Невозможно отрицать наличие сильного и разнообразного вмешательства государства в рынок жилья. Точечная застройка, государственное жилье и городские проекты реконструкции, правила зонирования и строительные кодексы — вот лишь отдельные примеры. В каждом из них создано больше проблем, чем решено. Выло уничтожено больше жилья, чем построено, расовая напряженность усугубилась, а жизнедеятельность местных сообществ была нарушена.
Похоже, что в каждом случае за последствия бюрократической волокиты и путаницы отвечает лендлорд. Он несет вину за перенаселенность, вызванную городской программой реконструкции. Его обвиняют в том, что состояние его домов не соответствует стандартам, установленным в нереалистичных строительных кодексах. Если бы они соблюдались, то это радикально ухудшило бы положение жителя трущоб. (Навязывание «домов-кадиллаков» может лишь навредить жителям «домов-фольксвагенов». Оно ставит жилье за пределы финансовых возможностей бедняков.)
Вероятно, наиболее критичной связкой между государством и дурной репутацией трущобного лендлорда является закон о контроле над арендной платой. Этот закон меняет обычные стимулы, ориентированные на прибыль и заставляющие предпринимателя обслуживать своих клиентов, на стимулы, которые делают его прямым врагом квартиросъемщиков.
В обычной ситуации лендлорд (или любой другой бизнесмен) получает доход, обслуживая потребности жильцов. Если он не может этого сделать, то жильцы будут постепенно съезжать. Пустующие квартиры, конечно, означают потерянный доход. Реклама, квартирные маклеры, ремонт, покраска и другие вещи, связанные с пересдачей квартиры, означают дополнительные расходы. Кроме того, лендлорд, который не в состоянии удовлетворить нужды жильцов, может быть вынужден снизить арендную плату. Как и в другом бизнесе, клиент всегда прав, и торговец игнорирует это утверждение только на свой страх и риск.При установлении контроля над арендной платой система стимулов переворачивается. В ней лендлорд получает наибольшую отдачу, обслуживая своих жильцов не хорошо, а плохо, симулируя, отказываясь делать ремонт и оскорбляя их. Если арендные ставки законодательно удерживаются на уровне ниже рыночного, то наибольший доход лендлорд получит, не обслуживая жильцов, а избавляясь от них, поскольку тогда он может заменить их жильцами, которые платят больше и не подпадают под действие закона.
Если в условиях контроля над арендной платой система стимулов переворачивается, то вход в отрасль лендлордов определяется процессом самоотбора. Если существует финансовый стимул обслуживать клиентов, то будет привлекаться один тип лендлордов. Если существует финансовый стимул притеснять клиентов, то будет привлекаться совсем другой тип лендлордов. Другими словами, репутация лендлорда как хитрого и алчного вполне может быть оправданна, но к тому, чтобы такие люди становились лендлордами, их в первую очередь подталкивает программа контроля над арендной платой.
Ухудшение качества жилья вызвано запретом на высокую арендную плату, контролем над ней и аналогичными законами. Запрет низкокачественного жилья, строительные кодексы и тому подобное заставляют лендлордов покидать рынок. В результате у жильцов сокращается возможность выбора, а качество остающихся вариантов ухудшается. Если лендлорды, сдавая жилье бедным, не могут обеспечить себе такой же уровень прибыли, как и в других сферах, то они уйдут с рынка. Попытки понизить арендную плату и поддержать высокое качество приведут к снижению прибыли и уходу игроков с рынка, а небогатые жильцы окажутся в гораздо худшем положении.
Следует помнить, что основная причина появления трущоб — это не арендодатель. Самые худшие его «перегибы» вызваны государственными программами, в особенности программами ограничения арендной платы. Трущобный лендлорд вносит положительный вклад в общество; без него экономике было бы хуже. Он продолжает выполнять свою неблагодарную задачу, несмотря на все оскорбления и поношения, и это, по сути, лишь подтверждает его героическую природу.
21. Торговец в гетто
«Как он смеет требовать такие немыслимо высокие цены за такие дрянные товары? Магазин грязный, сервис ужасен, а гарантия ничего не стоит. Если купить что-то в рассрочку, то будешь им должен до конца жизни. Покупатели у этих пиявок — одни из самых бедных, самых финансово наивных людей. Единственное средство борьбы — это запрет на высокие цены, низкокачественные продукты, нечестную рассрочку и эксплуатацию бедняков вообще».
Такова точка зрения большинства из тех, кто высказывался по проблеме торговцев в гетто. И действительно, в этой позиции есть что-то разумное. В конце концов, торговцы в гетто, как правило, богаты, а их покупатели — в основном представители бедных групп меньшинств. В гетто продаются товары дороже, чем в других местах, а по качеству хуже. Однако предлагаемое решение принудить торговцев в гетто следовать практике соседних районов работать не будет. Скорее такое принуждение нанесет вред именно тем, кому оно должно помочь, — бедным.
Легко утверждать, что если запретить что-то плохое, это приведет к чему-то хорошему. Это просто, но не всегда верно. И уж точно это неверно в случае торговца в гетто и его деловой практики. Этот поверхностный аргумент небрежно игнорирует причины того, почему цены в гетто действительно выше.
На первый взгляд может показаться, что в роскошных кварталах цены выше, чем в гетто. Но ведь продаются там не одни и те же товары. В гетто предлагают товары худшего качества. Это верно даже для товаров, которые на первый взгляд одинаковы.
Например, бутылка кетчупа Heinz в роскошном квартале может стоить дороже, но продаваемый продукт включает сам кетчуп, оформление магазина, доставку и другие услуги, а также удобство, связанное с расположением магазина рядом с домом или его круглосуточной работой.
В гетто все это отсутствует или имеется в меньшей степени. Если все это учесть, становится очевидно, что покупатель в гетто получает за свои деньги меньше, чем в роскошном квартале.
По всей видимости, это так, потому что цена, которую устанавливает торговец в гетто, отражает скрытые операционные расходы, с которыми не сталкивается торговец за пределами гетто. В трущобах выше уровень краж и преступности всех типов. Здесь больше убытки от пожаров и выше вероятность ущерба от массовых беспорядков. Все это повышает страховые премии, которые должен платить торговец. А из-за этого возрастают необходимые расходы на сигнализацию от взлома, замки и ворота, сторожевых собак, частную охрану и т.д.
