Закон различает понятия «жилище» и «жилое помещение» (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Они соотносятся между собой как понятия родовое и видовое. Жилище – это отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом или квартира), предназначенная или используемая для постоянного проживания. Это – род. А в его состав входит видовое понятие – жилое помещение (квартира), которое может быть частью многоквартирного дома. Без специального выделения эти термины здесь используются как синонимы. Поэтому в последующем наряду с термином «договор найма жилища», мы будем пользоваться также термином «договор найма жилого помещения». В литературе и на практике встречается также однозначный термин – «договор жилищного найма».
В-третьих, постоянно проживающие вместе с нанимателем члены его семьи также наделяются правами и обязанностями нанимателя жилого помещения.
При отсутствии названных отличительных признаков на аренду помещения не может распространяться действие правовых норм, устанавливающих особенности договора найма жилого помещения»; утрата хотя бы одного из указанных признаков уже действующим договором найма жилого помещения преобразует его в обычный договор имущественного найма.
В общее понятие договора найма жилища законодательство включает наем помещения: а) из государственного жилищного фонда; б) из частного жилищного фонда (ст. 3 Закона о жилищных отношениях). Поскольку эти договоры заметно различаются по своему правовому содержанию, они будут рассматриваться раздельно. Основное различие проявляется в том, что условия предоставления жилища, права и обязанности сторон договора найма жилища, основания изменения и расторжения договора найма жилища в домах государственного жилищного фонда устанавливаются жилищным законодательством (п. 2 ст. 602 ГК), а условия найма жилища в домах частного жилищного фонда определяются в основном соглашением сторон (ст. 603 ГК).
§ 2. Договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда
Статья 602 ГК устанавливает, что государственное жилище предоставляется на основании решения местного исполнительного органа. Закон не предусматривает выдачу лицу, которому предоставляется государственное жилище, специального документа, каковым в прошлом был жилищный ордер.
Порядок предоставления устанавливается прежде всего разделом IV Закона о жилищных отношениях. Статья 67 Закона предусматривает, что жилища из государственного фонда предоставляются нуждающимся в жилье гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к социально защищаемым слоям населения.
Это – первая категория претендентов на госжилье, обладающая следующими необходимыми признаками: а) нуждаемость в жилище (не имеющие жилища либо живущие в неудовлетворительных жилищных условиях – ст. 69 Закона о жилищных отношениях); б) постоянное проживание в данном населенном пункте; в) отнесение этих лиц к малоимущим гражданам (совокупный доход каждого члена семьи, которой предоставляется жилое помещение, за последний год был ниже прожиточного минимума, установленного законодательством[151]); г) отнесение этих лиц к социально защищаемым слоям населения, исчерпывающий перечень которых определен ст. 69 Закона о жилищных отношениях (инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды первой и второй групп, пенсионеры по возрасту, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, репатрианты, многодетные семьи и некоторые другие).
Для получения государственного жилища лица, относящиеся к первой категории, должны одновременно обладать всеми перечисленными признаками. Будем называть их социально защищаемыми гражданами.
Вторая категория – это лица, наиболее тесно связанные с государством своим служебным положением. Они названы п. 2 ст. 67 Закона о жилищных отношениях: а) государственные служащие (Закон о государственной службе от 23 июля 1999 г.); б) работники бюджетных организаций (государственные учреждения образования, здравоохранения, культуры и т. п.); в) военнослужащие (кроме военнослужащих срочной службы), в том числе проходящие военную службу по контракту (подпункт 15 п. 1 ст. 11 Закона о военной службе по контракту от 20 марта 2001 г.); г) лица, занимающие государственные выборные должности. Будем называть лиц, относящихся к этой категории, связанными с государством служебными обязанностями.
Обязательным условием предоставления государственных жилищ этим лицам служит их жилищная нуждаемость.
Третья категория – работники государственных предприятий (ст. 100 Закона о жилищных отношениях). Порядок предоставления таких помещений и пользования ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Это, прежде всего, Инструкция от 2 сентября 1999 г. и Типовой договор найма жилища. Указанные акты в основном приравнивают положение нанимателей жилищ государственных предприятий к правовому положению других нанимателей государственных квартир.
Статья 100 Закона о жилищных отношениях допускает предоставление жилищ из жилищного фонда государственных предприятий, кроме работников предприятий, также другим лицам. При оценке правового положения этой категории граждан следует учитывать резкое сокращение жилищного фонда государственных предприятий в связи с приватизацией как самих государственных предприятий, так и принадлежавших им ранее квартир.
Четвертая категория – лица, которые по характеру их трудовых отношений должны проживать по месту работы и поэтому получили из государственного жилищного фонда служебные жилища (ст. 107 Закона о жилищных отношениях).
И, наконец, пятая категория, включающая лиц, которые вселились в жилищные помещения государственного жилищного фонда вне связи с работой (службой) или тяжелым материальным положением.
Такая категория пользователей государственными жилищами в обобщенной форме прямо не предусмотрена Законом о жилищных отношениях. Тем не менее она реально существует и поэтому нуждается в определении правового положения принадлежащих к ней граждан.
В эту категорию, во-первых, входят лица, получившие государственные квартиры еще при действии старого законодательства и до сих пор эти квартиры не приватизировавшие. Таких граждан немного, но они есть, поскольку приватизация проводилась добровольно и не все наниматели государственных жилищ приобрели их в собственность, так как собственник получает не только права, но и обязанности содержать принадлежащее ему жилище. Во-вторых, государственные квартиры независимо от места работы и материального положения могут получать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и вставшие в связи с этим на жилищный учет еще до того, как была радикально изменена жилищная политика (ст. 117, 118 Закона о жилищных отношениях).
Вплотную к таким нанимателям примыкают по своему правовому положению лица, которым квартира была предоставлена в связи с работой и на время работы (п. 2 ст. 67, п. 5 и 6 ст. 101 Закона о жилищных отношениях), но у которых впоследствии эта связь была прекращена по уважительным причинам. За проживающими в квартире лицами сохраняется право на нее (п. 5, 6, 8 ст. 101). Аналогично правовое положение лиц, не подлежащих выселению без предоставления другого жилья из служебного жилого помещения (ст. 111 Закона о жилищных отношениях).
Возможно получение государственного жилища и в силу договорных обязательств (ст. 115, 116, 119 Закона о жилищных отношениях).
Таким образом, и по действующему законодательству рассматриваемая категория нанимателей может пополняться новыми лицами.
Общее понятие договора найма жилища из государственного жилищного фонда применимо ко всем рассмотренным выше категориям нанимателей. Все договоры предусматривают предоставление жилища для постоянного проживания, т. е. являются бессрочными. Они прекращаются или расторгаются лишь при наступлении обстоятельства (условия), предусмотренного законом. Договор найма жилища из государственного жилищного фонда (Приложение № 4 к Инструкции от 2 сентября 1999 г.) предусматривает возможность определения срока договора, но устанавливает (п. 15), что при отсутствии письменного уведомления наймодателя о расторжении договора за один месяц до окончания срока его действия договор считается продленным на следующий срок. К тому же в законодательстве нигде не сказано, что истечение срока договора найма государственного жилища может послужить основанием выселения даже с предоставлением другого жилища.
Некоторые особенности договора, применимые к отдельным категориям нанимателей, будут рассмотрены ниже. Общие же правила заключаются в следующем.
