Решение приобрести жилье для большинства из нас сравнимо с решением Цезаря перейти Рубикон. Причем одного «хочу» тут явно будет недостаточно: оно потянет за собой необходимость целой цепочки новых решений.
«Первичка» или «вторичка»?
Решение заключается в ответе на вопрос: что лучше — купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Первый способ — надежнее, второй — дешевле, поскольку цены на квартиры в строящихся домах намного ниже стоимости готового жилья.
Самые ходовые ипотечные кредиты — на приобретение жилья на вторичном рынке (то есть уже готового, сданного в эксплуатацию жилья). Это базовый продукт, он присутствует в линейке любого банка, работающего на ипотечном рынке. Банки выдают кредит на покупку готового дома или готовой квартиры при наличии у будущего новосела первоначального взноса в размере 10–30 % от стоимости приобретаемого жилья. Размер процентной ставки зависит от способа подтверждения дохода, валюты кредита, размера первоначального взноса (чем он выше, тем ставка может быть ниже), иногда — от срока погашения кредита.
Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это — прежде всего залог, обеспечивающий возврат полученных в кредит средств, если вдруг заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать.
Эти характеристики каждый банк трактует по-своему, но есть ряд общих критериев. Банки не дают кредиты на жилье, находящееся в аварийном состоянии, на деревянные, ветхие здания, квартиры, расположенные в домах барачного и гостиничного типов.
Также банк никогда не подпишется на участие в сделке, если квартира выбрана в доме под снос или реконструкцию. Незарегистрированная перепланировка тоже поставит жирный крест на возможности купить квартиру в кредит. Многие банки не хотят кредитовать и покупку «хрущевок». Кроме того, представители банка могут забраковать квартиру, если посчитают, что двери, окна или крыша дома в плохом состоянии. Высокая степень износа коммуникаций также станет поводом для отказа кредитовать выбранный для приобретения дом или квартиру.
Помимо прочего, дом или квартира, которые приобретаются в ипотеку, должны быть свободны от обременений — не должны быть заложены, в ней никто не должен быть прописан. А если вам приглянулась квартира, арендованная кем-то на длительный срок, согласия банка на ее приобретение не получить, пока договор аренды не будет официально расторгнут.
Купить в кредит квартиру в строящемся доме немного сложнее, чем готовую. Обычно банки готовы давать кредиты на покупку строящегося жилья только у тех строительных компаний, которые аккредитованы банком и хорошо ему известны.
Причина проста: до того момента, как заемщик станет собственником квартиры, он не может использовать ее в качестве залога. Потому что ее просто-напросто физически еще нет. Вы можете передать банку лишь свое право требования на квартиру. И только после сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье и прочих формальностей банк может переоформить это самое право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Соответственно у банка — новые риски, по сути, он должен выдать кредит под честное слово.
Существует два варианта решения этой проблемы. Например, в залог по ипотечному кредиту оформить уже имеющееся у вас жилье. В этом варианте условия кредита ничем не будут отличаться от обычного ипотечного кредита на приобретение жилья. После оформления права собственности можно переоформить залог на новую квартиру. А если вы не собираетесь продавать ту, что была заложена, то можно вообще ничего не менять.
Другое дело, если вы ограничились залогом своих имущественных прав на строящееся жилье. Пока вы не оформили его в собственность, кредит, который банк выдаст, не будет ипотечным. Ипотека — кредитование под залог недвижимости, а не под залог призрачных прав на нее в туманном будущем. Поэтому проценты по такому кредиту на 2–3 % выше, чем по классической ипотеке. После оформления права собственности вам надо как можно быстрее переоформить залог, чтобы ваш кредит стал ипотечным. Ставка при этом будет снижена.
Впрочем, как уходит в прошлое нежелание банков иметь дело с первичным рынком жилья, так и в отношении ставок банки тоже становятся лояльнее.
Моя знакомая семейная пара несколько лет назад приняла решение взять ипотечный кредит под строящуюся квартиру. Это решение они приняли на том этапе, когда Андрей и Марина могли продемонстрировать мне лишь большую дыру на месте своего будущего дома. Подобно Петру I: мол, «здесь будет город заложен». Перипетии их описывать не берусь — тут чего только не было, начиная от задержки строительства (как всегда) и заканчивая волокитой с документами (умом Россию не понять). Но главный приз — теперь они живут в доме, в котором не только картинки на стенах развешаны, как им хотелось бы, но и сами стены стоят именно так, как хотели хозяева. Как теперь смеется Андрей: «Второй раз я такого не переживу, но один раз дело того стоило».
При кредитовании покупки новостройки банк с особым тщанием проверяет разрешительную документацию застройщика. Вы представляете, сколько времени в России могут проверять документацию для получения кредита? Правильно — месяцами. В Москве за это время цены на жилье могут повыситься на десяток процентов.
Самый прямой выход — обратиться за кредитом в банк, который финансирует строительство этого дома. Понятно, что в этом случае банк уже имеет всю необходимую документацию. Поэтому заемщик может быть уверен, что облюбованную им строящуюся квартиру не забракуют, а деньги перечислят в самые короткие сроки. «Своя рубашка ближе к телу». Для банков эта истина не менее актуальна. Правда, в этом случае вам придется соглашаться на те условия, которые выдвинет банк, поскольку выбирать особенно будет не из чего. Конечно, вы сможете выразить свою волю относительно размера первоначального взноса и срока кредитования, но опять же, в пределах тех вариантов, которые зафиксированы в ипотечных программах данного банка. Это — минус.
Плюс — в том, что, оформляя кредит в рамках партнерской программы банка и компании-застройщика, вы можете рассчитывать на сравнительно невысокие ставки по кредиту. Причина такой щедрости понятна: банки, заинтересованные в скорейшем возврате средств, вложенных в строительство дома, предоставляют покупателям квартир в этом доме весьма привлекательные условия.
