Общие положения об аренде определяются гражданским законодательством (глава 34 ГК РФ), тогда как земельным установлены некоторые особенности аренды земельных участков. Например, согласно ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя (но при обязательном его уведомлении и только если договором аренды это не запрещено): передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также передать арендованный участок в субаренду (в пределах срока договора его аренды). Однако в тех случаях, когда арендаторами земельных участков являются государственные и муниципальные учреждения, созданные государственными академиями наук или подведомственными им учреждениями, для них предусмотрен ряд ограничений в сравнении с иными арендаторами. Указанные учреждения не вправе: сдавать такие участки в субаренду; передавать свои права и обязанности по договорам их аренды третьим лицам; отдавать арендные права в залог или вносить их в качестве вкладов в уставные капиталы или паевых взносов.
Когда договор аренды заключается в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законодательством установлен предельный, максимально допускаемый срок аренды (не более 49 лет). Такое же ограничение действует для земельных участков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих на праве собственности частным лицам.
Когда договор аренды заключен в отношении земельного участка, на котором требуется проведение мелиоративных работ или осуществление иных улучшений (впоследствии неотделимых от него), достаточно важными являются следующие положения законодательства. Если арендатор произвел такие улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то после прекращения договора он имеет право на возмещение их стоимости (если иное не предусмотрено договором аренды). Однако стоимость таких улучшений не подлежит возмещению, если они произведены без согласия арендодателя.
Безвозмездное пользование земельным участком также является обязательственным правом, возникающим в силу того, что собственник такого участка на основании договора предоставляет его тому или иному лицу. Применительно к данному праву действуют различные правила в зависимости от того, предоставляется на указанном праве земельный участок, находящийся в собственности частного лица или государства (муниципального образования).
Для частных лиц, предоставляющих участок на данном праве, не установлено каких-либо специальных оснований, допускающих соответствующую сделку, или ограничений по сроку предоставления участка – все это определяется договором.
Если же участок находится в государственной или муниципальной собственности, его предоставление на праве безвозмездного пользования возможно только лицам, прямо указанным в ЗК РФ, и на ограниченные сроки (ЗК РФ предусмотрено 18 таких оснований – п. 2 ст. 39.10). В качестве примера следует отметить, что допускается на срок до одного года предоставление участков органам государственной власти и местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий. На 10-летний срок можно безвозмездно предоставить участок для религиозных организаций при размещении на участке зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения. До шести лет составляет срок для ведения крестьянского (фермерского) или личного подсобного хозяйства, а также для индивидуального жилищного строительства. Лицам же, относящимся к коренным малочисленным народам и их общинам, участки предоставляются на срок до 10 лет – в местах их традиционного проживания и деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Разновидностью права безвозмездного пользования земельным участком являются служебные наделы, которые предоставляются работникам организаций отдельных отраслей экономики (в основном это транспорт, лесное хозяйство, лесная промышленность и охотничье хозяйство), а также учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками (срок существования данного права определяется периодом действия трудового договора). Заключается договор о служебном наделе (о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование) между организацией, которой земельный участок принадлежит на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования (ранее предоставленный ей из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), и ее работником, которому такой надел предоставляется этой организацией.
§ 4. Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам
Наиболее распространенным основанием возникновения прав на земельные участки граждан и юридических лиц является их предоставление. Такое предоставление осуществляют органы государственной власти или местного самоуправления (далее – уполномоченные органы) в зависимости от того, находятся соответствующие участки в федеральной, региональной или муниципальной собственности. Если государственная собственность на предоставляемый участок не разграничена, то по общему правилу его предоставляет орган местного самоуправления.
При предоставлении земельного участка право на него возникает на основании либо решения уполномоченного органа (в случае безвозмездного предоставления), либо договора купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования.
Правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, весьма существенно пересмотрены в 2014 г., когда ЗК РФ был дополнен новой главой V.1. Она вступила в силу с 1 марта 2015 г., согласно ей земельные участки предоставляются в собственность и аренду гражданам и юридическим лицам за плату по результатам торгов в форме аукционов. В ряде случаев (все они прямо указаны в ЗК РФ) допускается не проводить такие торги (например, когда на участке имеется здание или сооружение, принадлежащее на праве собственности покупателю участка) и даже предоставлять участки в собственность безвозмездно (например, многодетным семьям).
Инициатором аукциона могут быть как уполномоченный орган, так и заинтересованные в предоставлении соответствующего земельного участка граждане и юридические лица. Каждый выставленный на торги участок должен составлять отдельный полностью подготовленный к продаже лот. При этом запрещено требовать от победителя торгов возмещения каких-либо расходов, связанных с выполнением кадастровых работ в отношении такого участка, а также расходов, связанных с организацией и проведением аукциона.
Все земельные аукционы открыты по составу участников, но если на аукцион выставлено право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или для ведения дачного хозяйства, то участвовать в таком аукционе могут только юридические лица.
Организатором аукциона может быть как сам уполномоченный орган, так и действующая на основании договора с ним специализированная организация. Начальная цена аукциона устанавливается уполномоченным органом.
Конец ознакомительного фрагмента.
