Например, Народный сберегательный банк предлагает смешанный продукт «Ипотека лайт»: клиент кладет 15–20 % стоимости ипотечного кредита на наш депозит, после чего получает возможность взять (у нас же) собственно кредит на жилье. Если в дальнейшем заемщик не совершает надлежащие платежи, то банк просто списывает эти деньги с его депозита, и дело с концом. В последние годы такие программы в Народном банке составляют 80 % общего объема ипотечных кредитов, а 20 % финансируются через КИК. Можно, конечно, опираться на расчет будущих денежных потоков, но вполне имеет смысл упростить процедуру. Если залог более чем адекватен, зачем справка о доходах? Другие наши банки тоже разработали собственные схемы приобретения жилья в кредит. Но, как уже сказано, в Казахстане наряду с ипотечной схемой развивается также система жилищных строительных сбережений.
В чем состоит идея параллельного внедрения нескольких схем покупки жилья? Распределение доходов представляет собой пирамиду: наверху – самые богатые, и их мало; внизу – наименее обеспеченные, и этот слой достаточно широк. Самая «нижняя» группа населения не сможет воспользоваться ни одним способом приобретения жилья: у нее уровень доходов недостаточен. Теоретически для бедных нужно строить социальное жилье. Богатым людям в решении квартирного вопроса помогать не надо – они уже купили все что хотели, притом за наличные.
Ипотека – продукт для верхней части среднего класса (у нас это люди, имеющие доход не менее 1000 долларов на человека в месяц). Государство в этом сегменте должно обеспечить, во-первых, законодательную базу, во-вторых, возможность получить рефинансирование на вторичном рынке. Но в целом ипотека работает по рыночным схемам и рыночным ставкам. А для прочих слоев населения в Казахстане запустили систему жилищных сбережений.
Она тоже шла достаточно трудно. За основу мы взяли немецкую модель жилищно-строительных сбережений (то, что в Германии называется Baussparkassen). Полагаю, это оптимальная схема финансирования жилья для людей, имеющих постоянную работу, но не накопивших сбережений. Суть модели проста: человек вначале накапливает в этой системе 50 % суммы стоимости квартиры. Минимум три года, под маленькие проценты. После чего оставшиеся 50 % он получает в виде банковского кредита: тоже, что существенно, под маленькие проценты. Деньги, полученные по этой схеме, можно расходовать на покупку, строительство или ремонт жилья – и только на эти цели. Кроме того, государство ежегодно платит участнику жилищностроительной системы премию из бюджета. (Премия дается при условии, что накопленная сумма превышает определенное пороговое значение.) Кредит по низкой ставке плюс премия – в итоге получается очень неплохая экономия.
По низким ставкам кредита ссудо-строительная система работает потому, что она абсолютно автономна: первых клиентов кредитуют за счет тех, кто пришел потом. Поскольку сберегают все пользователи по низким ставкам, то получается, что сам институт привлекает финансовые ресурсы под 2,5–3,5 %, а кредитует под 6 %, и на этой марже может спокойно существовать. Сейчас эта система применяется в 15 странах, в том числе Чехии, Венгрии, Словакии, Румынии, Китае. В самой Германии она работает с 1928 года, ею пользовалось 55 % семей.
Когда я рассказал об этом президенту, он поддержал идею создания подобной системы у нас. Юристы Нацбанка подготовили соответствующий законопроект (на 97 % совпадающий с немецким). В конце 2000 года он был принят, хотя в парламенте особого энтузиазма по этому поводу не было. Дальше в соответствии с замыслом приступить к работе по ссудо-сберегательной схеме должны были частные банки. Но так не получилось. Банки вначале говорили, что им нужно время на подготовку. Потом стали слышны речи о том, что они хотят работать не в одиночку, а вместе с западными банками. Рассматривался вариант совместной работы сначала с немцами, потом с австрийцами. В процессе подготовки к запуску на меня вышел крупнейший немецкий жилищно-строительный банк «Швэбиш Халль». Немцы сказали нам, что в Восточной Европе схема жилищно-строительных сбережений сейчас стала развиваться хорошими темпами. И если мы примем модель, сходную с немецкой, то они придут и запустят всю систему, поскольку у них имеется большой опыт подобного запуска и в самой Германии, и в Восточной Европе. Но кончилось тем, что никто из западных банков ни дочерних, ни совместных предприятий в Казахстане не открыл. Потом начались прочие ломки.
Основная проблема у нас состоит в чем? Люди хотят хорошо жить сегодня. И не желают ждать три года, пока закончится фаза накопления. Хотя плюсы сберегательной системы очевидны: пусть ты сначала сберегаешь под маленькую ставку, но зато ведь и кредит потом получаешь всего под 6 % годовых. Когда инфляция – 9 %. По этой причине в 2003 году с подачи Национального банка Казахстана и при поддержке президента государство создало государственный жилищно-сберегательный банк. С тех пор мы сильно продвинулись. На 2006 год банк заключил 15 000 договоров жилищных сбережений. Казалось бы, достаточно много? Но в Чехии, где население – 10 миллионов человек, заключено около 5 миллионов договоров жилищных сбережений, то есть в систему вошел каждый второй гражданин страны; в Словакии с населением 2 миллиона – больше 2 миллионов таких договоров. Исходя из таких цифр, казахстанская система жилищно-строительных сбережений тоже должна насчитывать несколько миллионов участников. Теоретически. Но на практике наш народ предпочитает брать ипотеку и затем сильно напрягаться с ее обслуживанием.
Однако сейчас первые три года существования жилищно-сберегательной системы уже прошли. Ее участники начали получать дешевые (под те самые 6 %) кредиты на жилье. И люди, которые брали ипотечные займы под 13–14 %, я надеюсь, сильно задумаются над этими очевидными, сопоставимыми и достаточно понятными цифрами. Так что есть шанс, что система жилищных сбережений у нас начнет развиваться более активно. Правда, по ходу пьесы ее первоначальная идея сильно изменилась. Базовая немецкая схема жилищных сбережений основана на соотношении 50 к 50: участник накапливает 50 %, потом получает столько же в кредит. Наше правительство в 2004 году эту схему изменило: надо накопить 25 % от требуемой суммы, а 75 % участник получает в кредит. И поскольку кредитует государственный банк и вся схема поддерживается государством, то получается двойное субсидирование (премия из бюджета + дешевый кредит). Кроме того, понятно, что если участник накопил всего лишь 25 % требуемых средств, а 75 % получает из системы, то количество сберегающих участников все время должно быть в четыре раза больше количества кредитующихся. То есть получается чистой воды пирамида. Рано или поздно по ее обязательствам придется отвечать. И кто будет отвечать, достаточно очевидно, – разумеется, государство.
