Читаем без скачивания Аренда - Виталий Семенихин

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем в соответствии со статьей 608 ГК РФ является собственник имущества, соответственно, арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

Как следует из статьи 607 ГК РФ, предметом договора аренды могут выступать любые непотребляемые вещи, в том числе земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, их части и так далее. Если объектом аренды выступает здание или сооружение, то к договору аренды следует приложить поэтажные планы здания или сооружения, где указаны сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, наличие или отсутствие залов обслуживания, что особо поможет при уплате плательщикам единого налога на вмененный доход.

В отличие от общих норм для договора аренды нежилого помещения письменная форма договора является обязательной в силу прямого указания статьи 651 ГК РФ. Письменная форма договора может быть соблюдена посредством составления документа подписанного арендатором и арендодателем. Несоблюдение письменной формы договора аренды нежилого помещения в составе объекта недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 610 ГК РФ определено, что срок, на который стороны заключают договор аренды нежилого помещения, определяется договором. Если же арендатор и арендодатель не указали срок, на который заключается договор аренды, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о своих намерениях не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, в том числе на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее регистрации. Данное требование распространяется и на договора аренды нежилых помещений, являющихся либо самостоятельными зданиями или сооружениями, либо их частью. Это следует из Информационного Письма Президиума ВАС Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 122-ФЗ определено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы, на которые оформлены после вступления в действие указанного закона.

Обратите внимание на то, что учесть расходы на содержание арендованных площадей, включая арендную плату, при обязательности регистрации, организация общественного питания сможет лишь после государственной регистрации договора аренды. Именно такой точки зрения придерживаются контролирующие органы, о чем свидетельствует Письмо Минфина Российской Федерации от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 23 ноября 2009 года № 16–15/122370, от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.2.

Так как государственная регистрация договора аренды недвижимости процедура довольно утомительная, да и не дешевая, то нужно указать организациям общественного питания на то, что принято заключать такие договора на срок менее 1 года, например на 11 месяцев, в этом случае без регистрации договора можно обойтись. Даже если стороны в дальнейшем захотят продлить договор на тот же срок, и на тех же условиях, то такие действия нельзя квалифицировать как изменение срока договора, который составляет более года. Именно на это указано в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу статьи 652 ГК РФ при аренде недвижимости к арендатору переходят права пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в котором сдается в аренду площадь, то арендатору предоставляется право аренды (иное право) на соответствующую часть земельного участка. Обычно это закрепляется в договоре аренды здания или сооружения.

Если же это договором не определено, то к арендатору переходит на время аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, на котором расположена арендуемая площадь.

Если арендодатель недвижимости не является собственником земли, то в этом случае к арендатору переходит на срок действия договора аренды право пользования частью земельного участка.

В отношении того, кто выступает плательщиком земельного налога, следует помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Поэтому плательщиком земельного налога будет являться в любом случае арендодатель (не зависимо от того, является ли он собственником земельного участка, или пользуется им на праве аренды). При этом договором аренды недвижимости может быть предусмотрено, что в состав арендной платы, уплачиваемой арендатором, включена земельная составляющая, отдельно уплачивать земельный налог, минуя доходы арендодателя, арендатору категорически запрещено.

В отличие от общих норм об аренде, согласованный сторонами размер арендной платы признается существенным условием договора аренды зданий или сооружений, поэтому если в договоре аренды недвижимости не определен размер арендной платы, то договор считается не заключенным. В силу прямого указания пункта 1 статьи 654 ГК РФ правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, в данном случае, не применяются.

При этом следует иметь в виду, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, на это указано в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66, что приводит к очень печальным последствиям и для арендатора и для арендодателя.

Передача организации общественного питания нежилого помещения в аренду осуществляется на основании передаточного акта или иного документа, подписанного сторонами. Такая норма вытекает из пункта 1 статьи 655 ГК РФ. Обязательство арендодателя считается исполненным с момента передачи площади в пользование и подписания передаточного акта.

Если какая – либо из сторон уклоняется от подписания документа о передаче, то это рассматривается как отказ стороны от исполнения условий договора.

При прекращении договора аренды нежилое помещение возвращается арендодателю также с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.

Порядок пользования арендованной площадью арендатором, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, улучшения арендованного имущества, а также прекращение договора аренды нежилого помещения урегулированы общими нормами арендных отношений.

При заключении договора аренды нежилого помещения организация общественного питания обязательно столкнется с вопросами оплаты коммунальных услуг и услуг связи, ведь договором аренды может быть предусмотрено, что такие услуги оплачиваются как арендатором, так и арендодателем.

При оплате коммунальных услуг следует помнить, что на основании статьи 548 ГК РФ к отношениям с энергоснабжающей организацией применяются правила параграфа 6 «Энергоснабжение» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ.

Статьей 539 ГК РФ «Договор энергоснабжения» определено, что он заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). В соответствии с указанным договором энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а последний, обязан ее оплачивать, соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии и обеспечивать безопасную эксплуатацию находящихся в его ведении сетей.

Так как потребителем по договору аренды нежилого помещения выступает арендатор, то именно он и должен заключать договор с энергоснабжающей организацией. Вместе с тем, такой договор энергоснабжающая организация заключает только с абонентом при наличии у него «отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии».