Еще одним вещным правом на землю, возникающим в результате издания административного акта о предоставлении земельного участка, является право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Это право появилось в законодательстве в самом начале земельной реформы 1990-х гг. Как и в предыдущем случае, собственником предоставленного земельного участка остается государство, а с 2001 г. участки на данном праве больше не предоставляются. Существенной же особенностью это вида права на землю является то, что обладать земельным участком на этом праве может только конкретный гражданин (причем один – режима совместного для нескольких граждан владения не существует) и то, что это право переходит по наследству. Впрочем, для гражданина-правообладателя это единственная возможность распорядиться земельным участком, а для того чтобы получить возможность распоряжения участком в полном объеме, его необходимо переоформить в собственность (бесплатно). Причем такое переоформление является правом, а не обязанностью граждан, которым участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения.
Весьма специфичным правом на землю является сервитут, т. е. право пользования чужим земельным участком (который обременен этим сервитутом). Такое право стало неизбежным следствием частной земельной собственности в условиях индивидуализации землепользования. Оно позволяет сгладить неудобства и затруднения, возникающие как результат неравномерности распределения земли между собственниками в виде отдельных участков. Наиболее распространены сервитуты прохода или проезда через соседний земельный участок. Сервитут является вещным правом, поэтому к нему применимы такие свойства вещных прав, как бессрочность (по общему правилу), право следования, абсолютная защита и другие.
Сервитут как право на землю характеризуется тем, что:
• он должен быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого установлен, т. е. при возможности обеспечить нужды заинтересованного в сервитуте лица без ущемления прав соседних землепользователей сервитута быть не должно (например, если возможен обход или объезд соседнего земельного участка без существенных затрат для лица, требующего сервитута);
• обременение сервитутом земельного участка не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения своим участком;
• это узкоцелевое использование земельного участка. Например, если участок или его часть обременены сервитутом для прохода или проезда, то обладателю сервитута не дано права использовать их под складирование имущества, размещение каких-либо объектов, стоянку автотранспорта и т. д.;
• если обременение сервитутом приводит к существенным затруднениям в использовании обремененного земельного участка, то его собственник вправе потребовать соразмерную плату (т. е. сервитут может быть возмездным);
при переходе прав на обремененный земельный участок к другому лицу сервитут сохраняется.
В нынешнем виде институт земельных сервитутов сформировался с принятием в 2001 г. ЗК РФ, который подразделил их на частные, устанавливаемые в соответствии с гражданским законодательством (в настоящее время они называются просто – «сервитуты»), и публичные (ст. 23 ЗК РФ). Эти виды сервитутов различаются конкретизацией лиц, в пользу которых они устанавливаются, а также процедурой их установления.
При этом сервитуты (частные сервитуты) стали способом сосуществования частных лиц – обладателей земельных участков и иной недвижимости в условиях плотной застройки, сложной конфигурации границ участков и насыщенности территорий различными инженерными коммуникациями (требующими обслуживания). Потребовать от собственника соседнего земельного участка (служащего земельного участка) предоставления права ограниченного пользования его участком вправе собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) – земельного участка или другой недвижимости; а также землепользователь и землевладелец. Такие сервитуты устанавливаются по соглашению сторон для обеспечения прохода и проезда через чужой участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Если же достичь соглашения об установлении сервитута или об его условиях не удалось, то он устанавливается судом по иску одной из сторон на основе оценки фактов и обстоятельств дела.
Публичный сервитут представляет собой способ реализации интересов государства, местного самоуправления или местного населения по использованию земельных участков без их изъятия у правообладателей. Такие сервитуты устанавливаются законом или иным нормативным правовым актом, принятию которого должны предшествовать общественные слушания по данному вопросу. Для публичных сервитутов законодательством определен закрытый перечень оснований, когда они могут быть установлены. Это:
проход или проезд через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Такое обременение земельного участка обеспечивает оптимальную пешеходную или транспортную связь с местами массового посещения граждан, с объектами производственного назначения и социальной сферы. Также такой сервитут позволяет населению пользоваться водными объектами, когда примыкающие к их акваториям земельные участки принадлежат частным лицам;
ремонт коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
размещение межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
проведение дренажных работ – на обремененных таким сервитутом участках устраивают водоотводные каналы, размещают водосбросные и водонаправляющие сооружения для того, чтобы отводить воду с соседних земель;
забор воды из водных объектов и водопоя;
прогон сельскохозяйственных животных (к местам регулярного выпаса, водопоя и для других целей);
сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных (в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям);
использование участка для охоты, рыболовства и рыбоводства;
проведение изыскательских, исследовательских и других работ (на время их проведения).
Законодательством предусмотрены меры по защите интересов правообладателя обремененного сервитутом земельного участка, например, если из-за установления публичного сервитута стало невозможно его использование. Собственник такого участка (а также землепользователь и землевладелец) вправе потребовать от органа государственной власти или местного самоуправления, установившего такой сервитут, изъять (выкупить) у него этот участок и возместить связанные с этим убытки (или предоставить равноценный участок с возмещением убытков).
§ 3. Обязательственные права на землю
Право аренды земельного участка является обязательственным правом, возникающим на основании гражданско-правового договора, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование. Это право характеризуется тем, что оно предполагает:
возвратность – по истечении срока аренды земельный участок подлежит возврату арендодателю;
возмездность – арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за земельный участок;
ограниченность во времени – в отличие от бессрочных прав (таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение) данное право действует только в течение срока, определяемого в договоре. Максимально возможный срок аренды земельного участка – 49 лет.
Другим отличием от рассмотренных выше вещных прав является то, что многие положения, связанные с правом аренды земельного участка, носят диспозитивный характер, т. е. определяются непосредственно в арендном договоре по усмотрению его сторон.
