Работа на рынке (реклама, имидж). Можно изучить информацию в Интернете, рейтинг агентства в печатных СМИ, оценить объем рекламы. Желательно почитать подборку материалов об агентстве в специальной и открытой прессе.
Рекомендации. Отличный способ выбора агентства – рекомендации знакомых. Как правило, оказывается, что несколько знакомых недавно решали примерно ту же проблему, что и вы сейчас. Вы можете собрать их отзывы – плохие и хорошие. Средние и мелкие агентства недвижимости ничуть не хуже крупных, для них характерен даже более индивидуальный подход к каждому клиенту, но база данных предложений у них меньше, возможности юридической проверки приобретаемой недвижимости слабее. Поэтому каждый решает сам, что важнее.
Договор. Изучите образец договора с компанией. В рамках эксклюзивных соглашений риелтор должен взять на себя все функции подготовки, проведения, оформления сделки, включая необходимую рекламу объекта.
Комплексность услуги. Процесс продажи не заканчивается нахождением потенциального покупателя. Важно, чтобы на этом не закончилась и работа риелторской фирмы. Вам будет необходим полный комплекс услуг, связанных с продажей: подготовка и согласование договора, обсуждение схемы оплаты, контроль исполнения покупателем платежных обязательств и др. Поэтому, обращаясь в ту или иную фирму, постарайтесь выяснить, какие услуги вам готовы оказать.
Тщательность юридической экспертизы. Для того чтобы сделать правильный выбор в пользу одного из агентств недвижимости, нужно обязательно обратить внимание на то, насколько серьезно оно относится к юридической экспертизе. Большинство продаваемых квартир уже обменивали, дарили, передавали по наследству. В ходе подобных процедур вполне могли возникнуть неправомочные с юридической точки зрения моменты, которые в один прекрасный день легко могут поставить под сомнение ваше право на приобретенную жилплощадь.
Профессионализм в работе. Не забудьте также о внимании, которое вам уделяют, желательно поинтересоваться стажем работы вашего агента. Опытный сотрудник должен проработать на этом рынке как минимум три года. Если агентство предоставляет вам сотрудника, который еще и года не проработал в этой сфере, можно попросить выбрать для вас более опытного или поменять агентство.
Гарантии качества работы. Качество работы агентства можно также оценить по тем гарантиям, которые оно предоставляет своим клиентам. Если компания готова нести финансовую ответственность за каждую проведенную сделку и может документально это подтвердить, работать с ней спокойнее и надежнее. Хорошее агентство обязательно дает своему клиенту гарантию безопасности сделок (гарантийное или страховое обязательство).
Финансовые условия. У всех агентств, рассчитывающих на долгую жизнь, примерно одинаковые цены на услуги: как правило, это 4–6 % от стоимости сделки. По очень дорогим квартирам оплата услуг компании может снижаться до 2 %. Насторожитесь, если агентство продает свои услуги слишком дешево. Может быть, оно только завоевывает место под солнцем и будет очень внимательно с вами работать, а может быть… В общем, подумайте. Сами знаете, как оно бывает. Даже если вам удалось успешно провести операцию по покупке недвижимости, никто не гарантирует сохранение прав на нее в случае претензий, например, со стороны внезапно объявившихся наследников бывшего владельца. Если какое-то агентство предлагает вам очень дешевую квартиру, она наверняка имеет существенные недостатки.
Взаимоотношения с риелтором. Старайтесь следовать его рекомендациям при оформлении сделки. Это вовсе не означает, что нужно полностью возложить решение всех вопросов на него. Выбор схемы оплаты, определенные условия договора и некоторые другие ключевые моменты вы должны обсуждать сообща. Но следует учесть, что задача риелтора не всегда состоит в отстаивании ваших требований. Его цель – максимально сблизить интересы сторон, чтобы сделка могла состояться.
Еж понял
Кризисы приходят и уходят, а последние двадцать лет доходы россиян растут. Примерно половина россиян мечтает улучшить свои жилищные условия. При этом по количеству квадратных метров жилья на человека даже Москва отстает от Европы примерно в 3 (!) раза (примерно 15 и 45 кв. м соответственно). Строится в Москве около 0,5 кв. м на человека в год. Аналогичным образом дело обстоит и в других регионах. На государственном уровне ставится сверхзадача: добиться увеличения жилищного строительства до уровня 1 кв. м на человека в год.
На основе этих цифр можно самостоятельно прикинуть реальные перспективы обеспеченности жильем в ближайшие десятилетия. Между тем, по оценкам экспертов, качество жилья – это 30–50 % комфорта в нашей жизни (см. также главу 20). Поэтому устойчивый спрос на жилье предопределен на много лет вперед. В этих условиях жилая недвижимость в долгосрочном плане дешеветь не может. Значит, инвестиции в недвижимость могут приносить определенное чувство безопасности. Кроме того, они приносят и доход, который, несмотря на относительно небольшой объем (в процентах к затратам), может в силу своей устойчивости и непрерывности стабильно вызывать положительные эмоции. Инвестиции в недвижимость требуют определенного (достаточно внушительного) минимального объема средств. Поэтому необходим особо тщательный анализ всех аспектов подобных вложений: анализ объектов, выбор риелторов, юридическая проработка сделок и т. д.
Глава 14
Бизнес-инвестиции
Садится медведь на ежа и говорит: «За что любил я покойного, так это за его острую критику снизу».
Лесной фольклор
Инвестиции в чужой бизнес являются одним из способов вложения своих средств. Они имеют свою специфику. С одной стороны, они дают человеку возможность из категории работающего исключительно по найму постепенно перекочевать в категорию владельцев бизнесов. С другой стороны, подобные вложения в абсолютном большинстве случаев характеризуются повышенным риском.
14.1. Особенности инвестиций в чужой бизнес
Собственность бывает частной и несчастной.
А. Барахович, русский писатель
Бешеные деньги – это деньги, вызывающие бешенство у тех, кто не способен их зарабатывать.
В. Туровский, российский журналист
Теоретически инвестиции в чужой бизнес от других форм вложений отделяет достаточно тонкая грань. Однако отличия достаточно существенные. Тут важно понимать: если вы приобрели 0,000001 % акций крупной компании – это просто инвестиции в акции. Если вы приобрели долю более 20 %, это уже может быть похоже на вложения в бизнес на правах совладения. Здесь все уже зависит от того, какова доля крупнейшего акционера. Вполне возможна ситуация, когда кто-то, располагая пакетом в 5—10 %, контролирует бизнес, поскольку остальные акции распределены среди мелких акционеров. В России так пока практически не бывает.
