Читаем без скачивания Аренда - Виталий Семенихин

Если какая – либо из сторон уклоняется от подписания документа о передаче, то это рассматривается как отказ стороны от исполнения условий договора.

При прекращении договора аренды нежилое помещение возвращается арендодателю также с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.

Порядок пользования арендованной площадью арендатором, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, улучшения арендованного имущества, а также прекращение договора аренды нежилого помещения урегулированы общими нормами арендных отношений.

При заключении договора аренды нежилого помещения организация обязательно столкнется с вопросами оплаты коммунальных услуг и услуг связи, ведь договором аренды может быть предусмотрено, что такие услуги оплачиваются как арендатором, так и арендодателем.

При оплате коммунальных услуг следует помнить, что на основании статьи 548 ГК РФ к отношениям с энергоснабжающей организацией применяются правила параграфа 6 «Энергоснабжение» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ.

Статьей 539 ГК РФ «Договор энергоснабжения» определено, что он заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). В соответствии с указанным договором энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а последний, обязан ее оплачивать, соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии и обеспечивать безопасную эксплуатацию находящихся в его ведении сетей.

Так как потребителем по договору аренды нежилого помещения выступает арендатор, то именно он и должен заключать договор с энергоснабжающей организацией. Вместе с тем, такой договор энергоснабжающая организация заключает только с абонентом при наличии у него «отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии».

Как правило, таких устройств и оборудования у арендатора нежилого помещения нет, поэтому стороны договора специально предусматривают положение о том, как будет производиться оплата коммунальных услуг – либо за счет арендодателя, либо за счет арендатора.

Если оплату за свой счет осуществляет арендодатель, то договором аренды предусматривается размер арендной платы, включающей в себя расходы на коммунальные услуги и услуги связи, потребленные арендатором. В этом случае, арендная плата, полученная арендодателем, включается в его выручку. Если основным видом деятельности собственника нежилого помещения является предоставление имущества в аренду, то такие доходы будут являться для него доходами от обычных видов деятельности. Соответственно оплата коммунальных услуг и услуг связи, в том числе услуг потребленных арендатором, признается расходом арендодателя.

Если предоставление площадей в аренду – не основной вид деятельности, то суммы полученной арендной платы будут отражаться в составе прочих доходов, а оплата коммунальных услуг и услуг связи – в составе прочих расходов.

В налоговом учете действует аналогичное правило. Если предоставление в аренду нежилого помещения не является основным видом деятельности, то арендная плата будет учитываться в составе внереализационных доходов (статья 250 НК РФ), а оплата ресурсоснабжающим организациям будет признаваться внереализационным расходом (статья 265 НК РФ).

Если арендатор оплачивает коммунальные услуги и услуги связи за свой счет, то договором предусматривается, что оплату производит арендодатель, а арендатор компенсирует ему сумму коммунальных расходов, потребленных непосредственно им.

Чтобы избежать негативных последствий при применении вычетов (причем как у арендодателя, так и арендатора) следует закрепить положение о том, что в части оплаты коммунальных услуг и услуг связи действуют элементы посреднического договора, в данном случае агентирования, при этом вознаграждение агента входит в сумму арендной платы.

Точка зрения о том, что арендатор имеет право учитывать коммунальные платежи в составе внереализационных расходов, изложена в Письмах УМНС Российской Федерации по городу Москве от 21 августа 2002 года № 26–12/38756, от 23 сентября 2003 года № 26–12/52001.

Напоминаем, что все расходы у арендатора должны быть документально подтверждены. В данном случае документальным подтверждением расходов организации выступают счета ресурсоснабжающих организаций, выставленные в адрес арендодателя согласно Письму Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9.

При этом арбитры указывают, что счетов арендатору вполне достаточно, чтобы учесть коммунальные услуги и услуги связи при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, если к тому же из самих договоров аренды (соглашений, заключенных во исполнение их условий) не следует обязанность арендодателя прилагать к таким счетам счета-фактуры, выставленные в его адрес ресурсоснабжающими организациями (Постановление ФАС Поволжского округа от 14 февраля 2008 года по делу №А57-6798/06, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 ноября 2007 года по делу №А19-17545/06-40-52-Ф02-8944/07).

Кроме того, необходимо учитывать, что операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках договоров на возмещение коммунальных ресурсов, не относятся к реализации товаров для целей исчисления НДС. В связи с этим они не являются объектом обложения НДС, следовательно, счета-фактуры арендодатель выставлять не должен.

Это значит, арендатор, компенсируя коммунальные расходы арендодателя, не может применить налоговый вычет в сумме НДС, перечисленной арендодателю в составе суммы компенсации. Такого мнения придерживается Минфин Российской Федерации в своих письмах от 14 мая 2008 года № 03-03-06/2/51, от 24 марта 2007 года № 03-07-15/39, от 3 марта 2006 года № 03-04-15/52. Налоговые органы также согласны с мнением Минфина Российской Федерации, например: Письма ФНС Российской Федерации от 4 февраля 2010 года №ШС-22-3/[email protected], от 23 апреля 2007 года №ШТ-6-03/[email protected], от 27 октября 2006 года №ШТ-6-03/[email protected]; УФНС Российской Федерации по городу Москве от 8 июня 2009 года № 16–15/58069, от 20 апреля 2007 года № 19–11/036483, от 24 мая 2007 года № 19–11/48202, от 16 июля 2007 года № 19–11/067415.

Пример.

Предположим, что организация-арендодатель, основной вид деятельности которой – сдача нежилого помещения в аренду, передала в аренду торговой организации (арендатор) нежилое помещение площадью 100 кв. м. в здании общей площадью 350 кв. м.

Договором предусмотрено, что размер арендной платы в месяц составляет 118 000 рублей, в том числе НДС – 18 000 рублей. Общие коммунальные услуги за месяц составили 59 000 рублей (в том числе НДС – 9 000 рублей), в части услуг, потребленных арендатором – 23 600 рублей (в том числе НДС – 3 600 рублей).

Согласно договору оплату коммунальных услуг производит арендатор за свой счет. Расчеты ведутся следующим образом: оплату коммунальных услуг производит арендодатель, а арендатор после предоставления ему необходимых документов (расчета в части услуг, потребленных арендатором и документов, подтверждающих, что коммунальные услуги оплачены) – возмещает арендодателю свою часть.

В бухгалтерском учете торговой организации (арендатора) данные операции отражены следующим образом:

Дебет счета 44 «Расходы на продажу» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 100 000 рублей – Отражена в составе расходов сумма арендной платы за месяц.

Дебет счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 18 000 рублей – Учтен НДС, предъявленный за услуги аренды.

Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС» Кредит счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» – 18 000 рублей – Принят к вычету НДС по услугам аренды.

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 51 «Расчетный счет» – 118 000 рублей – Оплачена аренда.

Дебет счета 44 «Расходы на продажу» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 23 600 рублей – Отражена задолженность перед арендодателем по коммунальным услугам.

Дебет счета 99 «Финансовый результат» Кредит счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты с бюджетом по налогу на прибыль» – 720 рубля (3 600 рублей x 20 %) – Отражено постоянное налоговое обязательство.

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 51 «Расчетный счет» – 23 600 рублей – Перечислена сумма задолженности арендодателю за коммунальные услуги.

При заключении договора аренды нежилого помещения организация обязательно столкнется с вопросом учета амортизации по неотделимым улучшениям, произведенным арендатором с согласия арендодателя, поскольку арендованное помещение всегда сопровождается его реконструкцией.