.
Через несколько минут подъехала агент на черном «БМВ». Это была 50-летняя женщина, коротко стриженная и стильно одетая. После краткого вступления она пригласила их в дом. То, что они увидели, превзошло самые худшие ожидания Мишель. Внутреннее убранство отражало либо ложное представление хозяев об экономии, либо их дурной вкус. Гостиная и коридор были выкрашены в больничный зеленый цвет, кухонные шкафчики желтоватого оттенка резко диссонировали с бытовой техникой цвета авокадо.
Если сделка сулит хороший барыш, им наплевать на ваше собственное финансовое положение. В сущности, вы становитесь ищейкой. Именно так мы сами начинали. Именно так начинало большинство известных инвесторов в сфере недвижимости.
Существует девять типов потенциальных партнеров, близких к сфере недвижимости, которых можно «просветить» относительно пользы сотрудничества с вами.
Продавец
Агентство недвижимости
Кредиторы
Съемщики
Банки
Держатели ипотеки
Недвижимость
Частные лица
Покупатель
На следующих страницах мы научим вас некоторым конкретным вариантам техники «никаких наличных» применительно к каждому из перечисленных партнеров. Мы покажем вам пути взаимовыгодного соглашения с ними.
Косметическим ремонтом здесь явно не обойтись! На стенах были видны потеки с крыши. Плитка потрескалась, туалетные комнаты выглядели так, словно их не обновляли со времен правления Трумэна.
Обследуя комнату за комнатой, Рене все нетерпеливее качала головой и вздыхала всякий раз, когда Мишель настаивала на дальнейшем осмотре. По окончании «экскурсии» она отвела Мишель в сторону и стала втолковывать ей, что о покупке этого дома нечего и думать.
– Но мы же еще не знаем финансовых условий, – прошептала Мишель. – За доллар ты бы купила этот дом?
– Не уверена, – строптиво ответила Рене, но Мишель уже обратилась к агенту за деталями, которых не было в рекламной листовке.
– Хозяйка, – начала рассказ агент, – уже больше года назад купила другой дом в Ривердейле и переехала туда. Этот дом все это время пустовал. Ей делали много предложений, но она все отклоняла – не хотела продешевить. Дом оценивается в 1,2 миллиона долларов. Долг банку составляет примерно 800 000. Она достаточно богата, так что ежемесячные платежи в 8000 долларов ее не особо смущают. Она просто ждет, кто предложит цену, которая ее устроит.
Рене улыбнулась:
– Об этом я и толкую подруге. Ежемесячные платежи слишком большие. Простите, что отняли у вас время, – она протянула руку для прощания.
Лучшие приемы серии «никаких наличных»
Девяносто пять процентов продавцов с настороженностью относятся к какого-либо рода творческим вариантам финансирования. Девяносто пять процентов риэлтеров скажут вам, что нельзя купить недвижимость без наличного взноса. И в девяносто пяти случаях из ста они правы.
Как инвестор, вы должны найти те от одного до пяти процентов продавцов, которым нужно продать свою собственность СЕЙЧАС – и которые готовы не разные нестандартные решения. Нижеследующие приемы могут оказаться вам весьма полезны при работе с ними.
Продавец как партнер
«Безналичный» прием № 1: Повышайте цену, облегчая условия оплатыПредположим, продавец имеет дом стоимостью в 100 000 долларов, из которых выкуплено 10 %, а остальные 90 000 долларов составляет долг по старшей закладной. Продавец в отчаянии. Если он свяжется с агентством недвижимости, ему придется практически всю свою долю выплатить в качестве комиссионных – так что ему почти ничего не останется. В беседе с продавцом вы можете сказать примерно следующее:
Но Мишель мягко отвела ее.
– Не торопись, – сказала она улыбаясь. И снова обратилась к агенту: – Расскажите мне о долге банку.
Агент сверилась с листовкой.
– Мы полагаем, что новый владелец возьмет долг на себя.
– Мне хотелось бы сделать вам такое предложение, – сказала Мишель, вспомнив свои занятия с Самантой. – Мы инвесторы. Если сделка нас устроит, мы провернем ее очень быстро. Мое предложение – 805 000. Я готова составить предварительный договор прямо здесь, на кухонном столе, и буду рада подписать его и тут же вручить вам чек в качестве залога.
У Рене перехватило дыхание. Она потянула Мишель за рукав, но та отмахнулась.
Агент тоже не спешила ухватиться за это предложение.
– Нет, 805 000 – сумма явно недостаточная, чтобы покрыть ипотечный кредит, мои комиссионные, расходы на оформление и прочие издержки.
